??“2022年至今，土地市場成交規模同環比均大幅下滑，房企拿地意愿仍處低位。
??據CRIC統計，2022年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為4.1億平方米，較2021年上半年同期下跌55%。與同屬市場低位的2021年下半年相比，各能級城市土地成交也同樣顯著下跌。
??整體市場熱度在低位徘徊，上半年溢價率進一步下降至4.3%，較2021年下半年也有0.6個百分點的降幅。
??具體到房企來看，CRIC數據顯示，170家上市房企中，2021年下半年至今，平均拿地溢價率超過10%的有24家，百強房企占16家。
??其中有不少企業平均拿地溢價率被抬高的原因是受長三角市場土拍熱度回升影響?！?/p>
??上半年結束之前，2022年首輪集中土拍迎來收官。從結果來看，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競拍熱度也仍處于低熱狀態。
??從溢價率來看，22城平均溢價率為3.9%，有16個城市的首拍溢價率不到5%。僅深圳和合肥溢價率超過10%，分別為15%和11.2%。
??雖然2022年上半年行業融資、需求側利好政策頻出，但是鑒于銷售端表現仍未真正好轉，企業經營策略仍以保守審慎，財務指標不觸線、現金流安全為先。
??CRIC數據顯示，截至6月末，50強房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點22城，50強房企中未拿地比例過半數。
??在土地市場持續低迷，諸多百強房企“有心無力”的同時，仍有部分房企在拿地擴張。
??據統計，170家上市房企中，有4家房企在2022年首輪集中土拍中平均拿地溢價率超10%，分別為金地商置、華潤置地、合肥城建以及萬科集團。
??其中，華潤共拿了4幅地塊，平均溢價率11.43%，其中有2幅為深圳純宅地；萬科共拿了6塊，平均溢價率13.39%，基本上都是首輪集中拍地中較為熱點城市，如杭州、深圳、寧波、南京。
??自2021年初出臺22城集中拍地政策以來，整個土地市場的格局變已發生改變。政策的初衷是“控制地價、抑制溢價”，然而2021年首輪集中拍地出現了部分城市熱度過高的情況，如重慶、深圳、廈門、杭州等，其中重慶、廈門樓板價漲幅均超45%。在22城集中拍地的熱度帶領下，不少非集中拍地城市也出現了地價的上漲。
??2021年下半年，房地產行業資金環境明顯收緊，同時7月末以來22個集中供地城市為代表的重點城市紛紛調整了供地規則，尤其加強了對房企購地資金和競拍資格的審查。在此影響下，房企拿地積極性明顯受挫，直至今日，整體土拍熱度仍在低位。
??因此，從土拍市場來看，2021年上半年至下半年整體市場可以用“集體跳水”來形容。
??CRIC數據顯示，170家上市房企中，若把2021年上半年的高熱市場涵蓋在內，企業拿地平均溢價率高于10%的數量高達79個，占上市房企總數的46.47%。
??若剔除2021年上半年部分，2021年下半年至今一年的時間里，上市房企中拿地平均溢價率高于10%的數量縮減至24家，約占上市房企總數的14.12%。
??若僅從2022年上半年來看，企業拿地平均溢價率高于10%的數量為7家。
??具體到企業來看，2021年下半年至今上市房企中大悅城拿地溢價率最高，達30.55%，也是24個企業中唯一一個溢價率高于30%的企業，這主要是由于2021年7月大悅城在西安拿下的4幅高溢價地塊造成的。
??進一步分析上市房企中拿地平均溢價率高于10%的企業發現，有不少企業拿地溢價率被抬高的原因是受長三角市場土拍熱度回升影響，尤其是部分長期重倉長三角的企業。
??疫情之下，樓市表現相對穩健的長三角區域成為房企布局的重點區域，不少頭部房企重倉長三角。
??CRIC數據顯示，上半年百強房企投資金額分布中長三角占比超40%，為各城市大區中最高。
??如萬科在長三角41個城市的總貨值超過5000億，領先其它房企。寶龍、世茂、新城等房企也是重點布局長三角區域的代表。
??這些房企也是拿地溢價率超10%的企業之一。
??從他們在長三角總土儲分布情況來看，新城城市布局數量超35個，萬科布局超過25個。
??從省份來看，杭州、徐州和南京是萬科在長三角最重倉的三個城市，總土儲建面均超過200萬平方米，上海、蘇州、寧波和南通土儲建面也都超過150萬平方米。
??這些熱點城市土儲也在一定程度上抬高了平均拿地溢價率。
??目前來看，在疫情多點散發的影響下，正處于復蘇期的市場再受重創，樓市銷售普遍承壓，導致房企流動性壓力進一步趨緊，在此影響下，土地市場成交規模較去年同期大幅走低。
??尤其是三四線城市，由于當前樓市銷售仍未真正回暖，流動性壓力影響下房企拿地更偏向安全邊際更高的核心優質地塊。
??由于當前多數城市的樓市仍在筑底期，企業拿地信心有待修復，預計三季度土地市場將延續低熱運行。
??從目前仍在積極擴張和溢價拿地的企業來看，其中有不少為財務長期較為穩健的企業，在目前整體土地市場趨冷的情況下，補充優質土儲，也有利于后續推盤銷售。
??在這些房企的城市選擇上，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資策略仍將延續。
??2022年集中拍地至今，已有不少城市下調了地塊起拍價，如北京、廈門、重慶等，尤其是“回爐”地塊，再次掛牌底價均有所下調。因此對于不少看似溢價較高的地塊而言，實際地價并不高。
??如合肥首批集中供地溢價率達11.2%，僅次于深圳，但其在掛牌前便已下調了起拍價，不少地塊成交后房價地價差仍然過萬。因此還需根據具體地塊具體分析。
??在目前整體市場信心不足的環境下，部分企業已選擇“躺平”，也仍有部分企業保持拿地擴張。房地產行業對“人、地、錢”的依賴度極高，土儲規模極大程度決定了未來的業績增量，在市場冷淡期補充優質土儲，也不失為一種選擇。
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