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    2. [克而瑞]越秀地產:上半年業績同比增長,TOD邁入全國化布局

      2022-08-24 09:30:52

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      • 城市:0
      • 發布時間:2022-08-24
      • 報告類型:企業監測分析
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      ??2022年上半年,越秀地產合同銷售金額達489.1億元,同比上升3.2%,完成全年1235億元業績目標的近40%。

      ??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚、唐嫣蓓

      ??核心觀點

      ??【完成全年目標40%,廣州地區去化優勢顯著】上半年,越秀地產銷售金額達489.1億元,同比上升3.2%,完成全年1235億元業績目標的近40%。在行業下行階段,越秀按計劃完成上半年銷售目標,并實現業績同比增長,優于百強房企上半年平均銷售水平。此外,越秀在大灣區合同銷售金額略低于去年同期,但在廣州地區,銷售金額達293.4億元,同比上升10.4%,占總銷售金額的60%。

      ??【積極獲取核心城市核心地塊,首次摘得大灣區外TOD項目】1-6月,越秀新增16幅土地,總建筑面積達346萬平方米。越秀堅持“以銷定投”的模式,并增加“以銷定產”的布置,進行彈性供貨,以避免庫存積壓等問題。同時,成功進入第30座城市合肥,將進一步投資核心城市核心地塊。此外,越秀首次在大灣區以外城市,杭州獲得TOD項目,為越秀TOD全國化布局實現了新的突破。

      ??【毛利率下滑至21.2%,融資成本保持行業較低水平】2022上半年,越秀實現營業收入312.9億元,同比上升29.1%。在近年規模房企盈利水平整體明顯下滑的行業背景下,上半年毛利率較去年同期下降5.6個百分點至21.2%,較去年末下降0.6個百分點。此外,“三道紅線”保持“綠檔”達標,償債指標與盈利指標優于行業平均水平,且平均借貸成本穩中有降達4.11%。

      ??【TOD銷售穩健增長,“雙平臺“保持穩定】截至6月末,TOD項目合同銷售金額達120.7億元,同比上升58.8%,占越秀上半年銷售額的24.7%。在商住方面,越秀優化營銷能力,積極打造“越秀房寶”,結合線上線下的營銷策略。截至6月末,越秀實現商業租賃收入約1.8億元。公司持股39.99%的越秀房產基金收入約9.4億元,同比上升7.0%。

      ??01 銷售

      ??完成全年目標40%
      廣州地區去化優勢顯著

      ??2022年上半年,越秀地產合同銷售金額達489.1億元,同比上升3.2%,完成全年1235億元業績目標的近40%。合同銷售面積達178萬平方米,同比下降0.8%。銷售均價27500元/平方米,同比上升4.2%。綜合來看,在行業下行階段,越秀地產按計劃完成上半年銷售目標,并實現業績同比增長,優于百強房企上半年平均銷售水平。

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      ??從銷售結構來看,越秀地產受大灣區疫情因素的影響,合同銷售金額略低于去年同期,但其在大灣區仍有顯著優勢,截至6月末實現合同銷售金額317.5億元,占總銷售金額的65%。其中,越秀地產進一步深耕廣州地區,合同銷售金額達293.4億元,同比上升10.4%,占總銷售金額的60%。根據克而瑞排名,越秀全口徑銷售金額和權益銷售金額均排名廣州市第一名。

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      ??02 投資

      ??積極獲取核心城市核心地塊
      首次摘得大灣區外TOD項目

      ??2022年1-6月,越秀地產在7個城市新增16幅土地,總建筑面積達346萬平方米。大灣區新增7幅地塊,新增土儲163萬平方米,占新增土儲的近50%,其中廣州地區新增5幅土地,新增土儲126萬平方米。越秀堅持“以銷定投”的模式,并且上半年以來在區域上增加了“以銷定產”的布置,進行彈性供貨,以避免庫存積壓等問題。同時,越秀成功進入第30座城市合肥,未來將進一步投資核心城市核心地塊,獲取優質地塊。

      ??此外,越秀地產新增土地儲備中,非公開競爭獲取方式占55%,其中通過TOD、產業勾地、國企合作等多元化渠道增儲,分別占23.2%、4.4%和27.0%。TOD項目方面,作為越秀主要增儲渠道,共擁有8個項目,總土地儲備達359.44萬平方米,其中上半年新增廣州琶洲南TOD項目和杭州勾莊TOD項目,且杭州TOD為越秀首次在大灣區以外城市獲得的項目,為越秀TOD全國化布局實現了新的突破。城市運營方面,截至2022上半年,越秀地產擁有7個項目,土地儲備達285.54萬平方米。

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      ??03 財務毛

      ??利率下滑至21.2%
      融資成本保持行業較低水平

      ??2022年上半年,越秀地產實現營業收入312.9億元,同比上升29.1%。毛利潤為66.5億元,同比上升2.5%。核心凈利潤為21.3億元,同比上升1.4%。核心凈利潤率為7%,同比下降1.7個百分點。從盈利指標來看,在近年規模房企盈利水平整體明顯下滑的行業背景下,越秀2022年上半年毛利率較去年同期下降5.6個百分點至21.2%,較去年末下降0.6個百分點。但值得注意的是,近年越秀毛利率一直較為穩定,且始終保持在行業平均水平以上,去年同期較行業平均水平高出4.7個百分點,去年末較行業平均水平高出2.5個百分點。

      ??此外,截至6月30日,已售未入賬合同銷售金額人民幣1,564億元,較年初上升3.8%。中期每股派息人民幣0.275元,同比上升1.5%;派息比率為核心凈利潤的40%。

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      ??截至2022年6月底,越秀地產持有現金390.5億元,較去年末下降3.6個百分點。剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍,“三道紅線”指標繼續保持“綠檔”達標,且償債能力一直優于行業平均水平。長短期債務比為2.14,較上年末有所上升。

      ??具體來看,在融資端,越秀抓住市場有利窗口,于境內成功發行低成本公司債券合共61.5億元人民幣,3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%,5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借貸成本較2021年上半年下降0.24個百分點至4.11%,融資成本持續優化。穆迪、惠譽繼續維持Baa3和BBB-投資級信用評級,展望“穩定”。

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      ??04 多元化

      ??TOD銷售穩健增長
      “雙平臺”模式保持穩定

      ??截至6月末,TOD項目合同銷售金額達120.7億元,同比上升58.8%,占越秀上半年銷售額的24.7%。其中,琶洲南TOD項目銷售達57.9億元,星瀚TOD項目銷售達12.8億元、星越TOD項目銷售達30.1億元、星匯城TOD銷售達13.4億元。

      ??上半年,越秀地產在廣州向越秀集團母公司成功收購了琶洲南TOD項目,新增TOD土地儲備達43萬平方米。在杭州通過摘牌方式收購了勾莊TOD項目,再增加TOD土地儲備達37萬平方米,首次拿下大灣區以外TOD項目。同時,在公司TOD研究院的助力下,持續完善產品線和服務體系,進一步拓展全國化布局。

      ??在商住方面,越秀優化營銷能力,積極打造“越秀房寶”,結合線上線下的營銷策略,實施精細化管理,有效控制成本。截至6月末,越秀實現商業租賃收入約1.8億元。公司持股39.99%的越秀房產基金收入約9.4億元,同比上升7.0%。越秀基金擁有的寫字樓業態持續保持穩定,實現租賃收入約6.4億元,同比上升37.1%,在市場上表現出了一定的穩定性。

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      企業信用
      統一社會信用代碼:91210100564673227N
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