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    2. 推行不到一年半,13個城市已取消或放松這項政策

      編輯部、CRIC研究2022-08-02 09:49:16來源:丁祖昱評樓市

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      ??最近,二手房熱度有所回升,部分城市二手房復蘇勢頭甚至超過了新房。

      ??針對二手房的調控有所松動很關鍵,尤其是二手房指導價,部分城市已經開始松綁了。

      ??自去年2月份,深圳率先推出二手房指導價以來,全國共有15個城市發布二手房指導價。

      ??即通過給出小區二手房交易參考價,對二手房價格進行管控,政策實施之后,多地二手房成交規模銳減,價格應聲下跌。

      ??今年6月全國重點70城中,二手房價格同比下降的城市已達57個。

      ??在樓市下行壓力下,二手房指導價的聲音逐漸減弱。

      ??今年7月初,西安明確暫停發布二手房指導價。根據CRIC調研,目前有13個城市二手房指導價制度基本都已實質性取消。這也成為重點城市二手房市場保持強勁復蘇勢頭的重要支撐。

      ??二手房指導價松綁,正向市場傳遞激活二手房流動性的信號。

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      ??截至2021年底,全國共有15個城市建立二手房指導價發布機制。

      ??西安,是第一個“官宣”暫停發布二手房參考價的城市。

      ??今年5月,西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》,其中提到促進二手住房流通。隨后關于二手房成交參考價取消的消息得到住建局回應,即暫停發布參考價,后續將根據市場情況優化。

      ??截至目前,除了上海和深圳以外,已有13個城市二手房指導價制度實質性取消。這13個城市包括:西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

      ??這些城市多為7月以后開始實行二手房指導價制度,從執行情況來看,上述城市又有明顯差別。

      ??比如成都和寧波的松動主要表現在高價房源重新掛牌,銀行放款也不再嚴格參照指導價;廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制,但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。

      ??還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”,比如北京和無錫指導價偏高,不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米;而溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

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      ??過去,二手房指導價直接與信貸額度和流通性預期掛鉤,以削弱購房者支付能力和置業信心,從而對成交量、價,以及成交結構進行調節。

      ??指導價發布節點,成為重點城市二手房市場下行的轉折點。部分城市二手房成交量可謂是階梯式下滑,且維持低位運行。

      ??尤其是上海和深圳,二手房市場的影響仍在持續。

      ??比如上海,從成交面積來看,7月開始實行掛牌價格核驗,當月二手房成交規模降至200萬平以下,8月和9月環比分別降24%和35%。絕對量下滑至100萬平方米以下,不及“三價就低”執行前單月成交規模的一半。從成交套數來看,7月成交套數不足2.4萬套,環比下降16%,自此二手房成交套數已連續12個月下滑,成交套數連續多月低于1.5萬套以下。

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      ??再來看深圳。

      ??自2021年8月以來,深圳二手住宅成交套數一直維持在3000套以下,今年2月指導價一周年成交套數來到最低點,不足千套。目前,深圳二手住宅成交套數已連續16個月下滑,單月最大降幅達到8成。

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      ??指導價出臺后,除了成交量驟減,最大的變化還有房價的持續下降,更是出現不少業主連番降價的情況。

      ??典型如深圳,指導價出臺后,二手房市場驟然降溫,成交均價自2月的7萬元/平方米左右,逐漸下跌至年末的6萬元/平方米,至今年6月,成交均價已低于6萬元/平方米。

      ??此外,通過對成交量靠前的30個項目一季度與去年四季度房價變化,9成以上項目可比價格呈現負增長,7成以上項目降幅超10%。

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      ??指導價松綁更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動性的信號,從而帶動更多城市市場預期以及置業信心的修復。

      ??廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規模已體現了松綁效應的影響,二手房快速復蘇。

      ??從周成交數據來看,2022年前26周,全國重點城市新房、二手房成交走勢幾乎同步,第27周(6.27-7.3),也就是7月伊始,全國一二手房市場走勢逐漸分化,新房成交同比由正轉負,且跌幅擴大至40%以上,而二手房成交同比增速逐周回升。

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      ??具體城市來看,廣州、蘇州、杭州二手房市場經歷回調,并逐步走出底部。

      ??比如蘇州,第29周(7.11-7.17)二手房成交面積分別保持在15.1萬平方米高位,同比大漲61%,而反觀新房,6月年中沖量后漸顯疲態,第29周,蘇杭商品住宅成交面積同比跌幅都走闊至4成以上。30周(7.18-7.24)數據來看,蘇州成交面積環比微降1%至14.9萬平方米,同比漲幅達到36%。

      ??深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩,6月二手房成交面積同比降幅均收窄至10%以內,7月,第29周,二手房成交面積分別達到5.2萬平方米和13.8萬平方米,同比僅微跌7%。第30周,深圳環比回落8%,而佛山成交跳漲環比增12%,同比增長8%。

      ??15城實施二手房指導價以后,二手房價逐漸向理性回歸,而如今13城釋放指導價松綁信號,也一定程度上成為二手房市場復蘇的助推劑。

      ??基于一二手房聯動效應,二手房流動性率先修復,置換新房等需求才能充分釋放,未來一段時間內,二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭,核心城市二手房市場或將先于新房轉暖。

      ??隨著二手房市場流動性、活躍度提升,也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

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