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    2. 長三角又“一枝獨秀”?

      2022-09-09 08:53:29來源:丁祖昱評樓市

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      ??2022年至今,整體房地產市場壓力巨大,CRIC數據顯示,前八月成交“一降再降”,累計同比下降43%。

      ??具體來看,在各大區域中,長三角地區表現相對更好,8月整體市場同環比下降,長三角地區雖然熱門城市市場有所降溫,但上海、杭州等熱點城市市場更具彈性,隨著供應放量,成交有望明顯反彈。

      ??不僅是市場表現,2022年前8月,長三角依舊是百強投資的絕對主要區域,截止8月末投資占比達到49%,投資TOP10城市中長三角占據一半,分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥。

      ??2022年中國城市房地產市場投資前景研究報告顯示長三角區域中有5個城市擠升TOP10,不僅是一二線熱點城市,長三角上榜的三四線城市也是最多,如此看來,在房地產市場下行壓力下,長三角區域再次成為市場的最優選擇。

      ??2022年土地市場延續2021年下半年起的低迷態勢,整體熱度不高。截止8月末,百強房企新增貨值集中度仍在持續走高:TOP10房企新增貨值占百強總貨值的50%,前20強房企的新增貨值集中度合計達到74%,土儲資源進一步向頭部房企聚集。

      ??從投資布局來看,百強的投資也同樣呈現“固化”趨勢。

      ??自2021年集中供地以來,22個集中供地城市就成為了各大房企爭相布局的城市,截止8月末,百強房企投資金額中有83%集中于22城。22城之外,百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經濟基本面較好的城市。預計9月更多城市開啟第三輪集中供地后,百強在22城投資金額的占比還會回升。

      ??區域方面,長三角依舊是百強投資的絕對主要區域,截止8月末投資占比達到49%,投資TOP10城市中長三角占據一半,分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥,另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜,環渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

      ??2022年8月中下旬多數城市公布了第三輪集中供地的計劃,從供應來看,為了維持土地市場回暖和穩定,政府持續釋放“利好”,多個城市供應量較第二輪大幅提升,供地結構也相對均衡。

      ??土拍政策方面則依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢,長三角方面杭州、上海均小幅調整了土拍規則,意在吸引更多的企業參拍。

      ??我們認為隨著市場信心的恢復帶動銷售提升,疊加核心城市土拍寬松,將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高,短期國央平拿地的主力格局并不會改變,民企或將在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。

      ??百強房企投資格局“固化”,半數集中長三角的主要原因,其實還是由于長三角區域整體市場抗壓性較強。

      ??CRIC數據顯示,2022年8月重點關注的30個城市延續7月回落態勢,同環比齊跌,跌幅分別為30%和11%,但整體仍略好于5月。

      ??各能級城市中,長三角區域的表現依然相對較好,如上海新推盤面積則高位保持,環比微增1%規模超百萬平方米,以600-800萬總價的剛改盤居多。合肥受供應小高峰及供應主力均集中在核心區域改善拉動同環齊增,分別為16%和25%。此外,徐州、無錫環比漲幅也都已超過10%。

      ??其次是大灣區市場,2022年8月大灣區市場開始出現降溫,廣州、深圳、佛山、東莞等成交環比跌幅都在10%附近。深圳開盤去化率結構性回升至48%,部分改善盤去化率超70%,但剛需盤去化承壓。廣州到訪量顯著下降,轉化率跌至5%,開盤去化率仍處20%低位。佛山市場觀望情緒濃重,單盤周均到訪量不足50組,轉化率跌至6%,開盤去化率低至13%。

      ??環渤海地區市場整體低迷,北京、濟南等成交持續走低,環比跌幅均超10%,長春、大連等環比跌幅更是超20%。

      ??中西部地區市場則陷入沉寂,武漢、西安等成交小幅回落,武漢,部分房企以價換量效果明顯,全市開盤去化率升至32%,但整體到訪量環比下降10%,持銷期單盤認購套數由19套降至16套。成都、鄭州等成交明顯回落,環比跌幅皆超20%。

      ??我們認為,未來城市將繼續分化,長三角區域中,上海、杭州等熱點城市市場更具彈性,隨著供應放量,成交有望明顯反彈。南京等市場或將持續修復,短期成交或將企穩回升。

      ??在整體市場壓力下,長三角區域抗壓性主要還是由于整體區域經濟實力相對雄厚,居民購買力強,在行業中仍然保持著領先的狀態。

      ??目前長三角區域已經形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發達城市群走廊,不僅城市能級較高的一二線城市全處于排名前列,無錫、嘉興、常州、紹興、金華等城市,得益于發達的民營經濟支持,居民收入水平在全國范圍內處于領先位置,吸引了大量外來人口的到來,典型如金華、無錫、嘉興、常州常住人口都達到了戶籍人口的1.3倍以上,外來人口購房安居的剛性住房需求持續保持高位。

      ??再加之近年來房地產供給側調控改善了常州、溫州等城市的庫存壓力,使得長三角,尤其是寧滬杭甬溫沿線城市的投資前景一直為房地產行業所關注。

      ??近期CRIC發布的中國城市房地產市場投資前景研究報告中,前景排行前10的城市名中,長三角城市數量進一步增加至5個,占據半數席位。

      ??合肥因行業波動下相對穩健的經濟發展和房地產市場表現,排名上升四個位次升至第7,而重慶受2021年市場上下半年冷熱顯著分化、土地市場持續低迷等因素影響,排名跌出前十。

      ??至此,長三角所有直轄市、省會和副省級城市全部躋身前十。

      ??不僅如此,在中國城市房地產投資前景城市中,長三角上榜的三四線城市最多,有12個,珠三角有6個,環渤海只有1個,中西部則沒有三四線城市上榜。

      ??其中有不少城市排名較2021年進一步提升,典型如臺州上升9位,蕪湖、鎮江均上升6位。

      ??自2018年以來,房企在長三角的投資占比持續增加,到2022年前八月占比已達49%。

      ??這一方面是長三角區域經濟實力相對雄厚,另外一方面也是由于長三角區域的抗壓性更強,對于房企來說屬于“安全牌”。

      ??我們認為,未來核心城市上海、杭州、蘇州等市場相較堅挺,但由于剛需購買力漸顯疲態,遠郊剛需盤仍面臨較大的去化壓力。三四線城市南通、徐州、金華、常州、滁州、連云港等市場購買力愈加疲軟,房地產市場真正回穩目前仍需一定的時間。

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