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    2. 2500億贖回量壓頂,信托緣何頻繁入局接盤房地產?

      崔秀麗2022-07-27 17:07:31來源:中國房地產金融

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      ??如果說,銀行是房地產的發動機,信托則是渦輪,推動著房地產行業走過高速發展的黃金時代!房地產亦成為信托三大支柱業務之一。兩者互為魚水,輔車相依,唇亡齒寒!

      ??伴隨個別房企深陷債務危機,從2021年11月開始,信托頻繁入局房地產,親自下場接盤項目,這是入局充當“救世主”?業內人士稱,此乃無奈之舉,更多是自救。信托通過盤活爆雷房企的項目,拿回資金,向信托投資人兌付。

      ??實際上,與其他金融機構相比,信托公司對爆房地產業的敞口較大,本輪房企債務危機是信托業2022年面臨的主要挑戰。中指研究院數據曾顯示,2021年上半年信托占房企融資約四成左右,僅次于銀行貸款。

      ??三道紅線下,到2022年初房地產信托規模已經急劇收縮,奈何存續信托贖回量壓頂!穆迪今年2月23日發布報告預測,2022年前9個月將有人民幣2520億元與房地產直接相關的信托資產到期。由于銀保監會對通道類信托產品有更嚴格要求,預計2022年贖回量可能激增。

      ??不只做聰明錢,親身入局房產項目

      ??信托,向來只做“聰明錢”。一般只在項目前端,通過發行信托產品為房企提供融資支持,從不參與項目運營。但地產和信托從來都是一條繩上的螞蚱!房住不炒疊加融資收縮,個別房企深陷債務危機,迄今爆雷房企尚無一家擺脫流動性危機。救人,也為自救,信托公司開始頻繁入局房產項目。

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      ??截至今年3月底,中融信托、五礦信托、光大信托等多家央企信托,陸續接手爆雷或處爆雷邊緣房企項目,如恒大、陽光城、正榮等。具體事件如上表。

      ??信托公司通常有三大典型的傳統信托業務,是房地產信托、基礎建設信托(如政信業務)及同業信托,其中,房地產信托是其主要利潤來源。據2020年68家信托公司披露的2020年財報數據看,部分信托公司房地產業務在資產分布中的占比接近50%,多數信托公司的房地產業務占比在30%左右。

      ??從信托公司業務模式看,信托與房地產互為魚水,深度綁定。房企涉雷,信托公司必受牽連。信托親自下場接盤房地產項目,怕是不得已而為之。

      ??目前,信托接盤模式,通常以接收項目公司股權為主,項目代運營,將項目與爆雷房企剝離,做好防火墻。2月25日恒大公布的向光大信托、五礦信托出售4個項目的合作模式,最具代表性:信托方面,接管恒大項目公司的運營管理,向項目公司投入資金,以保障項目后續開發建設及保交樓;恒大方面,可擁有行使回購股權的權利,還可收回項目的部分前期投資款約19.5億,可化解項目涉及債務70.1億元,收回的投資對恒大其他項目的保交樓及債務化解,具有積極影響。

      ??業內稱,主動入局房產項目的信托公司,首先自身實力雄厚。從上表看出,接盤項目的信托公司,共同點基本都是央企信托,融資渠道暢通,業務收入全國排名靠前,相比民營信托機構,抗風險能力更強!其次,參與接盤的信托公司,更多是自保。這些信托基本是之前為房企提供了前端信托融資,接盤目的本身是為了快速回籠資金,兌付信托投資人。畢竟,信用是信托公司發展的基石,一旦違約無法兌付,將影響信托公司后續其他產品發行。

      ??接手房企難成大勢,更多為自救

      ??房地產信托,作為房企融資的重要渠道之一,進入2022年開始,雖然房產信托新成立規模小幅提升,但目前仍看不到放松的跡象。據中國信托登記有限責任公司發布的數據,截至2021年11月投向房地產行業的信托規模,較近12個月均值下降40%多,較2021年1月末下降約80%。

      ??即便2021年11月開始,監管對房地產市場的融資有所松動,但對房地產信托未有半點放松。業內解釋,最大原因在于融資類信托屬影子銀行的一種,其功能和銀行一樣,匯聚公眾存款,再貸款給房企,不過客戶是高凈值人士,利率高點。兩者最大的區別是:信托沒有銀行嚴格的資本充足率、不良率、存款準備金率等限制,一旦出險,沒有有效的風控手段和資本去化解風險,更容易引發群體性事件,造成社會動蕩。而信托另一項通道業務,多數資金來自銀行,一旦信托出險,將最終引火到銀行,造成更嚴重的金融系統風險。

      ??監管用心之良苦,可見一斑。這也意味著,短期內,信托資金無論從監管態度還是資金規模上,都不可能成為化解房企危機的主要資金來源。

      ??此外,目前市場現狀是,由于房地產行業信心尚未恢復,信托等金融機構及一些手握并購額度的央企、國企,出于自身安全考慮,實際操作中,能達成收購協議的房產項目并不多。

      ??盡管,信托并購項目是幫助房企緩解流動性的重要方式,實操中,卻存在隱含債務和估值分歧等諸多問題?!绊椖拷Y構做的太復雜,看不懂,隱含巨大風險,很多信托不愿二次涉險,寧愿打折拍賣債權?!币晃徊辉妇呙姆科髢炔咳耸客嘎?,“項目方則認為,項目估值給的太低,收購方只想趁機‘撿尸’!”

