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    2. 十字路口的房地產: 五位地產大咖激辯下半場的大勢

      白若凌2022-07-27 16:55:34來源:中國房地產金融

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      ??過去一年是房地產市場值得銘刻的一年,從上半年市場火熱到下半年驟然降溫,房地產市場充滿了諸多焦慮。雖然過去一年房地產銷售面積與金額再創新高,但是房地產市場面臨經濟與金融環境深刻的變化,房地產行業的發展模式走到了一個十字路口。

      ??3月29日,由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的“2022中國房地產500強測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”在北京舉行,來自房地產行業專家、學者等相關人士,共同探討房波譎云詭的市場變幻下房地產市場面臨的壓力與挑戰,以及尋找房地產下半場房企如何求變、創新與發展。

      ??中房協副會長兼秘書長陳宜明:行業應“臥薪嘗膽”力促轉型

      ??“當前,房地產行業面臨著一些困難,是在行業轉型發展過程中必然遇到的?!敝袊康禺a業協會副會長兼秘書長陳宜明在會上表示,究其原因是當前住房品質和居民的需求存在差異。

      ??具體表現在行業為廣大居住者提供的住房的品質,和廣大居住者對住房品質的要求間存在著差異,這也就是國家經濟社會發展過程當中廣大人民群眾對美好生活的期望和行業同仁的工作、努力還有差距的一個具體表現。

      ??陳宜明表示,對于房地產行業出現的一些問題,有的企業持積極態度,有的企業持消極態度,他對這些問題的看法是,唯一的出路就在于臥薪嘗膽,提高品質,促進房地產行業的轉型發展。

      ??解決問題,主要概括為三個抓手:一是遵紀守法,包括政策規定和帶有技術法規性的標準規范。二是依靠技術進步,在智能家居、智能生活方面提高技術含量。三是提高項目品質,包括房子的質量和功能。只有堅持老老實實的態度,秉持臥薪嘗膽的基本精神,一步一個腳印解決自己行業在發展當中的問題,下大力氣提高住宅的品質,這個行業才能健康發展。

      ??陳宜明指出,500強的企業都應該靜下心來,努力解決當前困擾行業發展當中的問題,抓住主要矛盾,抓住提高自己產品的質量和功能這個最根本的問題下大力氣。相信中國房地產一定會邁上一個新的臺階,進入新的發展階段。

      ??申萬宏源首席經濟學家楊成長:從政府工作報告研判地產大勢

      ??今年政府工作報告再提“爬坡過坎”,將GDP增長目標設定在5.5%左右,設定目標的背后有哪些動因,完成這一目標會有哪些挑戰,宏觀壓力與房地產有什么關聯?全國政協委員,上海政協常委、民建政協常委,申萬宏源證券首席經濟學家楊成長在大會上從政府工作報告視角解讀了當前宏觀經濟面臨的壓力與問題。

      ??“過去兩年經濟增長的壓力并不高,去年政府工作報告中經濟增長目標設在6%以上,實際完成8.1%。但是今年為什么又提爬坡過坎?說明要完成今年的任務可不像去年那樣容易?!睏畛砷L表示今年完成5.5%左右的增長指標,需要各項政策動員,必須要有托底的工程,這跟房地產有很大關系。

      ??從當前國內外宏觀形勢來看,一方面由于國際形勢的變化如俄羅斯和烏克蘭戰爭,西方大國間的博弈,引起全球經濟、金融、資本市場的動蕩;另一方面我國疫情防控的嚴峻形勢對經濟和生活帶來的沖擊,還面臨內需下降、結構性短缺及成本增加的現象,使得中國經濟比去年下半年情況要變得復雜一些。

      ??楊成長指出,從政府工作報告來看,主要從四方面推動中國經濟完成預期增長,宏觀調控政策要保持宏觀政策連續性,增強有效性;擴大消費和投資的需求保持在長期合理的增長軌道;通過制度改革、體制改革,推進經濟增長;通過科技創新為經濟增長提供新動力。

