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    2. 土地市場,民企的存在感越來越弱了

      編輯部 CRIC研究2022-07-20 08:51:22來源:丁祖昱評樓市

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      ??2022年已過半,民企持續在土地市場“隱身”,這是過去房地產市場少有的現象。

      ??最新完成二輪土拍的廣州,基本上可以代表當前土地市場現狀。

      ??在競自持幾乎退出土拍舞臺的情況下,成交的11宗地塊有10宗被國央企以及地方平臺競得。

      ??在土地市場,民企的聲音,越來越微弱了。

      ??此外,大部分房企投資態度謹慎,這也使得分化成為二輪土拍繞不開的關鍵詞,尤其中心城區成為企業投資聚焦點。

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      ??市場亟需恢復信心的情況下,政策持續寬松,土地端也不例外。

      ??比如廣州,競自持幾乎退出了土拍舞臺。

      ??第二輪集中土拍出讓的14宗地塊中,僅剩1宗海珠區鋅片廠南片區地塊保留競自持環節,其他13宗地塊都采取“限地價、搖號”的出讓方式。

      ??在這個基礎上,廣州為吸引房企參拍,穩住土地市場熱度,選擇了縮量增質,精準供應。

      ??供應14宗含宅地塊,總建筑面積為146.6萬平方米,比今年首輪供應減少了47%,這也是歷次集中供地中供應量最低的一次。但地塊質量則較以往有所提升,天河區、海珠區、荔灣區三個核心區域各有2宗地塊,而天河區上一次出讓含宅地塊還是在2020年。

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      ??優質地塊的供應一定程度上帶動了土拍市場回溫。

      ??比如廣州這次土拍成交含宅用地整體溢價率達到6.6%,是集中供地開始以來的第二高。

      ??區域熱度分化仍然是不可忽視的問題,廣州此次土拍流拍率也提升到了21%。這意味著,房企投資態度依然謹慎,對于地理位置差的位置幾乎沒有拿地意愿。

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      ??房企當前拿地主要以“利潤”為導向,因此能否盈利成為房企投資的第一考量。

      ??我們對比了最近完成二輪土拍的廣州、成都、長沙和南京四城,企業拿地盈利空間都有保證。

      ??從房價地價差來看,大部分地塊的成交樓板價與周邊在售項目的售價保有較大的差距。

      ??以廣州為例,二輪土拍中唯一進入搖號環節的天河區燕塘地塊,在激烈競拍后觸及土地最高限價,平均成交樓板價為48300元/平方米,可售樓板價達到50842元/平方米,該單價足以躋身廣州樓面價TOP5。對比周邊的云山壹號、峻林最新報價均在10萬元/平方米以上,再加上地理位置優越、配套成熟,未來去化難度不大。

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      ??再來看成都。

      ??二輪土拍成都也有11宗地塊搖號成交,主城區熱度高,尤其民企參拍表現出一定的積極性。核心動力在于,成都二輪土拍較首輪盈利空間提升,45宗有清水指導價的地塊整體底價房價比為0.42,較首輪再度下降0.05。

      ??從房價地價差來看,45宗地塊中僅有1宗地的房價地價差不到1萬元/平方米,房價地價差高于14000元/平方米的比例達到了42%。其中,11宗搖號成交地塊,房價地價差全部在1.1萬元/平方米以上。

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      ??拿地房企成為2022年以來集中土拍備受關注的話題。

      ??即便是盈利空間提升,但國央平主導、民企“隱身”的拿地格局并未改變。

      ??據不完全統計,已完成二輪土拍城市,拿地民企數量占比僅有兩成左右。

      ??一方面,房企沒錢拿地。截止6月末,銷售50強房企中仍有三成房企尚未拿地,7月這一情況仍難以緩解,2022年上半年房企累計融資總量為4126億元,同比減少49%,房企融資壓力持續凸顯,而7月則面臨償債高峰,債券到期規模達到830億元,尤其民營房企更是無暇拿地。

      ??另一方面,目前樓市成交持續遇冷,房企投資信心不足,尤其是現金流承壓的民企。

      ??以廣州為例,二輪集中供地成交的11宗地塊,除去進入搖號地塊未確定競得人以外,另外10宗地塊均被國央企與地方平臺公司競得。保利成為最大贏家,共計競得3宗地塊,成交總金額48.8億元。

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      ??民企的競爭力尤其微弱。

      ??這一現象在土拍熱度升溫的成都也有所體現。

      ??從拿地金額來看,成都二輪土拍中國企央企和地方平臺公司各占47%和42%,民企拿地金額只占了11%。品牌民企只有龍湖現身,本土民企鴻山和外來房企北京穩石置業也通過搖號獲得一宗地塊。

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      ??近期完成土拍的城市中,南京算是個例。

      ??除了資金實力雄厚的央國企之外,民企中金基、龍湖、偉星表現積極,尤其是本土民企金基,斬獲3宗地,總拿地金額49.1億元,排在拿地房企第四位,但投資熱度僅限于去化有保障的熱點板塊。

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      ??隨著樓市不斷釋放積極信號,土地市場也有了回溫態勢。實際上,優質地塊的供應,是真正刺激房企拿地積極性的砝碼,投資向安全邊際更高的中心城區回歸成為各大品牌房企的共識。

      ??那些區位優越、盈利預期高的改善住宅類地塊,將會吸引更多房企參拍。而民企拿地能力的恢復,對土地市場活躍度和熱度恢復起著至關重要的作用。

      ??一個很明顯的趨勢是,在樓市整體仍未明顯回暖的背景下,冷熱分化、民企“隱身”將會成為各城市接下來集中土拍的主流現象。

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