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    2. 住房貸款松了,購房者還在觀望

      2022-06-22 09:00:18來源:丁祖昱評樓市

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      ??現在房地產市場有一個現象,即便多個城市首套房首付2成,房貸利率降至低位,但似乎為此買單的購房者,并不多。

      ??近日,溫州推出了一款可靈活自由還款的房貸產品“安居貸”,借此刺激剛需需求釋放。

      ??此外,十余個城市出臺了“一人買房全家幫”的公積金政策,調動買房者情緒。

      ??房企端也在發力。

      ??比如有房企推出“首付5%,首年0月供”的活動海報,更有河南兩縣城推出以大蒜和小麥抵扣首付款的新招。

      ??把這些事情放在當前大的環境下看,經濟下行壓力下購房需求疲軟,為了刺激購房需求釋放,政策端不斷迎來新“招數”。

      ??回看2022年,167個省市相繼放松房地產政策,其中73個城市下調首付款比例,下調后首套房首付比例普遍可以做到2成左右。

      ??但單純依靠限貸政策刺激,效果并不明顯。

      ??國家統計局數據顯示,2、4兩月居民住房貸款皆出現負增長,5月有所增長,但較去年少增3379億元。

      ??購房需求仍然有待激發。

      ??剛需購房壓力不容忽視

      ??對于剛需客群來說,受到工資水平等因素影響,買房前幾年的還款壓力普遍較大。

      ??尤其是疫情對經濟穩增長造成較大負面影響,最直接的影響是就業和收入預期下調,青年群體尤甚,這部分群體反映在樓市中即剛需購房群體。

      ??國家統計局最新數據顯示,16-24歲人口調查失業率18.4%,迭創歷史新高,較上月增加0.2個百分點。而受此影響,消費者信心指數在4月份下降至86.7,創歷史新低。

      ??過去幾個月,政策層面圍繞降低房貸利率、調降首付比例等緩解壓力。

      ??典型如溫州。

      ??在推出房貸產品“安居貸”的同時,溫州發布15條支持合理購房需求的政策,首套房最低首付比例20%,并享受首次貸款利率優惠;二套商業貸款最低首付款比例為30%。同時還會發放購房補貼。

      ??但據我們調研,目前安居貸“產品仍未上架”,其背后的示范效應值得期待。

      ??以100萬貸款,20年期為例,目前溫州房貸利率最低4.25%,也就是說,如果以等額本息的方式還款,每月月供是6192.34元,等額本金的還款方式月供是7708元。

      ??如果選擇安居貸前三年只還利息,那么月供最高只有3541.6元。還款壓力小了一大半。

      ??從溫州房地產市場來看,當地剛需市場疲軟。

      ??中低檔產品成交占比連續3年下滑。CRIC數據顯示,總價100-150萬元產品成交占比由26.7%持續下滑至20.6%,凈減少6.1個百分點。同時,總價100萬以下產品4年來下降了近2個百分點。

      ??房價“越貴越買”的思維慣性下,安居貸等疊加一系列政策對于溫州疲軟的剛需購房消費刺激有限。

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      ??居民房貸兩個月負增長

      ??當前樓市市場環境仍然嚴峻。

      ??2022年以來,全國加入樓市放松調控的城市已經達到了167個。

      ??其中在購房需求端的刺激不在少數,放松限購、首套房補貼、調降首付比例等成為政策發力點。且隨著央行下調房貸利率,目前多數城市房貸利率降至低點。

      ??實際上,過去半年的政策效果刺激作用并不明顯。

      ??今年2月和4月均出現了居民住房貸款皆出現負增長的情況,可謂歷史罕見。

      ??2月,住戶中長期貸款減少459億元,歷史首次出現負增長。4月,住戶中長期貸款再次減少313億元,住房貸款更是減少605億元。

      ??5月居民購房意愿有了一些回升,但整體需求偏弱。

      ??根據央行最新數據顯示,中長期貸款增加1047億元,但較去年同期少增3379億元,真實反映住房按揭貸款需求依舊較弱。

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      ??市場復蘇仍存在較大不確定

      ??市場真正回穩,仍需要政策“組合拳”。

      ??簡單來說,單純依靠下調房貸利率、下調首付比例等限貸政策調整,較難對樓市產生本質影響。

      ??據不完全統計,目前已有至少73個城市下調首套房及二套房首付比例,繼而下調房貸利率,從目前實施城市的情況來看,下調首付比例僅限于公積金貸款。比如,5月20日,南通放松限貸,首套房首付調降至20%,二套房首付降至30%;5月28日,西安明確首次申請住房公積金貸款購買普通住房的,首付比例不低于20%。

      ??5月房地產市場已出現了積極的信號,市場筑底回穩,全國商品銷售面積10970萬平方米,環比增長25.8%,同比跌幅收窄至31.8%,跌幅較上月減少7.2個百分點。

      ??長期來看,市場需求和購買力是透支的,行業復蘇進程仍有較大不確定性。

      ??在這一背景下,有必要全面放松居民按揭貸款政策,支持剛需和改善購房消費,涉及全面下調首付比例,放松限貸政策標準,繼續下調房貸利率等。

      ??實際上,按揭貸款放松將對樓市產生比較明顯的促進作用。

      ??上海是一個典型的案例。

      ??2014年和2016年是上海新房和二手房成交拐點。2014年9月,央行明確“認貸不認房”,首套房首付比例為30%,緊接著2015年3月,二套貸款未結清首付降至40%,4月以后上海新房二手房成交量逐月攀升。2016年3月上海出臺政策明確首付比例為5成,成交量升至頂點,隨著二套首付提升至7成,上海一二手房成交明顯回落。

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      ??目前房地產需求端最大的問題還是購買力透支而造成的市場信心缺失,這一問題得不到好的解決,行業復蘇進程就存在較大的不確定性。

      ??在按揭方面,各地調整限貸降首付,放松居民按揭貸款支持購房消費,引導房地產交易正?;?。由于當前商業貸款首付比例仍在有下降空間,2成首付多出現在公積金貸款層面,由于公積金貸款額度限制,因此對購房需求的刺激存在一定局限性。

      ??當前市場環境下,我們可以很清楚的看到一個現實是,現在單純依靠限貸放松,對房地產市場的刺激作用已經沒那么明顯了。

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