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    2. 大干30天!鄭州向“爛尾樓”宣戰

      亞晨2022-09-08 12:06:13來源:中房網

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      ??中房網訊 (亞晨/文)對于問題樓盤項目的整治工作,鄭州已經打響了保交樓“攻堅戰”。

      ??9月7日,一份《關于印發鄭州市“大干30天,確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案的通知》(以下稱《通知》),在坊間流傳。

      ??據悉,該《通知》由鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組印發。根據《通知》中的任務目標,10月6日前,要實現鄭州市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

      ??力推停工問題樓盤全面復工

      ??《通知》要求,要圍繞停工問題樓盤項目不能按期交房、停工爛尾的原因,集中全部力量和有效資源攻堅克難,全力化解停工問題樓盤項目中存在的突出矛盾和主要問題。堅持法制化、市場化原則,推動處置房地產企業債務違約風險,實現停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

      ??從具體的實施方案來看,出險房企要切實承擔自救主體責任,千方百計承擔或配合“保交樓”任務,通過處置未開發土地、在建項目和資產、公司股權等方式,多渠道籌集資金,加快資金回籠進度,降低杠桿率,歸還挪用資金,回歸主業。

      ??要用好保交樓專項借款,加強資金監管,確保項目順利實施和資金使用安全。各開發區、區縣(市)要會同相關單位,積極爭取商業銀行資金,做好專項借款配套融資、紓困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資。用好“4+1”模式,并積極動員停工問題樓盤項目或開發企業梳理提供更多優質資產,與紓困基金和并購貸銀行做好對接。

      ??《通知》提出,做好破產重整。要本著應破盡破的原則,成立破產清算協調專班,引進破產重整投資人,鼓勵開發企業盡快向法院申請破產,確保盡快完成資不抵債的樓盤項目處置。同時,組織有關部門對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計,制定處置方案;對停工逾期問題樓盤原有預售資金被挪用的,能夠追回的應當依法及時追回;稅務部門要對不配合復工的房地產企業進行偷漏稅核查。

      ??《通知》強調,對有實力可以自主復工的企業,要督促其盡快全面復工;對資產大于負債、資金出現暫時困難的企業,通過紓困基金、并購貸等形式,由政府平臺公司果斷接手,采取“新老劃斷”的辦法,先復工再清算;對資產小于負債的企業,可采取代建方式,立即復工。

      ??《通知》要求,各開發區、區縣(市)黨政主要領導要親自分包1-2個重大停工問題樓盤項目;對于其他較為復雜的停工樓盤,明確分包領導后,屬地黨委政府主要領導要履行兜底責任。此外,《通知》還強調,嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或階段式象征性復工。

      ??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示,此次鄭州復工令有三個重要特點:一是,強調了“快速處置”的導向,尤其是明確了時間表,這就要求當前對于保交樓工作要更加重視起來,即要加快落實方案和推進工作。二是,明確了責任的制度,尤其是把責任分解到了區一級的領導手上,也要求在最近一個月內真抓實干。三是,嚴打表演式復工,這也就說明當前復工不是形象工程,而是要有更好站位,要從保護購房者的權益角度出發積極落實工作。

      ??爛尾問題嚴重,鄭州多渠道紓困

      ??實際上,今年以來,鄭州多措并舉促進房地產市場平穩健康發展。

      ??3月1日,鄭州發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,從支持合理住房需求,改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化以及優化房地產市場環境等五個方面出臺了18項具體措施。值得一提的是,在需求端松綁了限購、限貸,重啟貨幣化安置,全方位激發購房需求。

      ??自此,鄭州打響了二線城市松綁的“第一槍”。而政策出臺的背后,是鄭州住宅庫存去化乏力,長期處于高位。CRIC數據顯示,鄭州新房狹義庫存規模近一年保持在1000萬平方米以上,消化周期從年初的15個月一路走高至當前的近18個月。

      ??另一方面,鄭州部分住宅存在嚴重的爛尾問題,也是市場低迷的原因之一。根據CRIC統計,截至2021年末,鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項目有274個,涉及25249套住房,數量位居重點二線城市前列。大量的爛尾項目,導致鄭州成為7月“停貸潮”的重災區。另據易居研究院監測,截止2022年7月16日,全國出現的271份停貸告知書中,河南(54份)數量最多,而鄭州多達32份。

      ??壓力面前,鄭州開始尋找多渠道紓困辦法。

      ??進入6月中旬,鄭州印發穩經濟促增長政策措施,提出推動駐鄭各商業銀行全面落實首套房貸款利率執行4.25%的下限標準,促進二套房首付比例降至40%。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,再次申請貸款購買普通商品住房執行首套房貸款政策。同時,開展商品房促銷月活動,充分利用大學生畢業季、人才購房補貼擴面的有利時機,積極引導和鼓勵房地產開發企業根據市場情況進行購房優惠。

      ??同月,鄭州市對棚戶區改造推行房票安置,對被征收人使用房票購買商品住房,給予安置補償權益金額8%獎勵,且不計入家庭限購套數。

      ??7月19日,河南資產管理有限公司與鄭州地產集團有限公司表示,將聯合設立鄭州市地產紓困基金,通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

      ??7月底,鄭州有關部門組織多家重點房企召開項目匯報會,提出通過“棚改統貸統還、項目并購、破產重組、保障性租賃住房”四種模式的退出方式,對這些企業旗下在鄭州的部分項目給予紓困政策支持。

      ??8月份,《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》出臺,由中心城市基金下設立紓困專項基金,規模暫定100億元,通過采用母子基金方式運作,解決房企資金鏈難題。

      ??另據市場消息,鄭州市住房保障局將于9月8日下午召開“鄭州市房地產開發企業瘦身自救行動”部署會,要求已售逾期交付和已售停工項目的開發企業負責人參會。據悉,目前已有多家房企已收到參會通知。

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