內蒙古住建廳回應“取消公攤面積”提案：已上報住建部，實施難度大

??國內購房人苦“公攤面積”久矣。

??近日，內蒙古自治區住房和城鄉建設廳（以下簡稱“內蒙古住建廳”）官網發布了一份對政協委員王鳳華《關于規范房屋“公攤面積”的提案》（以下簡稱“提案”）的回復，稱將取消“公攤面積”的建議列為近期急需修訂的立法項目建議上報住建部。

??公開資料顯示，王鳳華現為烏蘭浩特市副市長。她在本次提案中指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業了解，也不能直觀的了解實際套內面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質疑和矛盾糾紛。

??對此，內蒙古住建廳在回復中表示，“您提出的在商品房交易中使用套內面積作為計價依據，對防止出現公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期急需修訂的立法項目建議上報住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據，已經實施多年，并且已有法律法規確認，如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度，明確套內建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現計價依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過渡，因此實施的難度較大，周期較長?！?/p>

??此外，內蒙古住建廳還對王鳳華提出的“公攤面積信息公開透明問題”“物業費用按照套內面積計價問題”“取暖費用按照套內面積計價問題”進行了回復。

??實際上，國內因“公攤面積”引發的糾紛不少，購房人對“取消公攤面積”的呼聲也漸起。

??9月1日上午，中國房地產報記者就此致電內蒙古住建廳，接線工作人員表示，負責該建議的人員現在有事不在，可稍后撥打。下午，記者多次撥打該電話，均無人接聽。

??多位專家就內蒙古擬將取消“公攤面積”的建議列為立法項目建議上報這一話題接受記者采訪時坦言，若這一建議成真，對樓市而言雖然會推高套內面積的表面計價，卻會讓購房人感覺更加透明和放心，對于恢復市場信心無疑會有利好影響。不過，要落實這一建議很有難度，實現的幾率不大。

??糾紛源于“信息不透明”

??就在一周前，央視財經報道了山東青島的一起購房糾紛，青島某小區業主購買了一套110.25平方米住宅，到手卻發現套內面積只有60多平方米，公攤面積高達46%，這也使得商品房“公攤面積”的存廢爭議再起。

??追根溯源，“公攤面積”概念起源于中國香港。

??上世紀50年代前，香港房屋都是整棟出售，但買得起整棟樓房的人畢竟是少數，這樣會限制房產銷售，所以香港房地產商嘗試分層拆開賣房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分攤給購買單層住房的業主，這就是公攤面積的由來。改革開放后，內地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。

??1995年，建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（以下簡稱“規則”）第五條提出：商品房銷售面積即為購房者所購套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積（即‘套內面積’）+分攤的公用建筑面積（即“公攤面積”）。

??盡管規則明確了銷售面積構成，但對于公攤面積的實際處理，我國現尚無明文法律法規出臺。因此其成為房產交易的爭議焦點，廣受購房者詬病。

??今年兩會期間，全國政協委員洪洋也提到，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒有重復收費？也只能由開發商說了算。

??為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費、放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

??在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“公攤面積”最大的問題在于信息的不對稱和不透明，而非存在本身。

??他表示，開發商在買地時，不論是“公攤面積”還是“套內面積”都是計算在內的，后期在這個基礎上建成的電梯、樓梯、電梯井和墻面等都是有成本的，這些也都需要有人買單。但是，一些房企利用購房人信息不對稱，虛增公攤面積會侵害業主利益。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜也告訴記者，“公攤面積”與“套內面積”只不過是住房面積計量方式差異罷了，在邏輯上應該不會造成太大問題，但在實踐中卻因其專業性和測量估算方法、公允性而產生了太多糾紛，這已形成我國特有房地產行業慣例性產物。

??柏文喜還認為，一些開發商往往會以加大公攤面積的方式來降低房屋的表面售價吸引客戶，進而造成不少購房糾紛。國內購房人“苦其久矣”，確有轉為按照套內面積銷售以減少購銷雙方分歧與矛盾的必要。

??取消“公攤面積”落實難

??政府層面也曾多次就“公攤面積”問題下發文件。

??早在2002年5月，中央7部委聯合出臺的《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》中，就明確了“要積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房的計價方式”。

??2019年2月，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于38項住房和城鄉建設領域強制性工程建設規范公開征求意見的通知》，提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。同年9月，住建部再次發布征求住房和城鄉建設領域強制性工程建設規范意見的函。但在第二次的《住宅項目規范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的字樣。

??2021年，王鳳華也曾提案規范房屋“公攤面積”。2021年8月，內蒙古住建廳回復稱，“公攤建筑面積”并不是一個規范名詞，是大家在日常使用過程中對業主個人分攤的共有建筑面積的簡稱。住建部門對于共有建筑面積有明確的規定。對于公攤面積占商品住宅產權面積的比例，目前沒有標準或者強制的范圍，主要取決于房地產開發企業的項目建筑設計內容。自治區住建廳與自治區市場監管局共同制定的《內蒙古自治區商品房買賣合同示范文本》中，已經將商品房屋的建筑面積、套內建筑面積、分攤共用建筑面積等明確列出，供購房人參考。

??下一步，住建廳將加強房屋面積測繪的指導，推動住宅品質提升，鼓勵房地產開發企業在項目建筑設計時，提高設計水平，盡可能減少“公攤建筑面積”，降低業主在后期持有房屋階段的各項費用。

??到今年，內蒙古住建廳稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期急需修訂的立法項目建議上報住建部。

??在多位專家看來，取消“公攤面積”不能一蹴而就。

??李宇嘉表示，在進行這方面改變時，如果只是單純地把“公攤面積”計價部分放入“套內面積”，會導致購房價格的上升，意義有限。

??他建議，取消“公攤面積”要從兩個方面著手：一是把公攤部分具體面積，通過獨立的第三方機構測算清楚，并進行公示；同時要保證在項目規劃、報批、銷售、竣工交付環節，這個數據是一致的，如果存在面積差，就要對購房者進行補償；二是針對公攤部分和套內部分的面積，看它的計價方式是否進行了調整，如果沒有調整的話，就沒有太大問題。

??中國房地產數據研究院執行院長陳晟則介紹，重慶等地多年前也實行套內建筑面積計價，不過后期也調整回了“公攤面積+套內面積”的銷售方式?！澳壳暗那闆r下，我認為‘取消公攤面積’只能是作為一種提議?！?/p>

??柏文喜坦言，在目前的以“公攤面積”銷售已形成巨大慣性的情況下，內蒙古住建廳取消“公攤面積”的建議，實施的幾率是比較小的。不過，若這一建議成真，對樓市而言雖然會推高套內面積表面計價，但卻會讓購房人感覺更加透明和放心，對于恢復市場信心無疑會有利好影響。