北京征求《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋 征收評估與補償工作的通知（試行）》意見的通知

??為落實北京城市總體規劃，促進減量發展，進一步統籌征收成本和規范做好國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產估價規范》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關于更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》等規定，結合本市實際情況，我委在深入調研、學習借鑒兄弟省市做法、多次征求專家和相關單位、部門意見的基礎上研究起草了《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》，現向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出意見建議。

??公開征集意見時間為：2022年7月25日至8月12日。

??意見反饋渠道如下：

??1.電子郵箱：zhengshou@zjw.beijing.gov.cn

??2.通信地址：北京市通州區達濟街9號院北京市住房和城鄉建設委員會征收拆遷管理處（請在信封上注明“意見征集”字樣）

??3.電話：010-55597308

??4.傳真：010-55597147

??5.登錄北京市人民政府網站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互動”版塊下的“政策性文件意見征集”專欄中提出意見。

??附件：

??1.關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）（征求意見稿）

??2.《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》的起草說明

??北京市住房和城鄉建設委員會

??2022年7月22日

??附件1

??關于進一步規范國有土地上非住宅房屋

??征收評估與補償工作的通知（試行）

??（征求意見稿）

??為進一步做好本市國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作，規范非住宅房屋用途認定、評估方法適用等情形，做到公平合理補償，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產估價規范》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關于更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》等規定，結合本市實際，現將有關事項通知如下：

??一、非住宅房屋對應本市基準地價土地用途分為商業、辦公、工業和公共服務類，評估時應參照基準地價土地用途二級分類對應的非住宅房屋。

??二、對已經登記的非住宅房屋用途調整的認定、處理和對未經登記的非住宅房屋的認定、處理，應由區人民政府作出。房地產價格評估機構依據認定、處理結果進行評估。

??對已經登記的非住宅房屋，改變原用途符合當時市級政策的，可以進行用途調整。補償時，按應補繳地價款額度扣減相應 房屋評估價值。若被征收人提供補繳相應地價款手續，則不予扣減。

??對于未經登記的非住宅房屋，依據土地權屬審查結論或其他相關文件進行認定，無法提供上述文件及證明的，由區人民政府結合規自部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及相關證據材料研究確定。補償時，應扣減房屋評估價值的15%。如同時改變用途，比照前款再扣減房屋評估價值的25%。

??三、以出讓方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估，一般選用比較法、成本法、收益法，對以上方法進行適用性分析后，選用其中兩種方法進行評估，合理確定評估結果。當僅選用其中一種方法進行評估時，應當充分說明理由，并向估價委托方報告。市級主管部門和行業協會每年對此類房地產估價機構估價報告進行重點檢查。

??四、采用比較法評估非住宅房屋價值時，可比實例選取應嚴格依據《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第三十條：“被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產”的規定執行（下同）。對可比實例成交價格的修正或調整幅度單項不得超過10%、綜合不得超過15%。

??五、采用成本法評估非住宅房屋價值時，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，其中成本法的權重不得高于30%，基準地價修正法的權重不得低于50%。

??土地重置成本采用比較法評估時，可選用同區域或類似區域內近三年三個（含）以上土地市場招拍掛成交實例作為可比實例。

??土地重置成本采用成本法評估時，可選用同區域或類似區域內近三年三個（含）以上土地一級開發項目或棚改項目成本數據作為可比實例，且成本數據必須與評估對象的成本構成及內涵一致。

??土地重置成本評估選用可比實例時，應在同一行政區內選用。若無法滿足，可適當擴大到同一圈層區域（首都功能核心區、中心城區、城市副中心、平原新城地區、生態涵養區等）選用，也可調整在相鄰圈層區域選用，直至滿足條件。選用可比實例在同一土地級別的，應當參照《北京市區片基準地價因素總修正幅度表》進行修正。選用可比實例跨土地級別的，應當參照《北京市級別基準地價表》進行修正。選擇的可比實例最高與最低價格不得超過1.2倍，且修正后的比準價格也不得超過1.2倍。

??六、采用收益法評估非住宅房屋時，應選擇與評估對象相同或類似的可比實例測算非住宅房屋的客觀租金等評估數據，嚴格遵循《房地產估價規范》（GB/T50291-2015）明確的估價規則。

??七、以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估，應當遵循以出讓方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估方法及原則，其房屋價值應以出讓方式取得土地使用權的房屋價值扣減政府土地出讓收益。政府土地出讓收益應符合北京市相關政策規定。

??八、征收國家黨政機關事業單位辦公房屋及附屬設施的，評估房屋的重置成新價，土地優先由市、區人民政府按“一事一議、等價置換”的原則統籌解決，也可通過價值評估補償。

??九、征收非住宅房屋，一般給予貨幣補償。具備存量非住宅房屋和安置房產權調換條件的行政區，可結合被征收人訴求，按照“一戶一策”的原則制定產權調換方案，經屬地政府批準后實施。

