單價“天花板”75萬/平，上海豪宅又火了？

??剛剛復工復產的上海，很多豪宅已經迫不及待地掛牌上市。

??根據我們的不完全統計，6月初，上海平均每天就有3.7套總價3000萬以上的豪宅（含新房和二手房）成交。

??僅6月初，上海已經有超過30套總價1億以上的豪宅二手房源新掛牌上市。

??可供參考對比的CRIC數據是，2021年以來，上?？們r1億以上的豪宅（含新房和二手房）一共只成交了45套。

??最新掛牌的一套豪宅房源，位于上海的黃金地段新天地。翠湖天地最新一期翠湖五集一套還在5年限售期內的房源，被標上1.25億元的總價掛牌上市，單價近36萬元/平方米。

??這套房子2021年的買入價僅6000多萬元，時隔一年，就被業主以兩倍的價格掛出，且不說能否成交，業主的投資心態可窺一斑。

??不過，上海價格最堅挺的豪宅，還是位于被戲稱為“梧桐區”的“衡復歷史文化風貌區”及其周邊的老洋房。

??目前上海成交的豪宅，單價最高紀錄已經達到75萬/平方米，這套位于華山路889號的老洋房去年以8.5億元的總價成交，刷新了上海頂豪的單價紀錄。

??自6月上海復工復產之后，不斷有關于上海豪宅市場的消息。

??從成交來看，最受矚目的當屬位于永嘉路的一棟近百年的花園洋房，2.5億元的總價，折合成交單價64.7萬元/平方米，歷經兩個月疫情的平靜，上海的豪宅市場因為這套房源的成交瞬間出現了一個小高潮。

??這套房源位于永嘉路569號，為花園住宅，是上海市徐匯區文物保護建筑。永嘉路位于上海老梧桐區，一路走過，都是類似的花園住宅及文物保護建筑。

??永嘉路一家專門做老洋房業務的中介門店負責人告訴我們，近期成交的永嘉路569號價格屬于“比較好的價格”，以往他們代理的房源大多都要經過至少幾個月的時間才有可能成交。

??本次以2.5億成交的永嘉路569號老洋房，是中國染料化工業的創始人吳光漢先生舊居，上一次成交是在2017年，成交總價1.7億元。

??2021年底，這套老洋房再次掛牌上市，當時標出的價格是3.2億元，比最終的成交價還高出7000萬元。

??這么一算，永嘉路這套老洋房從2017年買入到了2022年5月賣出，5年價格漲8000萬元，漲幅高達47%，獲利可觀。

??“去年的時候，就在569號對面，4億左右成交了一套老洋房，在這附近總價1億以上的成交還是挺普遍的，新房都要好幾千萬了，老洋房上億很正常，可能以前關注的人沒那么多吧?！敝蛔隼涎蠓可獾闹薪樨撠熑撕艿?。

??他說的4億左右成交的老洋房是永嘉路590號，為紡織大亨吳昆生故居，2019年底時報價4.2億元，具體成交價他不愿意多說。但我們還是打聽到，永嘉路590號的最終成交單價在45萬元/平方米。

??高價掛牌然后降價成交，基本上是上海老洋房的買賣常態。

??我們在現場調研中發現，最近部分專注中高端住宅業務的中介門店掛牌量出現明顯的增長，一位只做3000萬以上豪宅交易的中介表示：“復工之后的確有一波放量掛牌，單純從量上來看是多了不少，但目前還不能確定是否和2個月的疫情管控后集中掛牌有關，還要再觀察一段時間?！?/p>

??據不完全統計，2022年6月初，上?？們r1億以上的豪宅就已經超過30套二手房源掛牌。

??據CRIC中國房地產決策咨詢系統顯示，2021年1月至2022年5月期間，總價1億以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累計成交45套。

??也就是說，今年6月至今上?？們r1億以上的豪宅掛牌量已經超過了過去一年多的成交量，明顯供過于求。

??從成交來看，CRIC數據顯示，2022年6月1-9日，總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套，另據各平臺的不完全統計，總價3000萬以上的二手房成交10套，合計33套。也就是說，在6月初的將近10天里，上?？們r3000萬以上的豪宅，平均每天能成交3.7套。

??2021年同期，總價3000萬以上的一手豪宅僅成交17套，2022年同比增長了35.3%。不排除因4、5月上海疫情造成市場交易暫停，一些進行中的交易都推遲到6月成交，形成了成交數據的高企。

