??趕在上半年結束之前，首輪集中土拍迎來收官。
??22城首輪集中供地共成交296幅，賣地金額接近5000億元，較去年首輪少了一半。
??樓市成交復蘇進程緩慢，房企拿地態度越發謹慎，民企投資幾乎停滯，導致22城首輪供地競拍熱度跌至谷底。
??CRIC監測數據顯示，22個城市中有16個城市首拍溢價率不到5%，出現流拍城市的比例超過60%。
??22城首輪集中供地流拍率平均值為15.7%，有14個城市遭遇流拍。其中天津流拍率最高，達到83%，土拍熱度降至冰點。
??土地市場熱度大概率還會維持低位，樓市韌性較強的城市將會迎來周期性回升。
??2022年首輪集中土拍較去年有五大“變量”，主要圍繞減輕房企資金壓力進行。
??首先是集中供地由“三批次”增加為“四批次”。
??目前已有廈門、濟南、青島、重慶、武漢、成都、蘇州七個城市明確今年會按照四批次供地。分散拿地資金壓力的同時，增加房企拿地靈活性。
??第二，降低拿地門檻，這是大部分城市主流的變化。核心還是減輕房企拿地壓力，刺激拿地信心。
??首輪集中供地在減配建或自持比例、保證金比例、付款期限等方面都做了放松讓渡。比如剛剛結束土拍的鄭州，為了防止大規模流拍，鄭州在首輪供地正式掛牌前下調參拍門檻，不僅試行土地出讓預申請機制，而且還提出了降低土拍保證金比例、允許土地價款分期繳納等相關措施。
??第三，地價回調，給予房企一定的利潤空間，提振拿地信心。
??比如北京、廈門、重慶和合肥等城市，均下調了地塊起拍價，尤其是“回爐”地塊，再次掛牌底價均有所下調。
??第四，成交金額和成交面積較去年首批次大幅下降，成交金額縮減了五成以上，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。成交大幅下降的原因與供應量有關，同時流拍地塊增加也對總成交情況造成了一定的影響。
??最后，城市分化差距進一步拉大，地方平臺托底的意愿減弱。
??相較于2021年首輪集中供地，今年首輪供地沒有出現土地出讓金超千億元的城市，去年的杭州和北京都超過了千億。而且，今年除成都和深圳土地成交金額高于去年首輪，其余20城均不及去年首輪。
??今年上海土地出讓金領跑22城，40宗地塊共攬金879億元。
??今年的上海比較特殊，因疫情原因首輪土拍延期2個月后重啟，并調整放松了土地出讓規則，吸引多家頭部央國企參拍，民企也有一定的收獲，整體穩中有熱，36宗涉宅地塊超三分之一觸及中止價成交，879億元的成交金額也創下上海集中供地以來新高。
??杭州是為數不多上調土地競拍門檻的城市，但最終表現也較為亮眼，59宗地有23宗地觸頂搖號，最終土地出讓金額達到828億元，排在22城第二位。
??上海和杭州兩個城市的成交金額，已經占了22城三分之一的量。
??反觀基本面較弱的城市，長春和沈陽土地出讓金額墊底，最低的城市是長春，出讓2宗地僅1宗成交，土地出讓金額只有2.6億元。沈陽收輪土拍也有一宗地出現流拍，4宗涉宅地塊成交總金額約為14億元。
??在集中供地模式下，城市間的洗牌與分化在加劇，既有熱度居高不下的城市，也有地塊底價成交、甚至流拍的城市。
??22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競拍熱度也仍處于低熱狀態。其中樓市銷售承壓的天津、沈陽、濟南、長春等地，首批熱度更是跌至谷底。
??先來看溢價率。
??22城平均溢價率為3.9%，其中有12個城市溢價率不及平均值，有16個城市的首拍溢價率不到5%。
??深圳是首輪集中土拍熱度最高的城市，也僅深圳能稱得上“火熱”，整體溢價率為15%，排在22城首位。
??深圳推出的8宗涉宅地塊，其中包含純租賃用地，全部觸及最高限價，而且有4宗地塊競自持的保障性租賃用房建面自持比例達到最高，可謂是“雙觸頂”。
??再來看流拍率。
??整體來看，22城首輪集中供地流拍率平均值為15.7%，有14個城市遭遇流拍。
??天津流拍率最高，達到83%。首輪推出的29宗涉宅用地中，只有5宗順利成交，土拍熱度降至冰點。
??對比去年首輪，天津流拍率也維持在高位，達到22%，當時在22城首輪供地中排在第二位。
??天津土拍市場冷清是有原因的。除了疫情長期反復的客觀影響，天津樓市下行壓力非常大。CRIC數據顯示，去年四季度以來，天津商品住宅月均成交量只有80萬平方米，相較于去年二三季度月均120萬平方米降幅高達33%。截止5月末，天津去化周期達到了24個月。
??22城首輪集中供地依然維持“低熱”狀態，部分城市熱度已跌入低谷，土地市場蕭條盡顯。
??進一步放松競拍規則，將成為接下來各城市尤其是壓力城市的選擇。目前，重點城市二輪集中土拍的大幕已經拉開，首輪低熱背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都已先行一步放松了競拍門檻。
??于房企而言，在銷售沒有本質的改善情況下，投資態度依然謹慎，目前百強房企中只有四成房企拿地，下半年房企發力點還是主抓銷售和回款，重點不會放在投資上。因此，接下來的二三批次土拍熱度也難有逆轉，“國企托底”還將是貫穿接下來土地市場關鍵詞。
??各地冷熱分化將進一步加劇，樓市韌性較強的一二線及強三線城市土地成交規?；蛴瓉碇芷谛曰厣?，而樓市疲軟的城市地市也很難走出低谷期。因此，核心城市將是房企補倉的主戰場。
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