安歆模式解構與拷問：住房租賃市場的“詩與遠方”

??“過去的一年因為有投資人和客戶對安歆的認可，安歆有幸拿到了全行業全年唯一的一筆融資?！鄙虾ｄJ詡企業管理有限公司（下稱“安歆”）創始人兼CEO徐早霞日前接受《中國房地產金融》采訪時表示。

??與傳統的長租公寓“高收低出”“長收短付”加速擴張的商業模式不同，安歆的模式采取的是B端付費、C端入住。據徐早霞介紹，由此能夠確保穩定的出租率以及較低的獲客成本。初始投入更少、坪效更高，因此利潤更高、投資回收期更短?！鞍察С晒Φ膴W義在于其輕資產的模式比例提升較快，進一步放大了資金的使用效率，具備長期持久的行業復利?！?/p>

??徐早霞所指的“行業復利”涉及兩個層面，從需求端來看，隨著流動人口規模持續擴大和家庭戶規模不斷縮小，住房租賃需求旺盛。從政策端來看，中國近年加快推動住房租賃頂層設計，對住房租賃市場支持力度持續加大。

??不過，住房租賃市場發展并非坦途。諸如房源供給與市場需求的錯配、融資渠道單一、融資資金貴、參與租賃的銀行主體不多等問題也不少，投訴糾紛不斷等等，背后的根本原因是什么？未來又將如何演變進化，行業的“詩與遠方”在何方？

??一、保租房的歷史與現實，亟待多主體協同

??中國住房保障體系建設發軔于20多年前，1994年，國務院頒布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，提出向中低收入家庭提供具有社會保障性質的經濟適用住房，拉開了政策性保障性住房體系建設的大幕。

??此后，隨著我國住房保障體系建設不斷推進，廉租房、公租房都成為階段性解決中低收入家庭住房難題的重要手段。

??近年來，我國流動人口規模不斷擴大，大量新市民、青年人的持續流入，使得大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場供給結構性問題不斷凸顯。

??在此背景下，中國推動住房租賃市場發展的步伐明顯加快。2019年7月以來，住建部先后在24個城市進行了住房租賃市場發展試點；2021年7月，保障性租賃住房正式成為住房保障體系。

??“全國各地的保租房政策陸續出臺，加快保租房的發展，亟須多主體協同，達成發展轉型的共識?！毙煸缦荚诮邮堋吨袊康禺a金融》采訪時如是表示。

??目前國內租賃市場國際背景的運營商集中在中高端服務式公寓市場。凱德集團旗下的雅詩閣公寓信托。國內運營商以萬科、龍湖為首的地產系運營方及以魔方為代表的集中式公寓運營商、自如等分散式公寓運營商。徐早霞認為，要明確政府、國企、銀行、運營商等多角色的定位，詮釋各主體在房源端、金融端、運營端發揮的價值，“租賃是民生行業，需要各方在價值鏈中充分發揮主體優勢，任重道遠?！?/p>

??與公租房不同的是，保障性租賃住房是多主體投資、多渠道供給。供給主體可以是政府，也可以是農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地產開發企業等市場主體。

??土地來源呈現出渠道多樣化，比如新供應國有建設用地、集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋等。

??在金融端和運營端，繼保障性租賃住房貸款不計入貸款集中度管理后，監管部門再度表態從金融端支持住房租賃產業。中國銀保監會、住房和城鄉建設部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》(下稱“《意見》”)?！兑庖姟窂膰_行、商業銀行等主體出發，提出發揮各類機構優勢，進一步加強金融支持。

??“自2016年首批R4土地入市，國有企業逐步加入長租市場，從運營管理到逐步涉及各類金融嘗試?！钡谝惶酱骶S斯公寓運營及資產管理部董事朱逸卿對《中國房地產金融》這樣表示。

??據了解，2021年11月26日，廣州人才工作集團與建行廣東分行、建信基金、建信資本就“廣州香雪國際公寓”作為基礎資產，為人才工作集團發行保障性租賃住房REITs產品簽署合作協議。

??2022年1月12日，南京市舉行“保障性租賃住房項目集中交付暨新項目集中開工、公募REITs集中簽約”活動，其間集中簽約了3個保租房公募REITs合作框架協議，預計發行金額35億元-40億元。

??二、投訴問題高企與商業模式的拷問

??存在的問題也不少。據貝殼研究院提供的數據表明，在租賃領域，以長租公寓租房糾紛問題最為突出。長租公寓問題成為長三角地區年度五大投訴熱點領域之一。從其調查數據與投訴案例來看，糾紛集中在以下三方面：一是合同類問題成為投訴熱點。二是租金貸問題。三是服務質量類投訴問題。

??雖然，全國各地的保障性租賃住房從供給端、金融端發力，但行業發展至今，一直面臨著結構性等諸多壓力。諸如房源供給與市場需求的錯配、融資渠道單一、融資資金貴、參與租賃的銀行主體不多。

