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    2. [克而瑞]調研紀要 | 山東省三四線城市(七十九):威海篇

      楊科偉、姚鄭康2021-08-16 16:07:10來源:CRIC研究中心

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      • 城市:山東
      • 發布時間:2021-08-16
      • 報告類型:專題報告
      • 發布機構:克而瑞

      ??不加收斂的宅地供應外加新房市場頹萎的去化速度,使得多個時期的樓盤積壓同時在售,各區域市場均呈現供過于求的滯銷局面。

      ??威海是一個海洋產業基地和濱海旅游城市,全市下轄2個區、代管2個縣級市。市區涵蓋環翠區內威?;鹁娓呒夹g產業開發區(下文稱高區)、威海經濟技術開發區(下文稱經區)、威海臨港經濟技術開發區(下文稱臨港區)三個國家級開發區。

      ??2017年前后,海景旅居產業將房價炒至高位,本來購買力被透支、人口不斷外流,僅靠本地購房者難對樓市提供支撐。2019年后,威海樓市長期量價下行,在售樓盤普遍“缺客戶”,市場完全依賴渠道分銷。

      ??我們認為造成威海房地產市場量縮價跌,且2021年后普遍出現“低到訪”甚至“零流速”的原因概括而言即:人少、錢緊、房多。

      ??連續2年量價下行

      ??市區房價普降超2000元/平方米

      ??樓盤日均到訪低于10組

      ??2016年威海房價伴隨旅居市場快速上升,市區均價由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米,其中恒大海上帝景入市房價率先破萬元。

      ??2017年樓市進入量價齊升期。保利、華發、佳源等品牌房企集中進駐,本地房企威高、盛德、金猴等密集拿地,帶動全市一、二手房價破萬、存量見底。

      ??2018年下半年,市場轉折向下,至2021年進入價格普降階段。2021年市區在售項目普遍日均到訪量降至10組以內,轉化率低于10%;客戶看房周期拉長至2周以上,二訪、三訪后成交居多。據實際調研來看,市區在售樓盤較高點普降2000元/平方米,各區域間略有差異:

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      ??環翠區較高點降價25%,老城區和海景資源房價格堅挺。當前新房集中于華夏城(環翠區與經區交匯處),房價11000-12000元/平方米,較高點降價4000元/平方米左右。稀缺資源房源價格堅挺,老城區二手房房價17000元/平方米;海濱北路海景房如中?!そ鹁€鼎、世茂雅庭、富力新光天地等房價25000元/平方米。

      ??高技術產業開發區降價幅度最大,較高點降5000元/平方米。區域為威海1991年規劃的最早開發區,近年隨著產業與人口向經區、臨港區轉移,區域內項目普遍滯銷。如盛德海灣國際當前月均流速不足10套,售價由17500元/平方米降至12500元/平方米。

      ??經濟技術開發區與臨港區房價最為堅挺,但滯銷嚴重。經濟技術開發區是重點發展區,主打旅游和服務業;臨港區作為經濟技術開發區外延,享受稅收優惠政策,是承接了由高技術產業開發區、經濟技術開發區區搬遷的工業。兩區當前房價分別為13000元/平方米和7400元/平方米,較高點價差均在1000元/平方米以內。但由于兩區在售項目眾多,經區品牌房企項目超過10個,臨港區當前共計有12個樓盤在售,“僧多粥少”下各項目流速并不理想,多個本土企業項目如天億城等已賣至現房。 

      ??新盤入市低開常態化

      ??自訪客低完全依賴渠道

      ??分銷占成交比重超80%

      ??新樓盤首開價格低開常態化。量價下行影響下,各區域新舊項目同臺競爭,低價入市攬收價格敏感客戶成為常態。如萬科威高璞悅山項目首開9000元/平方米,低于周邊11000元/平方米在售均價。

      ??品牌房企在首開低開后保持價格底線,不會一降再降。如臨港區保利翰林院、富力城與中南·漫悅灣等項目均堅守首開價格,僅有少量價格折扣。僅恒大項目采取“無底線”降價,如恒大御龍天峰由12000元/平方米降價至8000元/平方米,車位降至4.2萬元。

      ??威海房地產市場與分銷深度捆綁。隨著外地旅居客大量減少,分銷由從外地帶客轉為本地導客。在售樓盤中渠道占成交比重普遍超過80%,傭金比例2%-3%。從實地調研情況來看,由于拓客難度大、客戶池淺,在售樓盤普遍放棄自渠。僅富力城首開時采用自渠拓客,順銷后也與渠道合作。

      ??無客戶、到訪量降低的主因是人口嚴重流失
      十年15-59歲人口減少25萬人

      ??人口外流,尤其是適齡青壯年人口的長期流失是當前威海新房市場普遍反映無客戶,2021年后到訪量和成交量快速下降的主要原因。

      ??據第七次人口普查數據,至2020年末威海常住人口290.7萬人,其中15-59歲共計177萬人,較2010年減少25.4萬人。市轄區內人戶分離人口僅16.6萬人,即多數乳山市、榮成市、文登區本地居民不去市區就業。

      ??市區人口116.5萬人,占全市比重40%。其中環翠區、高區和經區分別為44.6萬人、33.6萬人和28萬人,而臨港區僅10.2萬人。區域人口過低是臨港區在售樓盤“無客戶”、拓客難的主要原因。

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      ??信貸收緊、利率上調

      ??房貸首付門檻、月供提高

      ??購房者普遍“錢緊”