??對符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，優先進行同用途房屋產權調換；對不符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，優先給予貨幣補償。經協商，也可按產權調換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房進行產權調換。

??房屋征收部門與被征收人應當依據房地產價格評估機構出具的被征收房屋價值與產權調換房屋價值評估報告，結算差價。稅費按相關政策執行。

??十、本通知自 月 日起實施。本通知實施之前已發布征收決定的按原規定執行。

??十一、國有土地上其他搬遷非住宅項目可參照執行。

??附件2

??《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》的起草說明

??本《通知》是在深入調研的基礎上，學習借鑒上海、廣州、深圳等省市關于非住宅征收評估方面的經驗，緊密結合本市國有土地上非住宅征收評估實際，多次征求專家意見，經反復研究討論修改形成的。

??一、出臺背景

??（一）解決現實問題?！侗本┦袊型恋厣戏课菡魇赵u估暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）對非住宅征收評估雖然有具體規定，但因非住宅征收不多，關注程度不高，配套政策不夠成熟完善。隨著城市建設的加快，一些老舊廠房、低效產業逐漸退出，在征收過程中，一些問題逐漸顯現。經調研和對近四年國有土地上非住宅征收評估工作的評判和數據分析，非住宅征收評估存在評估結果偏高差異大、評估案例選擇難、評估對象特殊情況多、劃撥用地非住宅評估難、實物還建需求一般得不到滿足、新政策帶來新情況等問題，市委市政府領導高度重視，需要出臺政策予以規范統一。   

??（二）加強成本管控。實踐中，住宅征收占比較大，市場可比數據相對充分，評估結果可預測，成本可控。但非住宅征收評估可比案例較少，評估機構對估價規則的理解、方法及案例選用存在較大偏差，且受甲方影響較大，不同評估機構對同一產業用地評估結果存在較大差距，對項目資金概算及成本管控造成較大被動。鑒于此，有必要緊扣關鍵環節，解決好房屋用途認定、評估方法選用等制約因素，加強成本管控，推動各類重點項目順利實施。

??（三）完善規章制度?！稌盒修k法》重點對成片非住宅評估和容積率小于1的非住宅房屋評估進行了規定，對其他方面涉及較少，導致非住宅征收評估依據不足、標準不明、操作性不強。因此，需要對《暫行辦法》進行補充完善，制定剛性措施，減少彈性空間，統一評估技術路徑，堵塞制度漏洞，進一步規范非住宅征收評估，促進征收工作健康發展。

??二、起草過程

??（一）深入調研分析，摸清問題癥結。2021年，我委組織專業機構先后5次深入海淀、順義、通州、豐臺區組織征收部門、評估公司、項目單位進行專題調研，通過聽匯報、搞座談、查資料，摸清了征收非住宅房屋現行評估中存在的問題，為起草通知提供了“靶子”。通過市估價師協會，收集匯總了2018年以來的非住宅征收評估實例，通過對相關數據的梳理分析，為起草通知提供了數據支撐。同時，積極學習借鑒上海、廣州、深圳、南通、黃石市在非住宅房屋征收評估方面的經驗做法。

??（二）梳理現行規章，做好有效銜接。為使起草的通知不與現行辦法沖突、重復，我委對住房城鄉建設部、本市現行的評估辦法和市政府相關部門的規章以及市估價師協會發布的相關行業指導性文件進行了梳理。在具體起草過程中，細化原規定不便操作的，補充原規定沒有的，做到了新舊貫通、前后銜接。

??（三）結合征收實例，科學測算論證。2022年一季度，我委委托專業評估機構，結合正在進行的一個非住宅征收項目，按照新舊方法進行測算，確保本通知明確的評估技術思路可行可操作。

??（四）反復征求意見，不斷修改完善。結合平時掌握的情況，根據調研梳理分析出的問題和專業評估機構的建議，我委緊緊聯系本市非住宅征收評估實際起草完成了初稿。為充分聽取意見建議，確保措施可行，我委先后3次召集評估方面的專家征求意見，2次委領導聽取專題匯報，專門征求市規自委意見，并吸收1名人大代表的建議。根據委領導、專家、市規自委和人大代表的意見建議，經多次修改完善，最終形成此稿。

??三、基本思路

??（一）堅持問題導向，切實解決問題。此《通知》主要是針對存在的問題，在調研分析研究的基礎上，一一作出具體規定，不泛泛而談，以期一個措施解決一個問題。

??（二）依據現有辦法，不另起爐灶?！稌盒修k法》對非住宅征收評估已有規定，《通知》主要是打好政策“補丁”，對已有的規定不重復，對管用的措施繼續堅持，對不完善的補充，對新情況新問題作出具體規定，做到前后銜接，使非住宅征收評估政策體系更完善。

??（三）制定剛性措施，減少彈性空間。在具體措施上，力求實用管用，增加硬性規定、剛性約束，減少征收當事人、估價師在評估過程中的彈性空間，以解決評估價格偏高、差異大的問題。

