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    2. 任濤:地產行業風險化解與政策糾偏在路上

      任濤2022-07-28 16:23:14來源:中國房地產金融

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      ??任濤 澳門國際銀行總行發展研究部副總經理,國家金融與發展實驗室特聘研究員

      ??針對目前地產行業所處的困境,政策層面的應對需要更有針對性和力度。在地緣政治博弈加劇、疫情多點多頻散發、行業風險有所蔓延以及國內經濟下行壓力進一步加大的背景下,地產行業風險化解的步伐有望進一步加快。而多種跡象表明,目前地產行業風險化解與政策糾偏已經在路上。

      ??一、主要背景:地產行業風險化解步伐迫切需要加快

      ??當前地產行業危機的警報并未解除,且風險呈進一步蔓延之勢,這意味著地產行業風險化解步伐進一步加快變得非常迫切。

      ??(一)多家地產企業延遲發布2021年年報。受疫情多點多頻暴發以及無法按時完成審計等因素影響,恒大、融創、世茂、富力、佳兆業、奧園、龍光、融信、寶龍、新力、花樣年、當代置業等20余家地產企業紛紛發布公告表示延遲發布2021年財報,并自4月1日起進行停牌。雖然表面上看,無法按期披露2021年財報的原因是受疫情影響,但實際上大多是因為審計師根據相關地產企業最新流動資金狀況啟動了額外審計程序,這意味著包括審計師在內的相關人員,對部分地產企業的經營境況更為謹慎,使得市場對地產行業的預期進一步出現分化。

      ??(二)商品房銷售情況持續惡化。雖然政策部門一直在強調要滿足合理住房需求,但是數據顯示,目前商品房銷售情況依然不盡理想,且趨于惡化,這意味著當前地產行業仍然面臨需求不振、市場低迷、觀望情緒濃厚的困境。今年前兩個月,全國范圍內的商品房銷售額與銷售面積分別實現1.55萬億元和1.57萬億平方米,同比分別大幅下降18.29%和9.60%。實際上,自2021年3月以來,商品房銷售數據便開始逐步走弱,雖然這有基數的原因,但更多是市場因素。

      ??(三)地區分化進一步加劇、地產企業的困境進一步突出。地產行業的整體低迷在各地區上呈現出分化進一步加劇的態勢,多數地區的商品房銷售均價與地產開發投資數據呈現持續走弱的現象。同時,地產企業的困境也越發凸顯。

      ??例如,2021年7月以來,70大主要城市中,僅有8個城市的二手住宅價格累計變化為正,也即有60多個城市的二手住宅價格出現下滑。再比如,前100大地產企業中,超過95家的前兩個月銷售數據出現大幅下滑,包括很多市場上認可度較高的優質地產企業。

      ??(四)地產企業的海外債到期壓力依然很大。2021年下半年以來,地產企業海外債到期規模始終處于高位。截至目前,中資地產企業海外債存量達到2139億美元,數量高達849只。其中,今年4月、6月與7月當月分別有65億美元、69億美元以及61億美元的海外債陸續到期。這意味著,2022年二季度對于地產行業來說,仍將是一段極為關鍵的考驗期,牽動著市場神經。

      ??二、整體基調:政策層面已經明確要加快地產行業風險化解

      ??對地產行業風險化解,政策層面一直有著比較清醒的認知。

      ??(一)地產企業之間的項目并購是地產行業化解風險、實現風險出清最有效的市場化手段。為此,2021年12月,中國人民銀行和中國銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》,明確提出要重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。應該說,這份文件從支持開展并購貸款業務、加大融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率等方面,為地產行業并購營造了良好的金融環境。

      ??(二)2022年1月,金融管理部門進一步明確,針對出險企業項目的承債式收購,并購貸款不再計入“三道紅線”和房地產貸款集中度相關指標計算口徑。

      ??(三)2022年3月,李克強總理在《政府工作報告》中明確提出要設立金融穩定保障基金,以助力防范化解系統性金融風險,筆者認為地產行業危機對金融體系的沖擊極有可能會納入金融穩定保障基金的覆蓋范圍。同年3月16日,國務院金融穩定發展委員會提出要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案,提出向新發展模式轉型的配套措施。這是首次從政策層面對地產企業風險化解進行定調,即要提出有力有效的應對方案,意味著地產行業風險化解的步伐將會明顯加快,一系列針對地產行業風險化解的具體舉措及相關政策支持將會陸續出臺。

