供應激增推高空置率至41.1% 武漢加快建設區域金融中心，寫字樓市場迎利好

??2022年7月20日，世邦魏理仕發布《2022年上半年武漢房地產市場回顧與展望》，世邦魏理仕認為：武漢寫字樓及零售市場年內均將迎來大量優質項目供應，其中寫字樓市場全年新增供應預計將超過百萬平方米，有望創下近十年來年度供應量新高。供應高峰與市場不確定性雙重壓力下，推升武漢寫字樓空置率至41.1%，武漢市租金仍處于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙級寫字樓租金指數同比分別下跌1.4%和1.9%，甲級樓宇租金展現出更強韌性。

??今年七月，武漢發布《武漢市金融工作三年行動方案（2022年~2024年）》，標志著武漢區域金融中心加快建設全面啟動，武漢金融市場上新臺階，為寫字樓市場帶來利好。

??供應放量創近十年最高值，推升空置率至41.1%

??2022年上半年，武漢優質寫字樓市場共迎來56.6萬平方米新增供應，其中80%在一季度交付。上半年新增供應總量創下近十年新高。 因受全國疫情影響，武漢上半年租賃需求較去年同期回落10.6%，凈吸納量共錄得19.8萬平方米。其中，甲、乙級寫字樓凈吸納量同比分別下降7.1%和12.7%。供應放量加上租賃需求回落，推動空置率同比上升1.5個百分點至41.1%。隨著全國疫情趨于穩定、武漢疫情管控常態化，預計下半年有望迎來租賃市場小幅回暖。

??從租賃需求看，新增租賃行業占比前三位依次是傳統金融、房地產建筑、TMT，貢獻超過半數新租成交。傳統金融尤其是保險公司在上半年表現亮眼?！笆奈濉逼陂g，武漢將加快推進區域金融中心建設，以金融的高質量發展服務“國家中心城市”“長江經濟帶核心城市”的建設目標。同時，武漢將建設成為科技創新中心，也是國家繼北京、上海、粵港澳大灣區國際科創中心和成渝區域科創中心之后又一重大戰略布局。隨著金融與科技類政策落地，兩大行業預計將在下半年穩定輸出，釋放租賃需求。

??受宏觀經濟環境影響，自2021年下半年起，內資企業租賃占比持續超過本土企業。2022年上半年，內資公司在新增租賃中的占比繼續上升至53%，其中，二季度占比超過六成，成為新增租賃需求中的主力資本來源。

??供應高峰與市場不確定性雙重壓力下，武漢市租金仍處于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙級寫字樓租金指數同比分別下跌1.4%和1.9%，甲級樓宇租金展現出更強韌性。

??首店經濟持續發力

??2022年上半年，武漢零售物業市場迎來武漢大悅城和武漢萬象城開業，分別位于光谷中心城和建設大道商圈，均為所在區域近年來首個大型商業綜合體項目，為市場帶來共計33萬平方米新增供應。

??需求方面，首店經濟持續發力。武漢首家Apple Store落戶武商MALL國廣；美妝集合店HARMAY武漢首店在武漢天地開業，并帶來旗下檸檬茶品牌introlemons。新開業項目帶來大批零售及餐飲首店，OBT集團旗下Maison Margiela、JIL SANDER、MARNI在武漢萬象城圍擋；新中式茶飲品牌tea'stone也在武漢萬象城開設深圳外首店，同時，該品牌還在武漢恒隆廣場圍擋。

??今年以來，武漢超市主力店調整頻繁，上半年錄得G-Super、中百生活劇場、七鮮超市、沃爾瑪等退租案例。主力店退租疊加疫情后部分品牌戰略調整，推升全市空置率至9.3%，環比上升0.3個百分點，同比上升0.1個百分點。消費力支撐購物中心首層平均租金平穩上漲，全市租金指數環比上漲0.4%，同比上漲1.0%。其中，核心商圈租金保持堅挺，同比上升1.7%，在所有區域市場中表現亮眼。

??世邦魏理仕武漢分公司董事總經理王祎表示：“武漢寫字樓及零售市場年內均將迎來大量優質項目供應，其中寫字樓市場全年新增供應預計將超過百萬平方米，有望創下近十年來年度供應量新高。零售市場同樣將迎來武商夢時代、龍湖武漢白沙天街、洪山萬科廣場等項目開業，新興區域的商業氛圍將得到提升。2022年6月至10月，武漢市政府將發放多輪消費券，涵蓋商場、超市、餐飲等多種消費場景，預計將有效提振線下消費，激發零售市場活力?！?/p>

??大宗交易總額同比大幅上升

??2022年上半年，武漢大宗交易市場共錄得5筆交易，交易總額達11.4億元，同比上漲75.5%。得益于疫情防控常態化，武漢在此輪奧密克戎疫情中受影響較小，投資者信心增強。

??從武漢上半年成交類型來看，寫字樓和工業物業占據主流，60%為企業自用類型交易。從投資者類型來看，開發商與企業交易活躍，60%來自內資買家。從區域來看，新興區域受到的關注度日益提升，上半年80%成交位于新興商務區。

??世邦魏理仕武漢投資及資本市場部副董事熊倩芬表示：“預計2022年下半年，投資者投資意向與業主出售意向均將有所提升。優質寫字樓物業仍將是投資者關注的重點，同時，隨著新經濟的騰飛以及公募REITs進一步成熟，產業園區、物流倉儲等物業類型，在后房地產時代將進一步吸引投資者的關注和加碼?！?/p>

??區域金融中心加快建設，金融規模上臺階

??今年七月，武漢發布《武漢市金融工作三年行動方案（2022年~2024年）》（以下簡稱“方案”）。方案指出“大力引進銀行、證券、保險、資管、信托、汽車金融、全國性金融后臺中心等機構”，一方面政府加大對光谷的金融政策傾斜力度，形成金融機構中后臺扎堆聚集效應。另一方面碳排放注冊登記結算系統作為中國碳交易市場的“中后臺”，是武漢提出建設全國碳金融中心最大的底氣來源。以上這些現象均概括為“武漢金融中后臺發力”。

??世邦魏理仕武漢戰略顧問部董事田澤生表示：“隨著方案的出臺，武漢金融市場規模將再上臺階；我們發現兩大特色現象是武漢金融發展的新方向—— “金融中后臺發力”和“金融服務實體”。

??銀行作為中國金融體系的主導，其發展動向一直是整個金融體系的風向標，武漢通過推動東湖高新區申報創建國家科創金融改革試驗區，籌備設立光谷銀行，加速金融與科技融合發展；瞄準建設全國碳金融中心，推動成立“赤道銀行”“零碳銀行”，形成全國領先的碳金融產業鏈服務格局。實體企業要做大需要靠創新，要做強需要綠色可持續發展，因此武漢金融產業發展的第二個特點是——服務實體。

??“方案中“促進金融與科技融合發展”“建設全國碳金融中心”被提升到新的高度；這便是以金融與科技融合為抓手，碳金融結算功能為創新，通過定位“服務實體經濟”形成具有武漢特色的金融發展正循環?！碧餄缮硎?。