??“業主聲稱要停貸事件本身是購房者對房地產行業利益與責任嚴重失衡格局反思下的反應，背后折射的是行政監管的責任和銀行商業監管的失效，以及開發商高杠桿高周轉模式的發展問題?！?月13日，圍繞全國多地爛尾樓業主聲稱要強制停貸問題，IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受中國房地產報記者采訪時表達了自己的觀點。
??他認為，基于目前的市場情況及發展需要，應該取消預售制度，讓開發商放棄高周轉模式，實現現房和精裝修房銷售。
??中國房地產報：你怎么看爛尾樓停貸風波？
??柏文喜：如果任由景德鎮恒大瓏庭業主引發的“抱團停貸”這把火繼續燒下去，將會引發爛尾樓盤停供風險擴散問題。
??目前，房地產市場中出現爛尾樓盤時責任方似乎只有兩方：一個是不斷加杠桿、將規模做到極致的開發商，一個是按揭貸款人。預售制之下負有行政監管和資金使用監管責任的地方有關部門、銀行似乎沒有任何責任，除了把“保交房”掛在嘴上并要求開發商履行社會責任外，再就是以顯失公平的格式合同要求爛尾樓業主繼續還貸，否則個人征信將被記錄。
??在房地產預售制度下，項目預售資金（含按揭貸款）與項目開發貸款的使用監管必然成為項目能否順利交付的關鍵。要理性和清晰地看待這其中的風險，則需要厘清商品房預售制度下爛尾樓問題發生的根源在哪里。
??這些封風波本身，也是購房者對長期以來房地產行業利益與責任嚴重失衡格局的反思和覺悟之下的必然反應，背后所折射的是長期以來行政監管的責任虛置和銀行商業監管的失效，以及開發商高杠桿高周轉模式的問題。
??中國房地產報：這些事件將引發哪些問題，其影響程度如何？
??柏文喜：爛尾樓業主聲稱“抱團停貸”，將引發社會輿論對爛尾樓問題中行政監管和商業監管履行情況的關注，暴露監管問題，其影響程度可能會從此改變整個行業生態格局。
??中國房地產報：面對這類社會經濟問題，你有什么建議？
??柏文喜：全國多地出現爛尾樓業主聲明要“抱團停貸”現象，使市場和輿論再次關注預售資金監管制度。商品房預售資金的合理使用，是預售制下保交房和避免爛尾的先決條件。
??充分競爭的市場具有天然的監督和淘汰功能，自然也解決了預售制下項目資金安全問題，所以在香港出現樓盤爛尾的情況比較少見。但內地實行的預售資金監管，是由地方房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方行政性監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，以此保障房地產項目施工和開發。另外，在開發貸款使用上，基于資金安全，貸款銀行一般也會在貸款合約中約定按進度撥付貸款資金的條款，從而實現對開發貸款資金合理使用的商業性監管。
??近年來，盡管各地陸續出臺政策，強化對預售資金的行政性監管，以確保預售資金用于房地產項目建設，保障工程款按期支付。但在實際執行過程中，一方面預售資金出現過度監管情況，此舉加速了房企流動性危機；一方面預售資金監管又大打折扣，出現了資金挪用、濫用、非法轉移等問題，造成項目爛尾。
??按照常規，房地產項目開發貸款也是按項目建設進度撥付，但實際上開發商往往會以各種方式提前套取開發貸款，貸款銀行也給予了默許，從而造成開發貸款大量被挪用和轉移，導致預售項目出現資金鏈斷裂和爛尾。監管到位是不會出現爛尾項目的。
??中國房地產報：如何避免此類問題的再次發生？
??柏文喜：一方面在房地產供求關系已經根本改變的情況下，應該取消預售制度，讓開發商放棄高周轉模式，實現現房和精裝修房銷售。
??另一方面還應嚴查行政監管失職和商業監管失責的事實，嚴肅追究相關責任和予以罰款，可以將對銀行和行政監管失責的罰款、國家賠償等交給完全自主自治的業主委員會監管，并用于爛尾樓建設。
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