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    2. 廊坊全面取消限購限售:拯救環京樓市

      彭紅俠 田傲云2022-08-10 10:21:33來源:中房報

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      ??廊坊樓市迎來解封。

      ??8月5日,廊坊市發布《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》明白卡顯示,取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件,對“北三縣”和環雄安新區周邊縣(市)的住房限售年限要求也全面取消。

      ??2017年6月3日,廊坊市限購升級,外地戶籍需有3年社?;蚣{稅證明限購一套房,本地戶籍限購兩套,市場隨即進入冰封,5年來市場持續下探。

      ??根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2016年廊坊主城區新建商品住宅成交49820套,隨后年度成交維持在1萬套水平左右。今年以來,受當地疫情影響,環京固安、香河成交更是低迷,上半年廊坊成交量僅6763套,僅為去年成交水平的40%。

      ??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,近年來,廊坊市房地產市場特別是北三縣量價均出現了大幅下降,自2017年達到高點到現在,很多樓盤房價下跌50%甚至以上,從國內重點和熱點區域來看,如此大的下跌是非常罕見的。從穩定房地產市場、穩增長、保交樓、惠民生角度看,迫切需要紓困政策,特別是在當前投資性需求已經退場,控制資金和信貸政策仍舊有效情況下,這種調整具有積極意義;也有利于新市民在環京地區實現安居。

      ??對于此次政策調整,廊坊市住建局工作人員在接受記者采訪時表示,文件出臺系按照國家相關政策要求,取消一些不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件,與前幾年限購時期市場環境相比,當前房地產市場已發生較大變化,購房者需求收縮、需求減弱,房價也開始下降,在此情況下,新政策出臺可以滿足一些合理的住房需求,保持市場平穩發展。

      ??對于此次政策的影響,多數房地產行業專家、人士認為影響有限。廊坊當地一房地產人士表示,在當前購房者愈發理性,外加近幾年投資客在環京投資樓市遇挫的背景下,優化政策后的廊坊房地產市場很難回到2017年之前交易水平,連續5年限購,疊加疫情影響,市場已對環京樓市失去信心。

      ??政策優化調整

      ??《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》顯示,廊坊要優化調整住房限購、限售政策。取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待。

      ??此外,還要降低住房公積金貸款首付比例,繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,首付款比例不低于20%;對引進的高端人才,各地可在其購買首套自住住房時給予補貼;合理滿足房地產開發企業開發貸款需求等。

      ??隨著這一政策下,執行5年之久的限購限售政策也隨即解封。

      ??實際上,自2017年廊坊出臺限購政策以來,市場曾多次傳出政策松綁消息。有房地產中介機構人士透露,廊坊三河市燕郊鎮的新房交易在2020年就已經放開限購,2021年二手房也加入其中,但此前相關傳聞未得到官方認定。

      ??今年上半年,市場再次流出廊坊放松限購傳聞。一份文件截圖顯示,廊坊市政府印發了一份《廊坊市人民政府關于公布市政府規范性文件清理結果的通知》(〔2022〕2號),對3件市政府規范性文件予以廢止,其中一個文件即為出具了“限購令”的廊坊市〔2017〕61號文。彼時記者與廊坊市政務公開辦公室取得聯系求證,相關工作人員表示,通知發了但未執行。

      ??直至8月5日,廊坊市政府發布的明白卡里正式官宣,優化調整住房限購、限售政策,全面取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件后,廊坊放松限購限售政策由此落定。

      ??“當時因沒有明確政策導向和要求,有關政策未發布,現在明白卡已經對取消限購限售等問題做出明確指示?!鄙鲜隼确皇凶〗ň止ぷ魅藛T表示。

      ??“在本地購房需求較弱以及當前房地產市場整體壓力較大的情況下,廊坊取消限購具備一定必要性,能緩解當地樓市較為低迷的情況?!敝T葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示,房地產市場調控的目標是平穩健康發展和良性循環,在市場較為低迷下取消過往嚴苛政策是可行的,廊坊作為環京區域,承載著北京外溢的購房需求。但自2017年廊坊出臺限購政策后,環京房地產市場回落明顯,房企生存艱難。取消限購,能在一定程度上緩解當下市場壓力,助力當地市場回升,有利于當地房地產市場的平穩發展。

      ??短期內難迎反彈

      ??上海易居房地產研究院《百城住宅庫存數據》顯示,自2018年2月開始,廊坊庫存面積步入上行區間,到今年6月份已上升到220萬平方米。其中月成交面積最高時為25萬平方米,月平均成交面積為17.6萬平方米。

      ??“土地市場也十分低迷,房企不看好,拿地欲望低?!鄙鲜隼确划數匾环康禺a人士表示,今年土地成交同比跌幅超70%,溢價低、流拍率高。

      ??廊坊當地一位房地產從業者告訴記者,近3年,廊坊房地產市場基本處于橫盤狀態,尤其是三河、大廠、固安、香河等熱點區域,在經歷過2017年高點后,房價有較大幅度回落,交易低迷。

      ??以三河市燕郊鎮為例,在廊坊樓市高歌猛進的2017年前后,燕郊一些新房售價達到了3.6萬元~3.7萬元/平方米,少數洋房產品售價甚至達到4萬元/平方米以上。2017年6月份廊坊收緊調控政策后,燕郊房價大幅回落,目前維持在2萬元/平方米左右。

      ??克而瑞環京數據顯示,7月廊坊65個在售項目合計成交僅500套左右,環比6月下滑超過2成,同比去年7月份下滑5成左右,成交均價在1.1萬元/平方米左右。

      ??李宇嘉則認為,當前市場情緒普遍較弱,環京樓市在中短期內很難出現明顯反彈。未來環京樓市能否走出當前狀況取決于幾個方面:一是北京樓市能否出現明顯回升,只有北京樓市回升,北京新市民買房需求上升,廊坊樓市才會迎來回升;二是環京區域如果不在公共服務方面提升,也很難帶來實質性的、趨勢性的需求反彈。

      ??“現在開始建設地鐵、輕軌,在京冀通勤上有一定利好,但因縣城基礎配套設施不完善,加上前幾年商業地產發展太快,配套沒有跟上,比如城市排水問題,這些都會在一定程度上制約房價?!蹦撤科罄确豁椖控撠熑吮硎?。

      ??上述廊坊當地一房地產人士也表示,樓市不能只靠“炒房團”,更重要的是城市要有產業支撐,廊坊在這方面競爭力還有不足,吸引力也不夠,很難真正促使房地產市場發生變化。

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