      ??2021年后房地產信貸政策收緊更是使得樓市“錢緊”不佳,購房者出現購買力危機。

      ??由于本地購房者購買力較低,且多以二套為主,因此湊首付、首付分期等現象普遍,且多要求低首付。但信貸政策的層層收緊使得這一需求成為奢望,主要體現在三個方面:

      ??1) 征信管控,從原本首套房無貸款即可首付二成轉為需要嚴格評定貸款資格。以臨港區某項目為例,去除首付分期后當前客戶平均首付比例已升至28%。

      ??2) 負債查詢,涉房貸款的發放需查詢收入流水是否真實足額且超規定比例。小額貸款、信用貸以及民間借款均不可作為首付資金。

      ??3) 人群限制,35歲以上單身女性貸款需添加共同還款人,如無共同還款人則須提高首付比例。

      ??另一方面,2021年起以招商銀行為例,購房利率連續3次提高至首套房貸利率5.4%、二套房貸利率5.5%,購房者購房月供壓力相應提高。

      ??市場下行下2020年宅地成交仍達37宗

      ??宅地入市即滯銷加重新房供需惡化

      ??除了人口流失、信貸收緊帶來的需求段人少、錢緊外,供應層面涉宅用地在上一輪供應過量使得市場顯著供過于求,經區、臨港區更是一片紅海。

      ??在上一輪熱市即2018年以前本土房企以金猴、盛德等密集囤地,包括威高、三角輪胎等本地企業也相繼入市拿地,2015年-2017年本地企業年均拿地超過20幅。這一部分涉宅土地均在入市后遭遇市場下行,多數滯銷至2019年后。

      ??2018年后市場下行但政府土地出讓并未收斂,年均涉宅地成交建面超過350萬平方米,2020年更是成交37幅宅地。保利、恒大、龍湖、萬達、富力、世茂、中海、金地、寶能、碧桂園、三盛、華發、中南、萬科等16余家品牌房企相繼入駐。其中尤以經區為最,共計有品牌房企項目13個,當前在售項目超15個。

      ??總而言之,不加收斂的宅地供應外加新房市場頹萎的去化速度,使得多個時期的樓盤積壓同時在售,各區域市場均呈現供過于求的滯銷局面。

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      ??總而言之,威海旅居產業帶來的老齡人口對城市經濟和產業發展無助,年輕人口外流下剛需購房者急劇減少,信貸收緊下本地購房者無力支撐改善項目去化。早期無節制供地更使得市場供求加速惡化。

      ??進入2021年供地明顯減少,同時品牌房企也減少了在威拿地僅實地首進,其余土地均為城開城投公司競得,給予了樓市一定喘息之機。當下樓市首要任務在于控制好新房供需關系,妥善快速去化待售存量。

      ??典型項目一:中南熙悅

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      ??地理位置:環翠區環翠區峰北路和廣遠路交匯處

      ??物業類型:洋房、小高層

      ??建筑面積:14.6萬平方米

      ??裝修:精裝上次加推

      ??售價:12600元/平方米

      ??上次加推售價:12600元/平方米

      ??項目點評:本項目位于環翠區與經區交界,位于環山路快速路附近。項目為精裝交付,主打96-126平方米剛需產品。2019年7月首開,主力購房者以經開區和環翠區地緣性客戶為主,其中渠道占成交比重為60%,銷售節點期可達到80%。

      ??值得注意的是,受客群購買力不足影響,126平方米四房去化受阻,最近一次銷售均價降至1.2萬元/平方米。區域內剛需客戶相對充裕,100平方米以下總價100萬左右三房較易去化。

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      ??地理位置:高區文化西路與火炬八街交匯處

      ??物業類型:高層、小高層

      ??建筑面積:30萬平方米

      ??裝修:毛坯

      ??上次加推售價:備案均價17000元/平方米,特價房12000元/平方米  

      ??項目點評:盛德為本土開發商,在建筑質量方面頗具本地口碑。本項目位于高區,主打高端改善,主力戶型為220平方米以上五房。項目2017年首開,分兩期開發,至2021年7月一期尚處于順銷期,二期尚未規劃。

      ??隨著威海城市發展由高區向經區和臨港區轉移,高區產業人口遷移下區域內高凈值人口流失嚴重。因此主打高端的本項目自2018年后明顯滯銷,月均去化流速低于10套。 

      ??典型項目三:中南威高·林清月

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      ??地理位置:臨港區威泉路和臺州路交匯處西100米 

      ??物業類型:洋房、小高層、疊拼聯排別墅

      ??建筑面積:13.6萬平方米

      ??裝修:毛坯

      ??上次加推售價:備案均價7800元/平方米

      ??項目點評:本項目位于臨港區,2020年11月首開,首開售價7800元平方米,與區域內如保利翰林院、富力城等精裝房源售價相當。本項目賣點在于產品戶型相對較佳,戶均贈送12%,主要為設備平臺。

      ??項目主打剛需,主力戶型為88-110平方米三房,由于臨港區內人口較少,且多為產業工人量能較低。因此本項目主力客群多為經區及臨港區產業高管。渠道占項目成交比例接近80%,與中南·漫悅灣兩相配合下,與區域市場內表現較好。

      ??本項目支持首付分期,購房者于3個月內實繳首付即可。據了解,涵蓋首付分期后本項目平均首付比例為18%。


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