??（四）堅持房地一體，實現標準統一。不論是征收住宅還是非住宅，主要價值都體現在土地使用權上。因此，在房屋用途分類和評估實例選擇的修正幅度上，都規定參照市規自委出臺的基準地價相關規定執行，真正實現房地一體、房地聯動、標準統一。

??四、主要內容

??本通知共11條，主要內容為五個方面：

??（一）統一非住宅房屋用途認定標準。明確無論征收什么性質的非住宅房屋，評估時應堅持房地一體，房屋用途統一與市基準地價土地用途分類相對應，區分為商業、辦公、工業和公共服務四大類，并細化對應到二級分類，解決非住宅房屋用途認定標準不統一的問題。

??（二）規范未登記、規劃用途調整的非住宅房屋的認定處理。強調征收范圍內對未經登記的、規劃用途調整的非住宅房屋的認定、處理應由區人民政府作出，并堅持權責相當原則和扣減相應房屋評估價值價款，不得隨意認定、處理，不得隨意變更認定、處理的責任主體。

??（三）強調做好非住宅實物補償安置的價值評估。規定各區房屋征收部門可以統籌存量非住宅房屋和安置房資源，用于征收項目的非住宅房屋實物補償安置，滿足被征收人物業還建的要求。非住宅房屋的實物補償安置，不是用途與規模的實物對應，而是價值的對等，尤其是經協商可以用存量安置房進行產權調換，這是一種創新。

??（四）細化三種評估方法的技術要求。其中，明確在采用比較法評估非住宅房屋價值時，對可比實例成交價格的修正或調整幅度，單項不得超過10%，綜合不得超過15%，比《房地產估價規范》明確的標準下降一半。明確采用成本法評估非住宅房屋價值時，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，其中成本法的權重不得高于30%，基準地價修正法的權重不得低于50%。同時明確，土地重置成本采用比較法評估時，可選用同區域或類似區域內近三年三個（含）以上土地市場招拍掛成交實例作為可比實例；采用成本法評估時，可選用同區域或類似區域內近三年三個（含）以上土地一級開發項目或棚改項目成本數據作為可比實例。在案例選取上，規定在同一行政區內不能滿足時，可適當擴大到同圈層區域或相鄰區域，如在同一土地級別，參照《北京市區片基準地價因素總修正幅度表》進行修正；如跨土地級別，參照《北京市級別基準地價表》進行修正，修正后的結果最高最低價格不能超過1.2倍。

??（五）明確征收劃撥用地非宅房屋的評估要求。規定以劃撥方式取得國有建設用地使用權的非住宅房屋價值評估時，應當遵循以出讓方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估方法及原則，其房屋價值應以出讓方式取得土地使用權的房屋價值扣減政府土地出讓收益。對于征收國家黨政機關事業單位辦公用屋及附屬設施異地重建的，評估房屋重置成新價，土地優先由市政府按“一事一議、等價置換”的原則統籌解決。

??五、特別說明

??（一）關于扣減土地用途調整相關價款問題?！秶薪ㄔO用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳〔2018〕4號）規定，土地用途調整時需補繳地價款。征收非住宅房屋時，因特殊情況認定用途調整，存在應補繳未補繳的問題。這類房屋因手續瑕疵，按照權責相當原則，其補償價值應與手續齊全的房屋價值有所區別?！锻ㄖ窂囊幏对u估技術和管控成本的角度出發，明確在評估此類房屋時直接扣減一定比例的房屋補償價值。參照以上技術規范精神，扣減幅度相當于應補繳土地價款。據測算，不同土地級別的工業與商辦類之間的土地價差比例在15%—30%之間。如提供依法補繳相應地價款手續，則不予扣減。這樣規定，不違反地價款收支兩條線的規定，未造成國有財產損失，體現公平公正，有利于簡化支付手續，有利于實際操作，有利于提高辦事效率，更好促進征收工作。

??（二）關于扣減未登記非住宅房屋補償價值的問題。征收未登記的非住宅房屋，因特殊情況認定其合理，但比照已登記的房屋，其市場價值明顯縮減，其補償價值也應與手續齊全的房屋價值有所區別。按照權責相當原則，《通知》明確對此類房屋的評估補償價值進行懲罰性扣減，扣減幅度參照用途調整的扣減比例，并在基礎上適當降低，扣減15%，以示配合征收工作的激勵。同時明確，如還存在改變用途問題，比照前款再酌情扣減25%。

??（三）關于以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的評估補償價值扣減問題。以劃撥方式取得土地使用權的與以出讓方式取得土地使用權的相比，有的少繳了政府土地出讓收益，有的無償取得。為統一評估路徑，同時體現價值對等原則，《通知》明確，以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估應當遵循以出讓方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估方法及原則，其房屋價值應以出讓方式取得土地使用權的房屋價值扣減政府土地出讓收益，其中商業、住宅、辦公、公共服務類扣減25%，工業類扣減15%。這種扣減，不涉及財政收支兩條線的問題，是一種評估技術路徑的設定。