當前房地產金融政策發生了什么變化

??當前央行關于房地產市場金融政策原則沒有多少改變，只是在邊際上進行了一些調整。房地產市場總體上沒有太大的變化，增長態勢還在繼續。

??文/易憲容 中國社科院金融所原金融發展室主任

??最近，媒體廣泛報道房地產金融政策全面放松，以此來重振國內房地產市場的信心。比如，金融監管部門開始放松對房地產開發商金融監管的“三道紅線”，住房按揭貸款利率全面下降，住房按揭貸款的首付比例全面下降，加大對住房租賃金融支持力度等。也就是說，2021年下半年以來國內經濟增長全面下行，開發商債務危機不斷爆發，大眾對房地產市場的預期開始轉變，已經持續了近20年的中國房地產市場增長態勢，在媒體看來正在逆轉，如果不調整當前的政策，特別是金融政策，市場會陷入房地產泡沫慢性破滅的風險。

??但實際上，房地產市場的情況并非那樣悲觀，從國家統計局已經公布的數據來看，2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長1.1%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長5.3%。也就是說，盡管2020年和2021年疫情暴發，對國內不少行業造成了巨大沖擊，但是對房地產市場沖擊并不是那樣大，2020年和2021年房地產銷售還是繼續在創歷史紀錄。比如，2021年商品房的銷售總額達18萬億元之高，比實行所謂全面房地產調控的2016年11.8萬億元增長幅度達53%，年均增長幅度達10%以上。而且住宅銷售金額的增長幅度更高。有這樣高的增長幅度，說房地產市場出現衰退，是沒有根據的。只不過，這兩年的房地產市場增長沒有如2009年和2016年那種爆發式的增長（兩年同比增長分別為76%和35%）。但是當前的房地產市場規模已經是2008年房地產市場規模的7倍了，還要保持那樣的高增長速度是不可能的。

??再看，2022年1月份的情況，雖然國家統計局的數據還沒有公布，但是從央行公布的1月份住戶貸款情況來看，1月份人民幣貸款增加3.98萬億元，是歷史以來的高紀錄，同比多增3944億元。分部門看，住戶貸款增加8430億元，其中，短期貸款增加1006億元，中長期貸款增加7424億元。住戶貸款增長環比多增了4000億元以上。而這些住戶的中長期貸款基本上就是住房按揭貸款?？梢哉f，對于中國房地產市場，只要住房按揭貸款增長沒有停下來，房地產銷售情況就不差。比如2021年底住房貸款余額達38.3萬億元，同比增長 11.3%，這成為2021年住房銷售仍創歷史紀錄的根本動因?？梢灶A計，由于2022年1月份個人貸款仍然保持較高的增長水平，2022年1月份房地產市場銷售情況不會如媒體所說的那樣差，說什么“春節回鄉購買住房潮消失”及不少城市的住房銷售急劇下降等。

??正是基于當前中國房地產市場基本形勢，盡管銀行貸款的利率，特別持續多年沒有變動的住房按揭利率有所下降，盡管不少城市的住房按揭貸款首付比例有所下降，但是央行關于房地產的金融政策并沒有改變或放松。央行最近公布《2021年第四季度貨幣政策執行報告》指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。也就是說，在今年，央行關于房地產市場金融政策的基調一點都沒有改變，只不過在側重點上有所區別而已，其表現為以下幾個方面：

??一是強調住房“只住不炒”，就是主張住房是消費品而不是投資品，住房按揭貸款的差異化政策不僅會堅持，而且有可能在對住房投機性給出更為精準的定位，希望以事前控制的方式來遏制房地產投機炒作。不過，也應該看到，如果沒有事中和事后的房地產稅收政策調整（比如最近新加坡和加拿大等地都是通過房地產稅收政策來遏制房地產市場的投機炒作的），僅是事前對房地產投機炒作精準定位，可能有一定的作用，但還是有限的。

??二是強調不能把房地產作為短期刺激經濟增長的手段。房地產會成為保經濟增長的手段？央行的態度是否定的。而不是如日前有消息稱山東菏澤、重慶、江西贛州等地那樣，把首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%，甚至于全國已經有20多個城市上調住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。這些地方希望通過房地產信貸政策的寬松來促進當地房地產市場繁榮，以此來穩定經濟增長。

??不過，這些城市房地產市場基本上都是行政性限制政策較少的城市。如果希望通過信貸政策放松或強刺激再造房地產市場繁榮幾乎是不可能的事情。就菏澤來看，房地產嚴重過剩已經是不爭的事實。如果通過信貸政策強刺激誘導住房投機者進入市場，必然會推高房價。而房價上漲，自然會激勵房地產開發商增加更多的住房供應，當地房地產市場過剩進一步加劇，房地產泡沫繼續吹大。在這種情況下，房地產市場價格不僅無法上漲，反之下跌。一旦房價下跌，房地產市場預期就會出現逆轉，市場風險和危機就可能爆發，由此引發嚴重的惡性循環。也就是說，對于絕大多數三、四線城市來說，基本上都出現了嚴重的房地產過剩，通過金融政策刺激短期經濟增長的路已經堵死了。對此，央行是看得十分清楚的。

??三是當前央行的房地產金融政策與以往不同的是把維護住房消費者合法權益放在一個重要的位置上。也就是說，2021年政府為了控制房地產開發商的財務風險，定出了“三道紅線”，規定凡是超越這“三道紅線”的房地產開發商，金融機構對房地產開發商各種融資都要進行嚴格限制。也正是“三道紅線”的規定，不僅改變國內房地產開發商的融資模式，也引發一些超越“三道紅線”的房地產開發商的財務危機，甚至于引發了一些大型房地產開發商面臨破產倒閉的風險。如果大型房地產開發商由于破產倒閉而不能夠把建造好的住房給購房者，購房者的購買住房貸款就可能“竹籃打水一場空”，這將嚴重損害購房者的權益。面對國內一些大型房地產開發商可能面臨的財務危機，央行采取相應的金融政策支持這些房地產開發并購重組，使其承建房地產開發項目得以完成，以保證住房消費者的權益不受到侵害，而不是讓大型房地產開發商發生財務危機之后破產、倒閉一了百了。

??四是加大住房租賃金融支持力度，這是與以往不同的房地產金融政策，其核心是如何通過金融政策支持來發展住房租賃市場。發展中國的住房租賃市場，應該包括三個方面的內容。首先是政府供應相應的土地建造更多的租賃性住房。租賃性住房建造可以是政府自建，也可以由開發商建造。租賃性住房，不僅需要政府嚴格的規劃與愿意提供土地，而且需要開發商有意愿建造，無論哪種方面都需要金融政策大力支持。其次是如何讓城中村土地更多轉換出來建造租賃性住房。要達此目的，需要更多金融政策支持。對此不少城市政府抱著較大希望，建議已經推行了幾年，實際效果并不理想。再次，投資者形成的住房租賃市場。按理說，就目前國內一線城市的房價租金比來說，已經達到400：1，租賃住房者應該是更理性的，這些住房租賃市場也會比較發達、繁榮。但是這個比只是與高房價比，而不是實際住房租住者租金收入比。租賃者同樣是難以負擔，僅金融政策支持是不夠的。

??總之，當前央行關于房地產市場金融政策原則沒有多少改變，只是在邊際上進行了一些調整，房地產市場總體上沒有太大的變化，增長態勢還在繼續。一些城市的地方政府希望再讓房地產金融政策寬松來刺激其繁榮，來保證當地的經濟增長，這可能是一廂情愿。