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    2. “保交樓”釋放積極信號,樓市回穩進程或得以恢復

      編輯部 CRIC研究2022-08-08 08:46:42來源:丁祖昱評樓市

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      ??“保交樓”首次被寫入政治局文件,7月28日,中央政治局會議明確提出壓實地方責任,保交樓、穩民生。

      ??與此同時,銀保監會表態,千方百計推動“保交樓”,隨后鄭州、寧波、咸陽等城市召開房地產座談會,“一樓一策一專班”化解行業難題,落實保交付。

      ??當前,無論是從城市端,還是房企端,都已出現了具體措施。

      ??比如,鄭州出臺了房地產紓困專項基金設立運作方案,規模暫定100億元。

      ??為了實現“自救”,房地產企業也在積極引進接管金融機構。近期,中國華融與陽光集團簽署紓困戰略合作協議,以期化解房地產市場風險。

      ??保交樓將成為未來一段時間內的監管重點,實際上,多舉措并舉“保交樓”背后,對于修復當前樓市市場信心有很重要的作用,受此推動,樓市有望持續回穩。

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      ??為解決“停工”項目帶來的影響,據CRIC調研,鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實保交樓、穩民生,已提出實際解決方案,并推進實施。

      ??目前來看,主要涉及四大方面:

      ??首先,成立房地產專項紓困基金。典型如鄭州、武漢和南寧。

      ??具體來看,鄭州是由中心城市基金下設立規模約為100億元的紓困專項資金,原則上紓困專項基金出資比例不高于30%,紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目。值得一提的是,鄭州進一步明確紓困項目的4種開發模式,涉及棚改統貸統還、收并購、破產重組和保租房。具體而言,收并購主要針對于資產大于負債的項目。破產重組主要針對于那些體量大、債務債權復雜、后續投資資金較多、工程建設及銷售都存在問題的項目。

      ??而武漢是由建設銀行以湖北省為試點,設立300億元的紓困基金,用于收購問題項目,并改建為公租房。再如南寧,有望成立房地產平穩基金,計劃首期規模30億元。

      ??第二,派遣工作組,督促項目盡早復工,典型如蘇州、重慶。

      ??蘇州明確問題項目所在區域的街道辦事處與區級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場,督促項目盡早復工,并監督項目工程質量,全面落實“一樓一策一專班”。又如重慶,成立房地產問題項目風險化解處置小組,安排房地產專班組跟進項目建設進度,并對項目賬戶資金封閉管理。

      ??第三,返還未動工項目土地款,典型如贛州。贛州經開區政府決定收購綠地部分未動工地塊,根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。

      ??第四,規范化預售資金監管,并適度放松,典型如蘇州、天津。比如天津規定,符合條件的項目可以超節點提前撥付預售監管資金,并區分項目風險與企業集團風險,將風險企業的優質項目與企業本身分離。

      ??除此之外,北京、成都和長沙也積極協助業主、房企和金融機構等出臺最優的解決方案,未來或將出臺一系列的保交樓政策措施。

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      ??面對流動性壓力,房企也在積極“自救”。

      ??被運用最多的還是引進信托公司、債權人收購優質項目、拍賣債權、合作方托管等四種方式。

      ??首先,集團引進信托公司接管項目公司。以恒大為例,據悉,目前恒大集團已與重慶信托就重慶相關項目達成合作。過去幾個月,恒大集團陸續與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協議,將部分城市項目剝離給信托公司,信托公司則向項目公司投入資金以保障項目后續開發建設,確保完成保交樓任務。

      ??第二,債權人收購出險企業優質項目。比如在深圳市政府的協調下,中信集團已收購佳兆在深圳的4個項目,最大程度保證出險企業優質項目能夠如期交房。

      ??第三,拍賣項目公司債權引入投資方。例如無錫市翠竹房地產開發有限公司債權在阿里拍賣上,以起拍價10.05億元擬被轉讓,以期盡快引入投資人續建無錫恒泰悅景府項目。

      ??第四,合作開發項目由資金方接管。例如融創在重慶墊江、蔡家和萬州等區域項目,將由資金方宏亨接手收購股權,并成立城市公司主導后續項目開發建設。

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      ??盡管各地項目停工停貸不斷發酵,但業主核心訴求仍在于盡快復工,確保項目能夠如期實現交付。此前,五大行紛紛回應,涉及停貸的業主所占比重極低,銀行按揭貸款風險整體可控。

      ??隨著銀保監會表態,支持地方做好“保交樓”工作。實際執行層面已有動作。

      ??8月5日,中國華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協議》,標志著資產管理公司(AMC)正式紓困房地產行業。

      ??以此為代表,為化解房地產市場風險,促進問題房企有序出清,未來或將有更多金融機構將積極紓困出險房企、盤活不良資產。

      ??實際上,為了將居民按揭貸款風險降到最低,銀行業金融機構也在強化房地產行業風險管控。

      ??典型如天津,商業銀行全面強化房地產行業授信,比如,統計立項樓盤情況,包括是否結構封頂、是否有延期交房風險、負面輿情等;并通過實地走訪問題樓盤,重點排查出險企業;嚴格審查房地產行業貸款,新樓盤立項愈加審慎。

      ??為實現“保交樓”,各地以及金融機構和房企都釋放出積極信號。

      ??“復工”成為提振行業信心的關鍵詞。目前,恒大集團多個項目已實現100%復工,比如珠三角公司下轄85家附屬公司以及恒大山西省至少17個在建樓盤已100%復工。

      ??聚焦城市層面,無錫已有5個項目宣布復工;宿遷同樣有恒大悅瀾灣等多盤宣布復工。

      ??在“保交樓”政策支持下,問題項目復工有望加速推進,市場信心將得到最大提升,市場觀望情緒將得到有效緩解,受此影響,房地產市場最困難的時刻即將過去,下半年樓市成交或將逐步回穩,尤其是核心一、二線城市,成交有望穩中有升。

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