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    2. 鄭州召開重點房企項目匯報會,紓困市場保民生

      朱娟 高拯坤2022-07-28 08:36:11來源:中房報

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      ??面對嚴峻復雜的問題樓盤治理工作,鄭州開始著手化解。

      ??7月26日,有消息稱鄭州有關部門近期已組織多家重點房企召開會議,針對這些房企在鄭的重點樓盤將給予多種紓困政策支持。中國房地產報記者通過多種渠道證實了該消息。同時,記者獲悉,此次會議共涉及8家房企,包括世茂、綠地、融創等行業頭部房企,及建業、鑫苑、康橋、正商、瀚海等河南本土龍頭房企。

      ??會議主要內容為,結合《鄭州市房地產良性循環發展相關模式和建議》文件,匯報8家房企紓困項目開發模式。目前項目紓困模式主要有四種,一是“棚改統籌統還”模式,由政府平臺公司接收,后期政府主導;二是“收并購”模式,主要針對資產大于負債項目,由政府組織國企、央企和金融機構對接,解決企業現金流問題;三是“破產重組”模式,主要針對資不抵債項目,由政府組織,確保項目交付;四是“保障性租賃住房”模式,主要針對銷售不暢、建設資金困難的項目,由政府組織專項建設貸款。

      ??“從此次會議可以看出,政府正在積極化解房地產企業困局,全力以赴‘保交付、保生產、保民生’?!焙幽县斀浾ù髮W工程管理與房地產學院教授劉社在接受中國房地產報記者采訪時表示,會議選擇部分頭部房企是為了重點排雷,頭部房企問題化解了,市場信心就會恢復,市場亂象也能得到有效整治。

      ??對于此次鄭州紓困房企模式,廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,已經暴雷的房企很難再被救起,但暴雷房企項目會在保交樓層面得到充分的紓解,因為民生和社會穩定是國家必須堅守的底線。

      ??記者通過鄭州360房產網梳理房地產市場銷售情況發現,今年1~6月份,鄭州市商品房銷售50411套,較去年同期下降46%。

      ??康橋融創項目“出險”最多

      ??通過梳理公開信息可以發現,此次參會的8家房企中,融創、康橋、正商、建業曾系鄭州房地產銷售榜單前10強房企,這些房企平均樓盤建筑面積為38萬平方米,負債規模為8億元,單個項目資金硬缺口為15億元。

      ??另據記者不完全統計,這些房企中目前出現問題的在鄭項目有:綠地旗下綠地城、綠地濱湖國際城;鑫苑旗下鑫苑國際新城、鑫苑府、鑫苑名城、鑫苑金水觀城;瀚海旗下瀚海思念城、瀚海威爾公寓、瀚海航城;世茂旗下璀璨熙湖;正商旗下玖號院;建業旗下世和府、盛悅府等等。

      ??問題項目更多的是康橋和融創。其中,康橋旗下未來公元、康橋悅溪園、康橋那云溪、康橋林語鎮瓏棠坊、康橋東麓園、康橋香溪郡均在近期被曝出問題。需要注意的是,目前康橋大約有18個樓盤同時在售,出險項目占比達到了三分之一。

      ??此外,據媒體報道,融創在鄭州的7個退出申請項目,涉及建筑面積275萬平方米,負債54億元,資金硬缺口109億元。7月27日下午的最新消息稱,融創已向鄭州有關部門提出申請,申請其在鄭州的6個項目以“棚改統籌統還”模式開發,即政府指定由一家融資平臺公司統一向國開行申請棚改貸款額度,投入到各個項目后,再由這一平臺統籌安排償還資金。

      ??據記者多方了解,目前,鄭州全市問題樓盤數量已超過100個,主要涉法涉訴、不動產登記、土地規劃、資金斷裂、長期停工、承諾復工不兌現、延期交房等。這些樓盤中,還不乏一些超級大盤,它們占用房企大量資金,如果順利完工將帶來豐厚的現金回流,但一旦出險,后果也十分嚴重,不僅企業難以承受,還涉及眾多購房者,極易引發社會矛盾。

      ??中國宏觀經濟研究院國土開發與地區經濟研究所研究員黃征學認為,鄭州房地產市場出現目前狀況,與前些年房地產投資增速超出實際需求增長有關。數據顯示,2010年鄭州房地產開發投資775億元左右,到2015年首次超過2000億元;僅兩年后的2017年,房地產開發投資就超過3000億元,其后雖有所回落,但總投資依然比較高。

      ??“房地產開發大幅增長,短期內對經濟增長和財政收入做出較大貢獻,但超出市場實際需求,就埋下了隱患?!秉S征學說,在城市發展過程中,平衡好實體經濟和房地產經濟的關系,保持房地產投資平穩增長非常重要,這也應該是鄭州房地產市場最值得總結的教訓。

      ??鄭州多次紓困樓市

      ??記者注意到,近兩年來針對問題樓盤攻堅和房企紓困,鄭州市有關部門做了大量工作,如去年年底在不足半個月時間里,鄭州市主要領導先后組織召開了兩次問題樓盤化解工作專題會議。今年以來,鄭州先是發布了“18條”樓市新政,隨后多次召開金融會議,持續加大信貸在房地產等領域的支持力度。近期,鄭州還專門設立地產紓困基金,通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

      ??雖然政府參與問題樓盤處置力度加大,但自去年以來,由于房企普遍陷入流動性困境,鄭州樓市也因此負面消息頻出,新增了多個停工樓盤。尤其是在近期“停貸風波”中,鄭州一直處于風口浪尖,諸多房企因復工困難遭到業主維權。

      ??據媒體報道,鄭州市政府部門一人員稱,目前鄭州房企整體處境比較艱難,過完年到現在開工率很低,有的區除了央企在“硬撐”,其他民企、在建安置房項目很多都停了,即便央企也在努力融資,規模較大的建筑公司也快破產重組了。

      ??“政府主動介入,對防范房地產市場風險、優化房地產主體結構、增加保障房供給等方面具有積極意義?!秉S征學認為,這種做法反映出鄭州在接連遭受特大暴雨和三輪疫情之后,實體經濟遭受較大影響,房地產市場上疊加的需求收縮、供給沖擊和預期轉弱三大壓力越來越大。當然,近幾年鄭州大規模棚戶區改造中,較高比例的貨幣化安置,也造成一定負面影響。

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