      ??結合政府工作報告中的重點方向,針對房地產行業今年的發展,楊成長表示,房地產投資依然是維持擴大投資的關鍵,今年三大要素改革對房地產極其重要,土地制度改革、人口流向改革、數字改革、技術改革,這些改革對房地產意義都是特別大。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設對房地產起著至關重要的方向作用,所以房地產很多問題不能從房地產自身去找。

      ??今年政府工作報告針對房地產提出,堅持“房住不炒”,降低房地產金融屬性和資本屬性,提高房地產實業屬性;強化所有權,淡化實用權,由此導致的是房地產市場的重構。

      ??“中國房地產市場不管后面怎么變,從增量向存量,從數量向質量,從直接房地產消費到房地產聯動消費的轉變是不可改變的?!睏畛砷L表示,不管現在政策松與緊,房地產企業的轉型都是必然的。這個轉型要側重兩個關鍵點:一是房地產未來仍然是中國最重要也是規模最大的產業之一,在老百姓消費比重中占第一位,而且將來這個趨勢也不會改變。二是,行業正在從增量向存量,從出售向使用,從數量向結構進行轉變。此外,房地產行業怎么樣去科技創新、數字化、綠色轉型,值得重視和關注。

      ??國務院發展研究中心許偉:把握宏觀經濟不確定性背后的政策邏輯

      ??從當前宏觀經濟形勢來看,國內外面對“三重壓力”,年初以來國務院部署了一系列政策,但是3月份又迎來俄烏戰爭沖擊,大宗商品價格大幅波動等影響,今年宏觀經濟不確定性大增。

      ??“針對2022年宏觀經濟走勢,需要關注內外部的不確定性的因素?!眹鴦赵喊l展研究中心宏觀經濟研究部副部長許偉在“2022年中國宏觀經濟與政策展望”中表示,經濟中不確定性因素很多,要“注入”確定性因素,就需要準確理解政策可能的變化和邏輯。

      ??第一個邏輯,中外宏觀政策周期的差異。最近中美之間利差在不斷縮窄,原來美國利率高一些,現在不斷收窄,這一過程中中國政策不會受到制約。過去十年中國宏觀調控一些大的變化,大多是很強自主性的調控。中國對全球經濟的貢獻將近10萬億美元,美國大概7萬億美元,其他所有經濟體加起來不到2萬億美元。這種情況下自身經濟的變化對全球經濟就是自變量,需要自主性來調整。

      ??第二個邏輯,疫情發展和防控的差異。國外很多地方選擇共存,我們堅持“動態清零”,經濟復蘇全球領先,但這一輪還需要完善防控政策。

      ??第三個邏輯,傳統經濟循環和新經濟循環的切換。重化工業之前受基建和地產,城市化、工業化的帶動快速增長。但是20年過去了,這些動能都在弱化,如果需要保持中高速增長,必須尋找新動能。同時,傳統動能要繼續提高質量、可持續性,新動能要不斷激發,即推動科技、金融加速新的循環,如數字經濟、“雙碳”綠色轉型經濟。

      ??許偉表示,針對上述政策調控的邏輯,宏觀政策需要加大落實力度,政策協調性要加強,用好減稅降費退稅組合措施,加大金融支持實體力度,有效緩解市場主體經營困難和促進重點群體。防疫精準性、科學性,堅持社會面“動態清零”的同時盡量減少對正常生產、生活秩序的干擾。

      ??許偉表示,在老經濟循環和新經濟循環方面,因城施策,促進房地產良性循環,新發展模式怎么破題;堅持依法、透明、可預期原則對資本行為進行規范,增強政策協調性和針對性,提振平臺經濟發展預期和信心;加強初級產品保供穩價,緩解輸入性成本上漲壓力,實現外貿外資穩定增長,這些都是政策變動的方向。

      ??“按照上述講的政策邏輯來看今年經濟演變,全年能不能呈現前低后高趨勢?”許偉認為,可能性還是有的。

      ??易居董事局主席周忻:重構地產發展模式才有未來

      ??“從去年下半年開始,中國的房地產行業出現了巨大的震動,整個行業都非常的痛?!敝袊康禺a業協會副會長、易居中國董事局主席周忻在活動上表示,很多人都關注房地產行業的下一步,在他看來信心比黃金更重要,要相信中國房地產行業有未來,中國經濟一定會向好。