??從具體成交日期來看，6月6日之后的成交明顯高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明顯。

??從具體成交情況來看，CRIC中國房地產決策咨詢系統顯示，2021年1月至2022年5月期間，一億以上二手豪宅共成交27套。

??其中最貴的是華山路889號，成交總價8.5億元，單價高達75萬元/平方米。

??該房源由889、891號組成，面積高達1131平方米，原為永安集團旗下永安紡織印染公司總經理郭棣活先生的宅邸。

??從二手豪宅的成交情況來看，老洋房占比約30%，單價普遍在20萬元/平方米以上，但如永嘉路老洋房和華山路889號這樣超60萬元/平方米仍是個例。

??最近還有上海陸家嘴豪宅湯臣一品一套房源以超過60萬元/平方米單價掛牌上市的傳言，我們在多個平臺上也沒有找到相關信息，多家中介表示并沒有看到關于該房源的消息。

??去年底剛剛開盤的翠湖五集，雖然還在5年的限售期內，但是仍然有少量房源在6月初掛牌上市，其中三套房源掛牌價均過億。

??一套位于翠湖五集2號樓高區的房源，建筑面積338.45平方米，買入價6500萬元，以1.25億元的價格掛牌，漲幅高達92.3%。

??還有一套同樣位于高區的翠湖五集房源，面積338.35平方米，掛牌價格1.2億。另有一套翠湖五集房源，面積454.4平方米，掛牌價1億元。

??這些房源最終能不能以這個掛牌價成交，以及需要掛多久才能成交，都還是未知數。但是，上海豪宅，尤其是核心地段的豪宅，一二手價格倒掛的現實就擺在眼前。

??不僅僅是翠湖天地，在調研中，有不少豪宅掛牌價與買入價都有巨大差距。如九龍倉濱江壹十八位于高區次頂樓的房源，建筑面積346平方米，還在五年限售期內，買入價4500萬，以6880萬元掛牌，漲幅近53%。

??蘇河灣一套獨棟別墅，建筑面積639.42平方米，該房源滿五唯一，買入價為5320萬元，掛牌價2.5億，漲幅近3.7倍，令人咋舌。

??我們還發現，有部分掛牌的豪宅尚有抵押沒能還清，如另一套掛牌的華僑城蘇河灣別墅，總面積1220平方米，售價4.1億，該房源距上次交易不滿5年，買進價為1.3億，尚有抵押9000萬。

??部分豪宅“天價”掛牌的回潮，可能有部分中介和經紀人故意“掛高”以吸引市場及媒體的關注，從而推動豪宅市場價格的因素，也有上海一二手價格倒掛的因素，尤其是核心地段的豪宅，價差明顯。

??“價差越大越好賣”是去年上海新房市場“一房難求”的重要原因，也導致大量投資客，包括一部分“打新炒房”族加入上海豪宅的購房群。

??受其影響，上海部分單價10萬-16萬元/平方米的二手豪宅價格在2021年下半年較上半年上漲10%左右，部分單價超16萬元/平方米的二手豪宅房價下半年漲幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）最高漲幅達14.87%。

??一手房方面，CRIC數據顯示，2021年1月至2022年5月間，上海一手房成交總價最高的并非名聲在外的湯臣一品，也并非與之齊名的翠湖天地，而是位于上海閔行區的別墅項目古北壹號，最高的成交總價為3.44億元；成交單價最高的是古北壹號的另一套別墅，單價約25萬元/平方米。

??2021年10月，湯臣一品和翠湖五集均有成交，均價分別為21.9萬元/平方米和18.1萬元/平方米，湯臣一品成交總價1.33億元，翠湖五集成交套均總價1.13億元。

??這一數據，似乎打破了大家對于湯臣一品和翠湖天地最貴豪宅的刻板印象。

??總體來看，一手頂豪上億成交基本上都是大面積戶型，18套房源平均均價為18.45萬元/平方米。

??近年來，上海頂豪市場跑在全國前列，2021年無論是3000萬元/套以上，還是5000萬元/套以上豪宅，上海的成交套數都占據全國半壁江山。一定程度上，上海頂豪市場于全國都有引領作用。

??永嘉路老洋房的成交再次點燃了上海豪宅市場的熱情。從目前來看，6月至今上海豪宅掛牌量的確出現了一定上升，但集中掛牌有疫情的因素，能否成交還要看市場的恢復情況。

??上海豪宅目前仍然呈現價格穩步上漲的趨勢，高價掛牌也在一定程度上反應業主的心態，疫情在一定程度上加速了他們出貨的決策，價格是一種對市場的試探。

??我們認為，豪宅價格的堅挺，說明了上海仍有巨大的吸引力。未來無論是豪宅還是剛需市場，上海樓市能否繼續堅挺，還需看疫后上海整體經濟、生活的恢復速度和程度。