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    2. 二三線城市“保交樓”行動加速:地方國企成主力軍

      高拯坤2022-08-24 08:42:42來源:中國房地產網

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      ??各地在“保交樓、穩民生”方面也在積極行動。

      ??8月19日,南寧住建發布消息稱,南寧市已于近日籌劃設立平穩房地產基金,首期規模30億元,聚焦房地產問題項目。8月15日和16日,浙江省湖州市和安徽省宿州市先后發文稱,鼓勵優質房企或國企收并購出險項目。此前,還有江西省信豐縣、萍鄉市,安徽省南陵縣,浙江泰順縣,以及河北省石家莊市、安徽省合肥市等地出臺多種舉措,全力推動問題樓盤化解工作。

      ??從上述地方政府的行動來看,地方國企承擔了問題樓盤的主要盤活工作。

      ??“這符合當前地方政府在化解問題樓盤時先易后難的工作思路。對地方政府而言,地方國企入場救援,相比資產管理公司(AMC)等難度更低、溝通更順暢?!币晃唤咏嚓P部門的人士對中國房地產報記者表示,雖然地方國企與AMC等機構均需考量經濟效益,但顯然前者對地方承擔的責任更大。當下,很多地方政府將地方國企視作化解問題樓盤的主力軍。

      ??相關研究機構人士表示:“短期看,隨著各地因城施策力度進一步加大,保交樓相關舉措落地,熱點城市市場有望企穩,但對于多數城市來說市場情緒修復仍需要時間?!?/p>

      ??停工中的項目

      ??加速推進問題樓盤化解工作的幾個城市,目前面臨怎樣局面?

      ??記者通過梳理公開信息發現,廣西南寧目前主要的問題樓盤是藍光雍錦瀾灣、江宇世紀公館、融創融公館4期以及中鼎公園首府等項目,這些項目有的已停工超兩年時間,還有的開發商已經“躺平”。目前,部分項目已復工,但還有不少項目存在爭議,甚至被指“表演式”復工。

      ??此前,南寧爛尾樓曾引發輿論廣泛關注,南寧市住建局在今年4月回應稱,針對小部分房地產項目存在停工、逾期交付等風險,從去年下半年開始,南寧成立市、城區兩級重點房地產風險防控處置工作專班,制定風險項目“一樓一策”。已依法依規對全市700多個在建樓盤進行價格、質量、驗收等監管服務。對可能存在的風險項目實施了重點監管,確保資金、資產在本地的安全。

      ??浙江湖州、安徽宿州以及江西信豐縣、萍鄉市等地,官方暫無公開的問題樓盤統計。但一些報道中關于這些地方問題樓盤的報道屢見不鮮,其中有的項目爛尾已十余年,涉及無法辦證、資金鏈斷裂、違法違規等方面。截至目前,可檢索到的已成功盤活的項目并不多見。

      ??在問題樓盤治理的另一面,這些城市的房地產市場普遍面臨著較大下行壓力,即便有個別城市近期房價或成交有所回升,但市場仍處在調整中。

      ??以鼓勵國企收購滯銷房的湖州為例,樓市就面臨著較大銷售壓力和庫存壓力。據媒體報道,近期湖州二手房市場下滑嚴重,成交慘淡,有不少房源打折出售,有的每套降價三五萬元,還有的降價十幾萬元或更多。

      ??國資是主力

      ??此次南寧市籌劃設立的平穩房地產基金首期規模30億元,由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發有限公司出資,江蘇言睿產業投資基金管理有限公司作為管理人,聚焦與老百姓息息相關的住房類房地產問題項目。目前已圍繞“保交樓、穩民生”開展工作,對部分項目進行調研。

      ??企查查顯示,上述3家出資公司均由南寧市國資委控股,這代表著地方國資出手盤活問題樓盤。

      ??寄希望于地方國企的還有浙江省湖州市、安徽省宿州市。8月15日,湖州發布《關于持續促進湖州市房地產平穩健康發展的通知》,其中提到,鼓勵國有企業收購困難房地產企業的滯銷房作為保障安置用房,加大對風險項目的處置力度,提供稅收等政策支持。

      ??8月16日,宿州發文稱,支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房企的優質項目。

      ??“地方國企、城投將是主力,國企背景能夠起到‘背書’作用,帶動更多資金介入問題項目的化解與處置?!鄙虾V性禺a首席分析師盧文曦稱。

      ??以石家莊為例,該市于2021年公布了5批次44個爛尾樓項目整治工作方案,目前大部分爛尾項目已實現復工。其中,位于石家莊市長安區的博勝廣場項目正是國資救盤的典型案例。該項目2011年開工建設,2013年因開發商涉嫌非法集資被捕入獄,項目陷入爛尾。2020年,石家莊市長安區投資有限公司(區屬國有企業)通過競拍方式取得該項目土地及地上附著物,目前后續施工已基本完成。

      ??“以少量資金推動出險項目、房企風險化解是當前政策的特征。近期收并購以AMC、地方國企等國有資本帶頭注資為主,主要方式可分為兩大類,一是以基金形式撬動多方資本共同扶助出險項目,以少量資金帶動社會資本共同推動項目收并購;二是以股權收購形式對企業進行混改,通過持有的部分股權推動企業進行全面重組。無論哪種形式,國有資本均起到了杠桿作用?!毕嚓P研究機構人士表示,當前政策落地較快的城市要么在建項目較多,要么出險企業與當地經濟聯動效應較大,因此有動力快速推動風險化解。

      ??盧文曦表示,目前許多城市“雙管齊下”,一方面化解問題樓盤,一方面出臺多種舉措激活樓市,這種政策思路體現了上述城市對房地產市場從坐等“他救”到主動“自救”的變化。

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