      ??三、各級政策部門與部分地區:已開始陸續對地產行業政策進行適度糾偏

      ??2021年10月以來,各級政策部門與部分地區已開始陸續對地產行業政策進行適度糾偏,以減弱相關政策對地產行業的沖擊力度。

      ??(一)政策部門主要從地產企業融資、金融體系支持等方面給予糾偏。

      ??1.通過為地產企業匯出資金償付及回購境外債券提供支持和便利,以對沖地產企業大量的海外債到期與市場預期疲弱壓力。

      ??2.鼓勵金融體系重點滿足首套房、改善性住房的合理需求,推動金融體系通過發行金融債等方式加大對地產企業并購貸款、開發貸款以及保障性租賃住房領域相關貸款的支持。

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      ??例如,2022年1月21日,浦發銀行成功發行了50億元金融債,用于地產項目并購貸款的發放。

      ??3.支持地產企業的合理融資需求,優先支持募集或授信資金用于補充已售在建項目的資金缺口、地產項目或資產的股權并購。具體看,2021年10月以來,地產企業在內地共發行276只債券,發行規模合計達到2409億元。其中,招商局蛇口、蘇高新、萬科、華潤置地、綠城等發行規模均超過100億元。

      ??4.在“三道紅線”與貸款集中度等地產行業金融政策層面進行適度調整,如明確滿足一定條件的并購貸款不納入“三道紅線”的房地產貸款集中度管理,以及明確滿足一定條件的保障性租賃住房相關貸款不納入貸款集中度管理。

      ??(二)各地區結合自身實際情況,因城施策,力求“三穩”與“三?!?,對地產行業政策進行適度調整,以更好實現轄區內地產行業良性循環和健康發展。

      ??1.進一步規范優化商品房預售資金監管政策,即明確預售資金監管賬戶可以像正常監管賬戶一樣根據工程進度提取使用,避免預售監管資金的重點監管額度與工程進程不一致或不匹配,以有效盤活超出重點監管額度的資金。

      ??2.推動向市場讓利、完善土拍政策,如嘗試通過調低土地價格、縮減審批流程、分散土拍時間、上調房屋限價、下調封頂溢價率、降低現房銷售比例、恢復預勾地制度、千方百計助力企業加快周轉等。

      ??3.適度放松公積金政策以提高公積金對購房的支撐力度,如提高公積金貸款額度和擴大覆蓋范圍、擴大公積金互認范圍、放寬公積金貸款條件和取消房地產企業對公積金提供擔保要求、提高二孩和三孩家庭的公積金貸款額度、明確公積金可以用來支付首付(如福州地區明確公積金可以用來支付首付)等。

      ??4.針對新市民、青年群體以及多孩家庭等群體通過加大購房補貼與稅收優惠力度等方式充分釋放居民住房需求,包括但不限于給予貸款貼息、購房契稅補貼、消費券補貼、特殊群體購房券等等。

      ??5.適度調整限購限售政策,以緩解市場分化壓力。例如,哈爾濱明確取消限售政策文件,福州與鄭州則一定程度上取消了限購政策。

      ??6.在現有政策允許下,進一步降低首套房與二套房的最低首付比例的房貸利率。例如,根據貝殼研究院的監測,今年3月全國103個重點城市房貸利率創2019年以來月度最大降幅,接近2020年三季度水平。其中,103個重點城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%,環比分別下降13和15個基點。

      ??四、金融AMC:在地產行業風險化解方面已有積極作為

      ??地產行業的風險化解離不開金融體系的支持。2022年1月,金融管理部門召集部分金融AMC,擬推動后者參與風險房地產企業的資產處置、項目并購及相關金融中介服務,意味著金融AMC在地產行業風險化解方面將更加積極有為。

      ??(一)經過多年的實踐,金融AMC在項目風險化解、企業債務重組紓困、危機救助等方面已積累了豐富的經驗,其收購的大量銀行不良債權亦多涉及不動產抵押、爛尾樓項目等,因此金融AMC在地產行業風險化解方面已有很多經驗。

      ??(二)當然,隨著地產行業進入周期調整新階段,金融AMC也將會在地產企業債務化解、低效無效資產盤活、企業結構調整、“三?!钡阮I域帶來較多的不良資產收購來源和業務機遇。

