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    2. 樓市紓困政策迭出,三季度會否大規模政策加碼?

      許之靜2022-08-02 16:46:51來源:中國房地產金融

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      ??許之靜 58 安居客房產研究院分析師

      ??今年以來,受到國內經濟壓力、國際局勢不穩及疫情多發等不利因素疊加影響,樓市面臨了前所未有的重挫。中央層面不斷發聲,刺激住房消費,并指出通過金融、住房、財稅等政策支持房地產業健康穩定發展。本報告將對今年以來各地樓市紓困政策進行梳理、總結,并通過其市場反饋,嘗試挖掘其今后出臺政策的可能性。

      ??一、樓市紓困政策特征:類型豐富,資金支持占主流

      ??5月以后中央發聲更為明確和具象化,各地樓市松綁政策陡增

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      ??58安居客房產研究院統計顯示,截至5月31日,今年各地共發布政策頻次近300次,并呈現逐月陡增趨勢,尤其5月達147次,是4月的2.4倍。

      ??今年以來宏觀政策主要分三個階段:第一階段為去年底至3月“兩會”之前,針對樓市政策導向依舊是強調“房住不炒”,以保民生、保穩定為目標,并指出貨幣政策要靈活適度,從緩解房企融資端開出一道口子。

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      ??第二階段為“兩會”至4月29日中央政治局會議前,提出要及時研究和提出有力有效防范化解風險應對方案,慎重出臺收縮性政策,并且針對需求端釋放了今年不會擴大房產稅試點的重磅信息,對市場發出了積極信號,也讓房企重拾信心。

      ??第三階段為4月29日中央政治局會議至今,指向性則從供給端覆蓋至需求端,指出要繼續完善各地政策,且將“剛性”和“改善性”住房需求區分開來提出,有助于精準實施差別化信貸政策,更好地“因城施策”。隨后,央行、銀保監會、證監會及深交所的發聲,5月以后的金融政策風向更為明確,包括降息、對首套房貸利率下限的調整等,都是對4月29日中央政治局會議思想統一下的政策落實和繼續細化、優化。這也是5月各地更為密集地出臺松綁政策的原因。

      ??因此,去年底至今大批量的城市開始降低落戶門檻,甚至實現零門檻落戶,釋放這類“紅利”的則以三四線城市為主,其本地需求根本無法支撐當地樓市容量,市場要盤活仍需要“人才”的引入。然而,決定人口集聚的關鍵是區域經濟規模及與其他地區的人均收入差距,即人隨產業走、人往高處走。因此,要留住人才絕不僅僅是降低落戶門檻,給與購房優惠這么簡單。

      ??政策類型豐富,信貸優惠和公積金支持占主流

      ??從今年以來各城市發布的樓市紓困政策來看,主要可以區分為供給端和需求端兩類。

      ??由于4月29日中央政治局會議上明確提出優化預售資金監管,同時,今年首輪土拍反映出的現象依舊是各地分化明顯,流拍地塊頻現,央企、國企托底明顯。因此,各地除了從信貸融資上對房企紓困,5月以后,土拍監管和預售資金監管的優化成了兩大重要內容。

      ??土拍監管優化包含土地保證金比例的降低,土地款付款方式的優化,且從土地供應的源頭上進行調整,如供應總量、供應結構、供地節奏優化,個別地方還出臺了根據住房庫存量來調節土地供應,如湖南省對商品住房去化周期超24個月的市縣暫停新商品房土地審批,充分從房地產生態鏈的角度防止庫存積壓的現象出現。

      ??另外,預售資金監管優化更是把房企從去年過緊的預售監管模式中解脫出來,對于信用度高的房企或者綠色建筑等都可以獲得寬松的監管環境。從需求端的松綁政策來看,則更為豐富,涉及公積金支持類,放松限購、限貸、限售、限價、商業銀行信貸、購房補貼等。

