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    2. 廊坊官宣解除限購限售,環京區域再受矚目

      編輯部2022-08-11 08:56:34來源:丁祖昱評樓市

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      ??2022年8月8日,廊坊官宣全面取消限購,同時強調,北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待,對北三縣和環雄安新區周邊的住房限售年限要求也全面取消。

      ??消息一出,環京樓市重新啟動的呼聲再起。

      ??過去,環京市場的兩次高光時刻都很短暫,一次是雄安新區的設立,一次是北京副中心確立。2017年發布以縣為單位的三年社保限購后,使其成為全國限購最嚴區域。

      ??從廊坊近期的市場表現來看,伴隨著政策的全面放松,加之疫情已逐漸穩定,市場成交量開始小幅增長,但仍處于較低水平,價格維持低位,以價換量仍然為主流,市場觀望情緒濃厚。

      ??我們認為目前行業信心仍不足,政策發布后,購房者對于市場態度的轉變,仍需要時間。

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      ??近日,河北廊坊市發布《廊坊扎實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策明白卡》(下稱《明白卡》)。

      ??該文件包含2022年06月17日官方公布的《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》,當時文件第一條內容被省略。

      ??近2個月后,早前隱藏的第一條終于在《明白卡》上發布。

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      ??《明白卡》第一條顯示優化調整住房限購、限售政策:取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待。對“北三縣”和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域,取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

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      ??簡單來說廊坊市正式官宣全面取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的“限制性購房條件”。

      ??同時還特意強調:對“北三縣”和“雄安新區周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

      ??這就意味著已經實施了5年之久的房地產限購政策,正式取消。

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      ??一直以來,環京區域是全國調控政策最嚴的區域之一,市場對其印象也許還停留在雄安新區的設立,以及通州城市副中心的確立。

      ??2017年之前,受益于雄安新區規劃、京津冀協同發展等政策利好,大批北京投資客進入廊坊,市場異?;鸨?,近乎無房可賣。

      ??CRIC數據顯示,2016年廊坊商品住宅成交面積410.06萬平方米,環比增長103.82%,成交金額335.65億元,環比增長149.25%,皆為近10年最高值。

      ??2017年6月,廊坊進入最嚴調控,非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購房,且限購一套住房,本地戶籍人群限購兩套,并且調整住房公積金政策,政策一直延續至今。

      ??CRIC數據顯示,2017年廊坊商品住宅成交面積240.63萬平方米,環比下跌41.32%,2018年成交面積117.55萬平方米,環比下跌51.15%,連續兩年成交跳水,時至今日市場未見起色,持續萎靡之勢,整體庫存去化壓力較大。

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      ??究其原因,主要還是由于市場由外需轉向內需,而前期炒房潮導致需求大幅透支,目前本地客戶購買力不足以支撐,廊坊進入調整的陣痛期。

      ??2017年限購政策啟動后,大部分投資客被剝離出場,目前廊坊主要以市區本地的地緣性客戶為主,還包括部分周邊郊縣人群。

      ??據了解隨著房地產市場承壓,包括北三縣在內的廊坊環京區域,早在2020年中,部分新房限購政策就已實質性解除,符合一定條件(要求本人及家庭在本地無住房,有項目要求具備北京一年社保)的外地購房者,可以購買一套新建住房。

      ??2021年下半年,廊坊地區多個區縣的二手房限購政策已經名存實亡。外地戶籍購房者,只要在購房區縣沒有住房,即可以購買一套住房。

      ??2022年4月網絡上就曾流傳出關于廊坊解除限購政策文件照片。直至今日,廊坊正式解除限購限售。

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      ??從環京近期的市場表現來看,伴隨著政策的全面放松,加之疫情已逐漸穩定,市場成交量開始小幅增長,但仍處于較低水平,價格維持低位,以價換量仍然為主流,市場觀望情緒濃厚。

      ??廊坊市區新房整體市場“看得多,買得少”,2022年7月雖然維持5、6月份的到訪量,但觀望情緒加重。

      ??據克而瑞北京機構統計,2022年7月廊坊全市65個在售項目合計成交僅500套左右,環比6月下滑超過2成,同比去年7月份下滑約5成。成交均價在11000元/平方米上下,近一年均在此價格低谷徘徊,并無太大波動。

      ??克而瑞北京機構表示,目前廊坊市場存量仍在百萬方左右,7月無新增供應在售項目,市場不敢貿然釋放更多產品。目前廊坊的項目推售呈“有取證,無開盤”,產品營銷呈“明漲,實降”現象。

      ??燕郊方面,近期樓市成交有所好轉,看房客戶增多,加上新房源入市,7月成交量和成交價格環比上漲,但同比跌幅過半,遠不及去年同期水平。

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      ??大廠在房貸政策寬松疊加限制性購房松綁下,成交量小幅增長,主要以特價房為主,以價換量仍是主流。

      ??香河近期新房成交仍處于較低水平,月均成交量在50套左右,市場去化主要以價格為導向,以特價房、送車位為主。

      ??固安新房成交近3個月持續回升,成交均價維持在1萬元/㎡左右,近一年均在此價格低谷徘徊。本月主流成交項目為降價樓盤及低價新盤。

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      ??自2017年限購以來,廊坊樓市整體下跌已達5年之久。

      ??近幾年在疫情影響下,進出北京更加不便,進一步限制了北京外溢的購房需求,樓市成交慘淡,市場觀望情緒濃厚,成交量價長期處于低位。

      ??克而瑞北京機構告訴我們,目前廊坊及環京的市場需求及購買力明顯透支,急需破解困局,市場回暖仍需在政策層面予以呵護。

      ??由于環京市場客戶的置業信心極弱,取消限購限售等對目前的市場并無過多影響。

      ??“我們從案場上了解到目前市場并無明顯變化,雖然各項目積極轉發這個好消息,但客戶量仍然不多,甚至部分項目的過度營銷更是讓客戶持幣觀望,期待是否有更多優惠出現。對于客戶來說,總是越限越買,政策越寬松,對市場越沒有信心?!?/p>

      ??市場態度的轉變仍需要時間。

      ??當前樓市正處于前所未有的低谷時期,即使限購解除,也不會帶來立竿見影的效果。

      ??一方面環京樓市實質上早已解除限購,政策的正式宣布不會帶來太多的購房需求。部分城市停工項目業主停貸現象有發酵趨勢,對城市購房者情緒將產生一定打擊,環京房企“暴雷”的消息也讓購房者產生諸多擔憂。

      ??另一方面,各地紓困政策的陸續落地實施在持續不斷地解凍著原先觀望的購房需求,但購房人的信心恢復還需要更大力度的政策組合拳。對于環京購房者來說,疫情的不確定以及進京檢查站才是實實在擺在眼前的問題。

      ??我們認為,環京市場并非沒有需求,此次官宣解除限購政策對市場信心是很大的提振,這有利于刺激剛需以及改善性購房消費。最終市場反饋的確需還要時間。

      ??不過對環京區域而言,市場的復蘇僅靠政策是不夠的,還需要物理空間上的真正打通,比如盡快外移進京檢查站、提升進出京出行效率,加快北三縣方向的軌道交通建設等等。

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