      ??據銀行人士介紹,目前,對出險房企項目的承債式收購、并購貸款不再計入“三道紅線”。遺憾的是,市場并未出現明顯的并購熱潮。僅有的并購行為,并購對象也集中在核心城市的較優質項目,信托并購還是基于自救,擔心被房企的債務風險波及。

      ??此外,部分信托接手房產,實為無奈之舉。一旦房企爆雷,無法如期償還信托借款,從程序上,信托首先會起訴,但即便訴訟判贏,執行階段房企仍無力還債,信托只能和解,接手其項目,自行盤活資產以求脫身。比如,爆雷房企新力地產集團,4月5月發布開庭公告稱,原告中建投信托公司,被告為新力旗下項目子公司,案由為金融借款合同糾紛。企查查顯示,迄今新力涉案共142起,被執行人記錄10條,被執行總金額197283.82萬元。

      ??目前看,信托接盤房產項目,難成大勢,更多為自救,并不能成為化解房企危機的主要方式。

      ??助力行業發展,信托都有哪些招數?

      ??盡管短期內,信托對化解房地產風險,作用式微。但從整個行業看,信托能夠逆市接盤,對緩解行業流動性危機、加速出清,都有著重要的風向標和市場導向作用。信托接手房產項目,也受到了政策鼓舞。2021年12月20日,央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》,鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務,助力化解風險、促進行業出清。

      ??那么,除了親自下場接盤項目外,信托還有哪些方式可給予房產行業支持?

      ??實際上,信托在房地產傳統業務的融資支持一直在繼續,盡管占比從30%多下降到11%左右。但從趨勢上,投向房地產的資金確實在慢慢回暖,盡管總量仍然很低。用益信托數據顯示,截至3月,房地產類信托產品的成立規模增長明顯,已經連續兩周增長。3月最后一周房地產類信托的成立規模16.78億元,環比增加34.19%。3月最后一周信托資金投向分布如上表。

      ??另一方面,長期看,信托和房企的合作空間仍十分看好。有業內預判,未來,信托等金融機構將成為房企項目重資產的主要持有者,房企將只提供代建、設計建造、運營等服務。在此趨勢下,將倒逼信托等金融機構強化房地產股權投資管理能力。

      ??業內認為,結合當下行業出清及信用分層的新格局,信托后續可發力房地產并購基金、房地產標準化債券、房地產投資信托(REITs)等領域。

      ??人民銀行金融市場司司長鄒瀾曾表示,房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。這需要銀行、券商、信托、并購基金等金融機構提供并購融資支持。目前,銀行走在支持并購融資的最前列。銀行支持地產的主要方式為釋放并購貸款額度和發行并購主題金融債。據中房網不完全統計,從去年底政策頒布至今,包括招商銀行、建設銀行、平安銀行、興業銀行、交通銀行和上海銀行等8家銀行,共提供的并購融資額度累計高達1020億元。

      ??不同于銀行、券商等機構深耕并購市場多年,信托介入并購融資尚處于起步階段,且天然帶有一定劣勢,比如資金成本相比銀行并購貸款較高。

      ??但信托進入項目并購,仍具備一定優勢:如可以發行并購信托計劃、成立并購基金、采用股債結合或優先次級等結構產品,產品結構靈活。同時,信托具備大額資金投放能力,募集手續簡便快捷。不同于銀行的貸款額度限制,信托可通過放大杠桿的方式短期內募集大量資金用于項目并購。

      ??目前,信托介入地產并購,主要是發行信托計劃、與房地產私募基金合作等方式參與并購,更多扮演為收購主體融資的角色。

      ??房地產并購信托,指信托公司通過發行信托計劃的方式募集資金,采用貸款、股權投資或者權益投資等多元化的資金運用策略,在靈活配置資源和專業防控風險的基礎上助力合作伙伴完成房地產并購。