      ??其中,商業信貸和公積金支持兩類松綁政策涉及的城市最多,均占到50%以上。從個人住房貸款利率來看,絕大多數城市2017年底之后首套房的貸款利率明顯高于基準利率,這也是近幾年秉承著“房住不炒”的理念而執行的相關金融政策。不過隨著今年兩次LPR的降低,及2022年“兩會”提及“降低實際貸款利率”,和5月15日央行和銀保監會明確首套房貸低于LPR20個基點的下限,今年以來全國房貸利率顯著降低,當前全國平均首套房貸利率已跌破5%,二套房貸利率在5.32%。以往一線城市以外的其他城市商業貸款利率普遍較高,較多城市都在6%以上,以鄭州為例,去年10月首套房主流貸款利率為6.13%,二套為6.37%,而當前其首套房利率則低至4.25%,二套房利率也僅5.2%。對市民購房月供的減少金額上非??捎^。商業銀行信貸上大力支持有助于減少購房者的支出、降低市民購房壓力,并提振其信心。

      ??另外,公積金支持政策運用也極為廣泛,尤其是在三四線城市。由于這些城市房價基數低,適當調整公積金貸款額度和首付能對緩解購房壓圖1:省市地方層面樓市松綁政策出臺頻率。圖2:監測39城樓市政策松綁分類力起到顯著作用。另外,這類城市商業貸款利率普遍高于一線城市,此前較多城市都沒有組合貸業務,面臨公積金貸款額度不夠只能選擇商貸的窘境。近期,越來越多的城市開始推廣使用組合貸,充分利用公積金的低利率和商業貸款可貸額高的優勢,有效緩解市民購房壓力。

      ??除了上述提及的開創組合貸業務,及傳統的提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付等,今年以來公積金支持樓市消費方面還有了更多創新手法。如公積金可提可貸,可以運用公積金賬戶內的余額作為購房首付款的補充;還有公積金的家庭互助模式,即可使用直系親屬的公積金賬戶余額,購房支付首付款,也可按月從直系親屬賬戶提取公積金用于償還購房貸款,類似于這樣的公積金家庭互助模式已在廣東珠海、福建莆田、四川資陽實施,預計這樣的創新手法會被更多城市運用。

      ??政策的放松逐步增大,限購松綁在新一線和二線城市普遍值得注意的是,樓市最嚴厲的限購政策在近期松綁的頻次也越來越多,且手段多樣化,尤其是針對多孩、人才、新市民等多類特殊群體予以了“特別”照顧。如對于多孩家庭、或者是高層次人才在限購區域在原有基礎上可以多購一套住房、對非本市戶籍購房的社保時間予以降低等。而進行此類操作在二線或新一線城市中占比尤為高。

      ??通過放松限購和鼓勵多孩、人才政策相結合,成為政策松動的一個新方向,能促進增加人口生育規模,吸納優秀人才,減除購房障礙,預計此類家庭后續除了在購房限制上能解除一些障礙,在其他信貸政策上也會享受一定福利。

      ??除了針對特定人群外,松綁限購的另一種方式是針對特定房源,如合肥指出二手房可購買三套,而大連則對二手房徹底取消限購。另外,還有針對家庭擁有房產面積合計在144平方米以下的,如已達到原先限購套數的,可以再購入一套。這類舉措都是為了激發改善型購房者入市,讓其“升級換代”以促進市場活躍。

      ??另外,還有對偏遠區域取消或者放松限購、縮短兩次購房的時間限制等等,松綁限購的方式“因城施策”,從各個角度切入。

      ??二、樓市紓困政策對市場的影響,效果關鍵看第三季度

      ??城市特征呈現分化,但多數城市政策出臺后反應迅速

      ??經過對監測39城政策出臺節奏和新房市場去化節奏的對比研究,可將當前政策松綁效果對城市的影響分為五大類:

      ??一是,政策出臺后市場迅速回暖。此類城市占三分之二,較多表現為政策出臺后1-2個月內,新房市場成交量出現上揚,但上揚幅度差距較大,所涉及有26個城市,分別是:武漢、重慶、青島、蘭州、濟南、天津、徐州、長沙、蘇州、沈陽、福州、長春、南京、惠州、南寧、佛山、常州、貴陽、南昌、煙臺、淄博、無錫、杭州、大連、湖州、中山。

