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    2. 丁祖昱:三季度筑底之后,房地產還有長期筑底的過程

      曲濤2022-09-09 12:37:18來源:中房網

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      ??中房網訊 (曲濤/文)“房地產在三季度筑底之后,還會有長期筑底的過程,城市分化也會加劇??隙▽︻A售制度有所調整,會有封閉的管理,未來融資方面也會有一些改善”。

      ??這是易居企業集團CEO丁祖昱9月8日在“第十一屆金磚論壇”上對未來房地產行業的最新預判。

      ??談市場:新房二次探底,二手房基本回穩

      ??談及當下的房地產市場,丁祖昱認為,政策的量和質“肯定是夠了”。

      ??在他看來,新房市場在五、六月份回穩,七、八月份又有所回落,基本可以判斷為二次探底。年內最后四個月考慮到基數原因,可能同比降幅會有所收窄,全年可能比去年同期下降三分之一或者多一點。

      ??二手房方面,丁祖昱認為比一手房的情況要好,七八月份基本回穩。由于有交付的焦慮,很多消費者,特別是剛需購房者轉而購買二手房,也使得市場出現回穩。

      ??其中,上海、杭州和成都等城市,市場相對較好。天津、武漢和鄭州則市場壓力相對較大,究其原因還是整體的供求關系所致。

      ??在消化周期方面,如果從狹義的消化周期來看,一線城市約為1-2年的時間,但其他城市差異很大,部分二線、三線、四線城市的狹義消化周期有五六年,廣義消化周期有20年、30年甚至40年。

      ??談房企:現狀沒有得到明顯改善,最終將“三分天下”

      ??“企業過去五年太追求規模了”,這是丁祖昱對房地產企業過去五年的一個定義。

      ??丁祖昱稱,目前房企狀況沒有得到明顯改善,在銷售沒有回穩的情況下,融資越來越少。今年房企融資現金流與銷售均為負,這也是很多企業暴雷的原因。

      ??在到年底前的四個月內,政策仍是寬松期。丁祖昱表示,不希望有新的大房企再出現違約、暴雷的情況。至少希望市場、購買力和需求端都能夠穩定住。

      ??另一方面,中央對民企的態度最近也在發生改變,至少從復工的角度,還在對民企采取一些如征信、擔保等方面的措施。

      ??對于房企,雖然中小企業的暴雷情況沒有得到緩解,但幾家大型企業暫時平穩。丁祖昱認為,房地產企業最終將出現央企、地方國企和規模民企與地方民企三分天下的格局。

      ??談未來:三季度筑底之后,還有長期筑底的過程

      ??目前,房地產行業整體信心仍略顯不足,對于絕大多數業內人士而言,更關注的是行業未來的走勢。

      ??對此,丁祖昱認為未來將是“L型”走勢。在其看來,“一豎”差不多已經走完了,但“一橫”還有得走。三季度筑底之后,還有長期筑底的過程,同時城市分化將加劇。

      ??另外,今年的土地市場肯定是“小年”,這個影響會很深遠。如果今年繼續做“小年”,可能比去年還要下降40%以上的投資,從而影響下半年和明年上半年的供應。

      ??對于明年,不管是房地產開發投資增速還是新開工,還是最后的銷售,由于供應問題,都會受到很大影響?!皠e看現在不買地,好像大家都在自救,但實際上對后面的影響還是非常大的”。丁祖昱說。

      ??而對于未來房地產開發新模式,丁祖昱稱肯定對預售制度有所調整,會有封閉的管理,未來融資方面也會有一些改善。從第二曲線看,他相對看好物業,租賃長期市場會越來越大,養老空間也很大?!吧虡I這次會大洗牌,辦公樓未來三年我都認為租金出租率和資產價格會不斷下降”,丁祖昱對行業未來,給出了自己的判斷。

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