銀行間發債向國企開口子！房地產融資將走出“至暗時刻”

??經歷了“錢荒”與債務違約的至暗時刻后，清冷已久的房企融資端終于開了口子。

??11月12日上午，招商蛇口連發兩則融資公告，一是擬發30億元超短期融資券，二是擬發30億元中票，均用于償還即將到期的債務。

??中國房地產報記者注意到，11月12日截至記者發稿，當天有8家房企及城投宣布擬發短融中票，而11月11日當天則有13家房企及城投宣布擬發或完成發行短融中票。此前一日，公告擬發短融中票的相關企業才5家。11月10日-12日三日內，已有25家房企及城投宣布在銀行間市場發債消息，所涉金額約290.6億元。

??從這些企業性質看，無一例外都是國有房企或地方城投平臺公司，如保利發展、金地集團、北京城投、濟南城建、亳州城建、柳州建投等。

??發債速度亦大大加快。11月10日，廈門象嶼剛宣布擬發20億元超短期融資券，第二天這筆債券就完成發行。11月4日，金地申請發行15億元中期票據，宜春城投擬發3億元短期融資券，這兩筆融資亦均于11月11日成功發行。

??就在四天前，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會。據參會人員透露，保利發展、招商蛇口、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。這次座談會被業內視為房企融資環境松動的信號。

??銀行間發債對國企開了口子

??銀行間債券市場非金融企業債務融資，是指具有法人資格的非金融機構在銀行間債券市場發行的，約定一定期限內還本付息的有價證券，包括短期融資券、中期票據、中小企業集合票據、超級短期融資券等。其中，短期融資券發行期限在1年以內，中期票據大多數集中在3-5年，兩者都要求發行主體信用評級較高。

??購買這些債券的都是銀行間債券市場的機構投資者，包括銀行、證券公司、保險資產管理公司、基金公司等，即不面向社會發行。發行方式上，實行注冊發行，一次注冊后可根據資金需求及市場情況分期發行，不需要監管機構審批。

??在此之前，房企面臨的普遍現狀是：國內金融機構暫停新批借款，海外債發不出，預售賬款被嚴格監控，即便是房企供應鏈ABS發行也遭遇困難，所有資金來源處于“半關閉”狀態?，F在，至少在銀行間債券市場，這扇融資窗口真的在打開。

??11月12日，招商局蛇口、光明地產、上海建工、廈門建發集團、棲霞建設等房企均披露擬發行中期票據文件。披露材料顯示，招商蛇口將在銀行間市場發行30億元中期票據，其中3年期和5年期發行規模均為15億元，采用固定利率方式。本次發行主體評級和債項評級均為AAA，票據主承銷商/簿記管理人為工商銀行，所募集資金主要用于償還發行人于銀行間市場發行的債務融資工具。

??這日，招商局蛇口還宣布擬發行30億元超短期融資券，期限270天，主承銷商/簿記管理人為招商銀行，聯席主承銷商為建設銀行。用于償還發行人到期的非金融企業債務融資工具。具體為償還“21招商蛇口SCP002”債券，該筆債券當前余額30億元。

??招商局蛇口還公布了待償還債務融資工具余額為367.788億元，其中存續期超短期融資券53億元、中期票據66億元、永續票據7億元、公司債150億元和資產支持專項計劃62.288億元、資產支持票據（ABN）10.5億元、海外人民幣債券19億元。

??光明地產發行方案則顯示，本次發行中票采取發行金額動態調整機制，基礎發行金額為1億元，發行金額上限為5.8億元，債務融資工具期限為3年。本次發行主體評級和債項評級均為AA+，募集資金擬全部用于償還18光明房產 MTN002 本息。

??上海建工擬發行的中票規模為20億元，發行期限3+N（3）年期，發行人依據發行條款的約定贖回時到期。票據前3個計息年度的票面利率將通過集中簿記建檔確定，為初始基準利率加上初始利差。主承銷商兼簿記管理人為東方證券，聯席主承銷商為建設銀行。

??上海建工的這筆中票募資，擬全部用于歸還發行人到期金融機構借款。上海建工及下屬子公司待償還中期票據40億元、公司債15億元、資產支持票據80億元、海外債6億美元。

??此前一日，保利發展在銀行間市場啟動20億元中票發行，期限5年，無擔保。而金地集團完成發行15億元中期票據的消息，無疑給市場釋放了很大信心。近3日內，還有更多的地方城投平臺公司亦宣布擬發行短期融資券或中期票據。

??“通過銀行間市場發行債務融資工具，也是滿足房地產企業資金需求的手段之一，避免因資金鏈斷裂出現行業性風險。這也說明當前政策意圖是要保地產行業?！币晃汇y行機構人士告訴記者。

??值得注意的是，按照相關協議要求，主承銷商要對余券履行余額包銷義務，存在包銷風險，這意味著銀行對于房企債券存在“兜底”意味?！艾F在能在銀行市場發債的都是國有大房企或地方城投，因為有政府信用加持，同時銀行也會評估這些房企的信用及資產情況?！鼻笆鲢y行機構人士稱。

??更多融資利好正在趕來

??流動性吃緊甚至引發危機下，房企對融資放開的呼聲尤甚。

??一位民營房企高管稱，民企生存環境舉步維艱，違約，資金鏈斷裂，流動性危機，銷售也不能收到款，導致循環風險，應鼓勵金融機構對國企民企一視同仁，正常運作，幫助行業穩定信用。

??“建議融資方面，對直接融資和股權融資有差別的放開，避免一刀切；加快 REITs，RMBS 等資產證券化產品發行，增強經營性產品流動性?！币晃积堫^房企人士表示。

??早在9月底，人民銀行、銀保監會就召開過房地產金融工作座談會，金融監管部門已經多次釋放房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步“解凍”，避免市場預期進一步惡化。

??近段時間以來，更是不斷有地產融資層面破冰的利好消息傳出。近日，記者獲得消息，某股份制銀行總行正在部署落實房地產貸款相關工作，其中涉及：加大涉房貸款投放力度；“承債式收購”不計入三道紅線；加快投放按揭貸款；預售資金監管有特殊需求的，由銀行向央行申請后可以使用；展期不算違約等。

??記者了解到，還有銀行總行直接發令分行支行“充分開發國有房地產企業資源”、“開放國有房地產企業授信，給予專項政策支持”，并為國有房地產企業開出融資白名單。這份名單中有保利發展、中海地產、中國金茂、遠洋、鐵建房產、首創集團、電建地產、華遠集團、綠地控股、金地集團、華僑城、華潤置業及其他符合總行準入要求的優質地方國有房地產企業。

??涉房貸數據正在改善。據統計，10月房地產貸款投放較9月大幅回升，環比多增超過1500億元，其中房地產開發貸款環比多增500多億元，個人住房貸款環比多增超千億元，金融機構對房地產行業的融資行為明顯改善。

??國泰君安房地產分析師謝皓宇認為，針對房企端融資的政策，將對行業帶來一定的轉機。此次政策（銀行間發債）會改變房企資金鏈情況，行業基本面階段性觸底，預計四季度會形成階段性低點。

??但也有不少業界人士提醒，“房住不炒”的主基調沒變，房地產企業融資環境不會全面放松。