      ??如何在疫情持續的環境中,克服房地產行業發展道路上遇到的困難,周忻提出三個建議:第一,對房地產市場的解困不要盯著項目,而是要去救企業。政策要給企業更多的寬松空間,讓企業走出目前的困境。第二,對于風險防范,除了房地產金融風險,同時要重視上下游供應鏈風險,這涉及上下游無數個企業,小到一個工程隊,大到建筑行業、裝修業、材料行業,每個企業都是中國房地產行業整個行業的基石。第三,房地產行業當前最重要的是在建樓盤保質保量、按時交付,這是整個行業的使命、責任和義務,特別是百強房企,占了整個行業絕大多數銷售量。

      ??周忻表示,行業陣痛過后,中國房地產開發模式會發生很大的變化,整個行業模式需要進行重構,應該思考如何在大開發過程中注重城市更新,城市改造,如何在未來開發模式中關注細分市場地產的開發,如何應對新模式中的房地產營銷,包括新房、二手房,如何應用大數據、互聯網、區塊鏈等高科技去實現房地產的再次發展。

      ??“只要我們忍得住,扛得住,能擔當,積極地去面對,相信中國房地產行業,優秀的企業一定會有明天?!敝苄帽硎?。

      ??旭輝集團CEO林峰:房企要關注客戶堅持長期主義

      ??“房地產行業面臨著20年來內外部最困難的形勢,處在內外交困過程中。從俄烏戰爭到中美對抗,行業調控政策以及疫情的沖擊?!毙褫x集團CEO林峰表示。

      ??“當前的調控是行業正常的變化,20年來順風順水的發展總是會有調整?!绷址逭f,這輪調控如果能扛過去,凡是殺不死的,都將使我們更強大。行業要理解未來如何變化,適應這些變化才能在行業新陳代謝,才能在破舊立新中尋找到新的生存之路,發展之路。

      ??林峰認為未來房地產行業將會迎來五大變化:第一,行業進入歷史拐點。經過持續的增長,行業在2021年到達峰值,從銷售規模、投資規模、地價、總量來看都會進入歷史的拐點,未來會緩慢下滑。第二,整個行業會進入縮表期。按照中央要求,三年完成降杠桿的目標,行業未來整體杠桿率平均三五年后應該降到50%,優秀企業未來降到30%。第三,房價和地價不會劇烈大起大落。一些研究機構測算上幅不超過5%,下跌不超過10%。第四,分化特征明顯。未來在城市、企業,甚至同一個城市里的板塊分化都會加劇,一二線城市會跟三四線拉開明顯的距離。第五是,房企需要變革。由于內外部環境在變,企業要在戰略上更穩健,經營上更精細,管理上更細致,特別在創新上都要做相應的調整,圍繞高質提效展開。

      ??從外部形勢和行業走勢、變化分析,作為企業自身該做什么?林峰認為,一是,企業回歸市場基本邏輯,尊重規律。不能靠土地拼搏,要做概率大的事,而不做賠率大的事。到有人去的地方蓋好房子,蓋有人住的產品。二是要關注客戶,怎么為客戶更好地創造價值,踏踏實實地把產品做好,服務做好,才是企業存在的根本價值。三是,旭輝要做強、做厚、做久。做強是把自身的投資能力、客戶定位能力、產品能力、服務能力、資管能力等這些安身立命的組織能力夯實做強。做厚,資本做厚是相對的,做利潤的同時持續降杠桿。旭輝長遠目標是8年-10年把負債率降到30%。做久,堅持長期主義,堅持發展理念,把精細化的管理,把長久的經營放在根本面。

      ??“堅信行業會有未來,當前已是黎明即將到來的時刻,只要所有人努力把自己的事情做好,就能夠迎來美好的明天?!绷址灞硎?。

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