      ??二是,包含放松限購、限售等較大力度的松綁措施出臺在5月中下旬,政策效果在短期內還未顯現,涉及城市有5個,分別為成都、寧波、合肥、廈門、東莞。

      ??三是,政策松綁力度較大,但1-2個月內成效未見。在監測39城中僅發現紹興1個城市為此類。

      ??四是,前期未有較大力度政策出臺,市場呈現波動不穩走勢,為支撐市場上揚,5月底、6月初出臺了重磅政策,屬于這類的城市有4個,分別為廣州、西安、珠海、鄭州。如鄭州,其曾經在3月取消“認房又認貸”,新房成交量曾一度攀升至90萬平米,但后續受到疫情反復影響,4月、5月連月去化下挫。而就在6月15日,鄭州印發了“穩經濟促增長政策措施”的通知,其中包含落實首套房貸款利率執行4.25%下限標準,及促進二套房首付比例降至40%的要求。隨著疫情過去,預計對于鄭州整個市場信心的提振作用可謂將非同一般。

      ??五是,此次受疫情影響最大的三個一線城市,北京、上海、深圳。尤其是上海,4-5月全面停擺,樓市受挫嚴重,1-5月月均降幅達50%。但疫情過后,一線城市憑借得天獨厚的魅力,庫存去化不懼壓力,政策放松的參與度并不高。

      ??各能級市場反應與政策松綁程度關聯度不高,政策效果關鍵看第三季度

      ??當前市場情況錯綜復雜,影響因素多樣,各能級城市的市場反應與其政策松綁程度之間的關聯度不高。

      ??整體來看,政策出臺后對市場有一定影響,短期內能對新房成交量起到拉動作用,但光憑一兩個月數據,尚不能武斷地判定,政策會產生多大的效果,關鍵還得看第三季度是否具有持續性。

      ??從以往的經驗看,從政策出臺到市場反彈,往往需要3-6個月的傳導時間,但由于此次政策放松力度較大且幾乎所有的城市在1-5月間都有多次松綁政策出臺,且部分城市出臺的為一攬子政策,對樓市刺激力度有別以往,同時國家“穩經濟”任務艱巨,樓市反應速度相較以往更快。但各城市之間依舊會有差別,部分城市需要更長的恢復時間。

      ??三、三季度政策動向研判:大規模加碼不太可能出現

      ??根據松綁政策出臺的力度和廣度,我們將監測39城分成四類,分別為政策放松力度強且涉及類型廣;政策放松力度弱,但涉及類型廣;政策放松力度強,但涉及類型窄;政策放松力度弱且涉及類型窄。

      ??結合各地政策的力度和廣度及其市場反饋,對監測39城的政策松綁預判如下:有72%的城市在第三季度不會繼續大幅松綁,而剩余城市則由于政策出臺晚或疫情等原因導致市場波動,還需要待疫情等干擾因素過后,讓政策持續發酵1個月左右,看市場情況再判定是否在三季度會加碼松綁。

      ??此前一攬子政策已經形成了疊加效應,5月監測39城中有25個城市新房成交量環比上揚,說明整體市場向好,且當前處于政策觀察期,大規模政策加碼不太可能出現。當前,需要關注的是,那些表現較好的城市,松綁對市場的影響效應能否持續,尤其是一些經濟能級較差的非熱點城市。

      ??下一步,供給端包括融資、拿地、預售資金監管方面的優化空間還比較大。需求端,存量房規模較大的城市,預計會研究出臺一二手聯動的舉措,平衡新房市場的壓力;對于限購等行政性手段,熱點城市全面取消的可能性為零,但會在對于高層次人才、多孩等特定人群、偏遠郊區等特定區域、大戶型等特定房源上作差別化管理;房貸利率的下調幅度依舊具有空間,6月發布的5年期以上LPR為4.45%,三季度LPR報價仍有可能單獨下調,疊加國家提出首套房貸款利率可在LPR基礎上下降20個基點的下限,實際貸款利率有望持續下調。

      ??從剛剛發布的5月全國房地產開發投資數據上看,單月各指標出現環比拉升的喜人現象,總體上看,房地產業底部反彈的基礎正不斷成熟,在各地多重的政策組合拳下,市場無需悲觀。

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