      ??(三)2022年3月,中國東方資產管理股份有限公司與中國長城資產管理股份有限公司兩家金融AMC分別成功發行100億元金融債,重點用于部分地產企業優質項目的風險化解及處置和地產行業紓困。特別是,在恒大事件的處置上,中國信達資產管理股份有限公司的介入亦有可能會成為范例。而為加快化解地產行業風險,五家金融AMC在獨立行動之余,亦有可能會聯合行動。

      ??(四)金融AMC應結合當前地產行業新形勢的變化,將致力于實現“三?!睘榕δ繕?,改變以流動性救助為主的傳統運行模式,以“法律隔離、實質管控、封閉運行、重組盤活”為原則,通過將底層資產與債務企業實現隔離,完善交易結構設計和退出路徑,加強對項目還款來源的封閉監管。

      ??具體看,金融AMC應積極圍繞地產企業上下游關系,聯合戰略客戶開展并購重組,充分發揮諸如風險隔離、困境房企托管、助力出險項目并購、提供類共益債救助、組建房地產重整盤活專項基金等多種功能,重點參與實施“保交房”、爛尾樓盤活、“非居改?!钡群暧^政策支持鼓勵、與社會民生相關的業務,以更好服務地方風險化解,維護社會穩定。

      ??五、商業銀行與信托公司:地產行業風險化解的重要支撐力量

      ??實際上,除金融AMC之外,商業銀行、信托公司等金融機構在地產行業風險化解方面亦有積極作為,以避免信用風險在地產行業與項目上進一步蔓延。

      ??(一)地產行業之間的整合以及政策支持也會為商業銀行提供了比較廣闊的業務機會,這主要是因為地產行業的危機無法掩蓋整個地產行業中依然存在很多優質企業與優質項目的現實。對于商業銀行而言,部分優質地產企業與項目仍然是比較好的資產投放標的。根據公開信息統計,目前已有包括招商銀行、浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、華夏銀行、交通銀行、興業銀行在內的多家機構,與包括華潤、大悅城、中南建設、碧桂園、美的置業、旭輝、龍湖在內的多家地產企業在并購貸款與按揭貸款發放等方面開展了業務合作,規模接近1500億元。

      ??后續,隨著地產行業風險釋放逐步明朗化,預計會有更多銀行介入地產行業,支持后者加快風險化解的步伐。

      ??(二)一直深度參與地產行業的信托公司,在地產行業風險化解方面也表現得較為主動,這對于信托公司處置房地產信托存量業務、化解業務風險無疑具有一定的參考意義。2022年以來,已有中融信托、五礦信托、光大信托、平安信托等多家信托機構進入地產并購市場。具體看,中融信托相繼接手中南建設旗下鹽城港達房地產開發有限公司的49%股權和龍光集團旗下柳州市龍光駿德房地產開發有限公司的70%股權,五礦信托分別接手陽光城持有杭州橙光置業的19%股權以及恒大旗下昆明恒拓置業有限公司的100%股權,平安信托接手正榮集團旗下廈門市榮璐置業有限公司的49%股權。

      ??六、地產行業本身:重組優化整合正在進行時

      ??當前比較復雜的經濟金融環境下,地產行業本身也在重塑,重組優化整合不僅是過去,也將是未來一段時期地產行業的主旋律。

      ??(一)從過去幾年的數據來看,10萬余家地產企業中,每年均會有近500家的企業進入司法破產重整,這本身就是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。地產行業風險逐步釋放的情況下,行業優勝劣汰的步伐無疑會進一步加快、力度也會進一步加大,而對于已經出險和資金周轉困難的地產企業持有優質項目子公司股權或資產,一些優質民營、國有企業也是有購買意愿的。

      ??(二)在地產行業困境無法明顯緩解的情況下,推動債務重組、資產處置便成為不二選擇,地產企業本身也需要勇于邁入瘦身之路。例如,中國恒大已明確將于2022年7月底前公布債務重組方案,融創亦獲得投資者同意將部分債券本金展期18個月,中國奧園與佳兆業等地產企業亦均在擬定重組方案等等。

      ??總的來看,當前地產行業風險化解及政策糾偏已經在路上,且步伐會明顯加快。在傳統運營模式已不可持續的背景下,推動地產行業風險化解更快取得實質成效將成為各級政策部門與地方政府的努力方向,這意味著在地產行業警報尚未解除之前,政策層面的支持力度將會越來越大,同時介入地產行業風險化解的市場主體與資金體量也將更為可觀,觀望情緒亦將逐步轉化為實際行動。

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