      ??此外,從國外房產信托發展路徑看,未來國內房地行業進一步整合不可避免。屆時,信托發行標準化債券和REITs,將成為支持房地產行業發展的主要模式。

      ??長期看,房地產股權投資將走向專業化、系統化,會出現更專業的房地產投資信托公司,發行標準化債券產品,滿足大量的并購需求。另一方面,國內因回報率低、稅務等原因,房地產REITs一直無法大規模展開,但隨著配套政策及市場成熟,國內REITs市場將潛在巨大。業內認為,這兩塊業務盡管在初期,但未來有望成為信托參與房地產并購的重要支柱業務。

      ??前九月存續房產信托贖回約2500億

      ??如上文所述,信托作為影子銀行,深度捆綁房地產,一旦出險,將傳導給銀行,引發更大金融風險。進入2022年,存續房地產信托的贖回情況,確實不容樂觀。

      ??穆迪2月23日曾發布報告稱,與其他金融機構相比,信托公司對房地產業的敞口較大。穆迪估計,預計2022年贖回量可能激增,2022年前9個月將有人民幣2520億元與房地產直接相關的信托資產到期。穆迪分析,由于之前銀保監會對通道類信托產品提出更嚴格的要求,這也是導致2022年信托提前贖回量激增的一個原因。

      ??穆迪報告認為,當前中國房地產市場的困境,可能會推高這些公司的信托資產逾期率,從而削弱信托計劃的底層資產質量和流動性。雖然受管理信托資產不在資產負債表內,而且資產管理新規不允許剛性兌付,但在某些情況下,信托公司可能需要賠償投資者的損失,從而對其產品承擔或有負債。

      ??但由于投資者對當前中國房地產業的信用危機存在避險情緒,可能會影響信托公司發行新信托計劃來取代到期計劃的能力,并可能會導致資金缺口過大,無法由行業自身的流動性資源和自有資金填補。

      ??實際上,如上文提到,相比銀行等金融機構,信托沒有諸多硬性指標限制,因而其資本和運營的弱點,會增加了其脆弱性。如截至2021年底,信托業的股東權益總額占受管理信托資產總額和受管理房地產敞口的比例分別約為4%~5%和20%~40%左右。

      ??較低的資本水平,局限了其承擔損失和化解風險的能力,特別是來自或有負債的沖擊。

      ??為應對信托業的風險和挑戰及可能發生的信用風險,監管機構從政策制定和窗口指導上給予幫助。

      ??2月11日,中國銀行保險監督管理委員會(簡稱銀保監會)發布《信托業保障基金和流動性互助基金管理辦法(征求意見稿)》(簡稱《辦法》),為信托業保障基金提出新措施。新措施實施后果,將為信托公司尋求短期流動性支持或重組提供了機制。

      ??此外,4月初,有媒體報道,部分信托公司近日收到監管窗口指導,非標融資控制任一時點余額不超過年初余額;控制房地產信托集中度不超過主動管理信托規模的40%。即關于信貸資產財產權信托“不得新增,存量壓降”的窗口指導。

      ??民營信托承壓,量力充當“救世主”

      ??用益金融信托研究院數據顯示,2021年前11個月,信托行業共發生250起違約事件,其中房地產信托涉及違約金額達707.43億元,占違約信托計劃的比例達到60%左右,排名第一,成為行業違約“重災區”,下半年尤為嚴重。據新聞報道,民營信托涉雷房企占了絕大部分。

      ??實際上,信托的脆弱性,更多體現在民營系信托公司,其更易受到房地產市場流動性危機的拖累,主要因為民營信托在公司治理、自有資產和股東實力方面,表現都遠落后于央企信托。

      ??截至2021年底,中國共有68家信托公司,其中50家由中央政府和地方政府下屬國企控制,18家由民營企業控制。這18家民營信托,其實也是多次整頓后優化下來的頭部信托。

      ??信托業,是中國四大金融行業中經營范圍最廣的一個領域,被稱為“金融超市”。如此重要的信托業,其歷史發展卻有點血雨腥風。在近四十多年的歷程中,經過六次大整頓,信托公司數量也由最高峰的1000多家,縮減到目前的68家。

      ??這些優化下來的信托公司,曾直接受益于房地產的黃金時期。過去幾年,房地產信托迅猛發展的邏輯,其實是因為監管層對房地產行業的調控。監管對房地產貸款限制非常嚴格包括發行債券等,導致房企融資渠道減少,無意中卻敞開了信托的大門,于是銀行資金通過信托渠道流入房地產,由于信托作為影子銀行的特征,利率更高,但事實上卻放大了風險。

      ??因此,伴隨房產調控的節奏,從2017年開始,信托的房地產傳統業務也開始遭遇強監管,信托公司面臨著諸如規??s量、業務重構、整頓等一系列陣痛。如今,疊加房地產市場的動蕩不安,顯然,信托公司的黃金時代已經過去!

      ??在當下嚴監管+地產不確定的環境下,對信托公司而言,要準確評估自身實力,有覺悟、有準備地充當房企“救世主”。畢竟,活著,才是最重要的!

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