??物業端定位規劃不清晰，物業獲取成本高企。管理端存在管理效率低、收益低，缺乏體系化、智能化；資產端缺乏品牌議價能力、退出渠道單一等痛點問題。

??種種問題糾紛不斷，一個重要原因在于其商業模式難以持續，易產生經營風險。

??經歷之前一系列爆雷事件后，行業進入更加理性的發展狀態。在房地產和租賃住房業務的調整和變遷中，運營主體開始思考發展節奏，期待構建一個可持續的行業發展生態。

??據徐早霞透露，她將賽道聚焦于國內企業員工住宿，以現代服務業為主的企業基層員工公寓，打造的是TOB端產品。在市場更新迭代中，懷著對“產品為綱”的隱憂，在2021年調整安歆的發展思路，操刀升級產品線，逐步形成了多產品、多場景、多模式、多業態的業務矩陣。

??租房人群隨之擴大，通過其產品線可窺見一斑：青年社區、城市員工公寓、白領公寓、酒店式公寓、校園宿舍“歆微?！钡?，覆蓋了企業基層員工、中高層管理人員、商旅人士、園區員工、學生群體等人群。

??從場景來看，安歆的布局涉及大城市、園區和政府等多個方面，解決了原有老舊的宿舍無法滿足員工需求的一大難題，方法是通過“招住培一體化”的服務，建立“員工的成長生活平臺”，客觀上幫助企業提升用人、留人的組織效率，以及政府外來人口管理效率和員工幸福指數。

??在模式創新方面，徐早霞通過智能化管理，與政府與企業的資產合作模式升級，與政府業務協同發展，探索創新出“五庫一平臺”的園區數據智能化服務平臺，打造“智慧園區”“智慧公寓”。

??為政府量身定制保租房管理系統，打造從房源籌措、房源準入、精細化運營、數字化租客管理、智能硬件互聯、租客管理的多維數字化管理平臺，實現城市、園區、安防、消防、能源的多層級安全保障。

??三、疫情既是“試金石”，也是契機

??疫情之下，面對更復雜的市場競爭格局和市場競爭環境，必然將會對這些租賃住房企業帶來嚴峻考驗。有意思的是，多地長租公寓被陷資金鏈斷裂困境，安歆擴張的步伐卻絲毫不減。徐早霞對《中國房地產金融》表示，從外部而言，加強對行業的規范和監管，迫在眉睫。但從企業內部出發，苦練內功，根據企業自身發展基因，有不同的切入口。于她而言，疫情是很好的“試金石”，疫情雖然給行業帶來了很大的困難期，但是安歆團隊成功通過了疫情對于業務的極限測試。

??對于開發企業來說，既是一種機會，也是一種挑戰。徐早霞分析，開發企業必須加強自身物業運營能力，構建并適應全新的發展模式。還需要具備三點關鍵能力。一是對市場要有深入理解；二是要有“看長”“行穩”的決心；三是要有深厚的能力建設和長期的投入?！霸谶@樣的基礎上，圍繞居住生活的大場景做創新性外延，探索更多可能性?！毙煸缦急硎?。不同階段，企業的優勢也不同。

??過去“營建時代”對重資產、建造開發型的企業比較適宜，因為各領域都需要基礎性的建設，市場看重企業在資金、規模、建設上的能力。而現在“運營時代”，基礎設施已經到位，各地落地籌建保障性租賃住房的主旋律將會從重建設轉為重運營、看效果。

??徐早霞預測，租賃機構化、專業化運營是未來行業發展趨勢，幫助政府、國企提供專業的管理服務，為租客提供規范的租后服務同樣如是。機構化和專業化運營包括對管理標準、產品結構、租后服務等各業務鏈條進行優化改造，通過數字化的能力建設提升管理效率等。

??四、規范化、標準化還有許多路要走

??“各地從政策到目標再到供給端，都在積極發力。需要在產品、服務體驗，合規地進行升級?！毙煸缦纪嘎?，在一個非標的行業當中要絕對自律，真正做到行業有標準，只有這樣才能夠實現健康的發展、持續的發展。

??目前，保障性租賃住房成為“十四五”時期住房建設的重點任務，各地保障性租賃住房建設節奏加快，40城2021年建設計劃已完成77%。

??2021年來，重點城市保障性租賃住房建設不斷加快。根據住建部數據，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1-9月，40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。

??即便如此，保障性租賃住房仍然面臨挑戰。中國指數研究院分析，從供給端看，不同城市保障性租賃住房規劃供應量與需求規模的匹配程度不盡相同。從需求端看，一些常住人口規模較大，畢業生人數眾多的城市，新市民、青年人租賃住房需求旺盛的城市，需要重點發展保障性租賃住房的城市定量。

??如何有效落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，使市場主體能“算得過來賬”，積極主動地參與保障性租賃住房投資和運營，也是各地政府都會面臨的一大挑戰。

??未來，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場的結構性問題有望得到改善，租賃市場相關規則、政策、制度也有望加快完善，住房租賃市場的發展環境將進一步優化。住房“租賃時代”或將到來。

??貝殼研究院則指出，住房市場的規范發展，需要各參與主體的共同努力。政府首先應加強指導與監管力度，凈化行業消費環境。其次，企業應強化自律行為，規范經營，形成多方共建的消費維權新生態，確保租戶的問題得到妥善解決。顯然，租賃住房行業在規范化、標準化方面還有許多路要走，任重道遠。