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    2. 第三輪集中供地潮開啟,無錫、廈門兩城明顯轉冷

      編輯部 CRIC研究2022-09-02 08:45:59來源:丁祖昱評樓市

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      ??隨著重點城市第二輪集中土拍收官,8月末,無錫、廈門率先開啟了第三輪集中供地。

      ??購房者信心不足,導致樓市回暖期限拉長,企業流動性壓力巨大,拿地意愿不足,無錫和廈門第三輪土拍熱度進一步走低。

      ??值得注意的是,9月將開啟第三輪集中供地潮,截至目前,已有9個城市發布了第三輪供地公告,包括北上深杭等熱點城市。

      ??從無錫和廈門第三輪土拍情況來看,若銷售端仍沒有明顯起色,那么即將來臨的各城市三批次集中土拍,底價成交還將是主旋律。

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      ??8月的最后一天,廈門完成了第三輪集中供地出讓,最終,6幅地中1幅流拍,平均溢價率由第二批次溢價率的1.4%下降了1.2個百分點至0.2%。

      ??廈門開拍前一天,無錫也完成了第三輪集中供地。即便是地價下調,但無錫整體熱度降至冰點,出讓的11宗地塊全部底價成交。

      ??從熱度變化來看,無錫和廈門均較第二輪有所下降。

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      ??先來看廈門。

      ??與第二輪相比,廈門第三輪土拍進一步降溫。參拍的6宗地有1宗流拍,其余5宗無一觸及地價上限,平均0.2%的溢價率創下廈門集中土拍以來的新低。

      ??島內地塊熱度雖高于島外,但是高溢價成交現象并未出現,競拍熱度也較此前明顯下滑。從此輪參拍房企數量最多的兩宗地塊來看,分別經過3輪和2輪競拍迅速落錘,成交溢價率分別為0.5%和0.2%。

      ??廈門土拍遇冷,除了有市場環境遇冷致房企拿地謹慎以外,還與供地結構有關。

      ??此次供地集中在去化較難的島外,最重要的是,此次土拍參拍資金門檻抬高,進一步打壓了房企參拍熱情。出讓地塊中有4宗地總價超20億元,其中島內兩宗地的起拍價都在40億元以上。對于房企而言,參與門檻偏高,整體投入成本較高,因此房企參與積極性不強。

      ??從拿地房企來看,民企依然隱身,成交的5宗地塊,有4宗被本地國企競得,外來房企中則僅有中海落下一子,以43.5億元的總價斬獲思明區2022P15地塊。

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      ??同樣,無錫熱度也降至冰點。

      ??與廈門不同的是,在第三輪土拍開拍前,無錫出臺了放寬限購、優化“認房認貸”、降低貸款利率的各種利好政策,但這些利好政策并未能刺激土拍市場回暖。11宗地塊全部底價成交,而且每宗地塊參拍房企均只有1家。

      ??拿地房企類型也可以看出無錫此輪土拍的涼意。除了朗詩以外,拿地房企九成以上為本土城投類公司。

      ??實際上,此次無錫供應地塊條件并不算“差”,建面最大的兩個區域新吳區和經開區,整體去化周期是無錫最低的兩個區域,分別為19.2個月和9.9個月。

      ??冷淡的市場環境以及較長的去化周期,仍是影響房企投資積極性的重要因素。

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      ??無錫和廈門第三輪集中土拍表現不及預期,歸根結底仍在于當前樓市仍未走出下行通道。

      ??實際上,廈門地價水平進一步回落,平均地房比僅為0.51,且房企價差均超1.5萬元/平方米,利潤空間可謂充足。而無錫成交樓板價均有所回調,部分地塊甚至下調了30%左右,但整體盈利空間不如廈門。

      ??無錫和廈門兩地商品住宅市場維持低位,無錫主要表現在上半年以來住宅市場成交低迷,而廈門則表現新房去化放緩之下去化周期被拉長。

      ??今年以來廈門多次放松樓市調控政策,8月市場更是傳出“首付比例下調、房貸利率下調”等利好消息,但由于客戶購房信心仍未恢復,市場成交量延續在低位運行,當前規模下行趨勢仍比較明顯。尤其是近兩月,因疫情沖擊、天氣等因素疊加影響,新房成交規模持續走低,住宅消化周期進一步拉長。

      ??據CRIC監測數據顯示,自2022年開年以來,廈門的商品住宅消化周期就呈現出上升趨勢,截止2022年7月底廈門的商品住宅消化周期高達17.6個月,已經逼近供過于求的警戒線。即便是去化表現相對樂觀的島內,因2021年來供地量明顯增加,當前有多個在售、待售項目,庫存量也大幅走高,市場競爭也在加劇。

      ??在樓市庫存規模進一步增加,三批次成交地塊在未來入市時或將面臨較大的競爭壓力。

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      ??再來看無錫,住宅市場的低迷是本次土拍冷淡收場的原因之一。

      ??自2021年以來,無錫商品住宅整體供求比為1.03,供求相對平衡。今年5、6月份成交量短暫小幅回升后,7月和8月成交量再度走低,與去年同期相比分別大降72%和55%。

      ??市場觀望情緒在無錫蔓延,不少項目通過打折、加大優惠力度等方式加強促銷,但銷售量也暫未出現明顯回升。在此市場環境下,開發商拿地熱情難以被激發,預計只有等到樓市率先回暖后,熱度才能傳導至土地市場。

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      ??9月將開啟重點城市供地潮。目前,已有9個城市發布了第三批供地公告,包括北上深杭等熱點城市,除無錫和廈門外,其余城市的三批次供地均將于本月開拍。

      ??無錫和廈門率先開拍,也成為第三輪圖片表現的一個重要參考,兩座城市第三輪集中土拍表現均不及預期,核心是當前樓市仍未走出下行通道所致。這也意味著,接下來的供地潮各城市地市表現如何,與樓市成交規模能否穩步回升直接掛鉤。

      ??接下來,重點城市三批次集中土拍高峰期將要來臨,土拍撞期之下,城市之間熱度分化會更加顯著,尤其是對于樓市表現相對較差的城市,本地城投“托底”比例或將進一步加大。

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