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    2. 房地產政策工具箱還有多大空間?

      蘇志勇2022-08-22 10:04:45來源:中國房地產網

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      ??城市與區域治理研究院 蘇志勇

      ??最近一系列經濟數據出爐引發各界對經濟形勢特別是房地產市場的擔憂,同時也對下一步政策走向充滿期待。

      ??根據國家統計局數據,7月份國民經濟延續恢復態勢,但受多重因素影響,經濟回升的基礎尚不穩固,保持經濟運行在合理區間仍需加力。特別是房地產開發投資、商品房銷售、房企到位資金、土地購置等數據同環比全面下滑,房地產已經成為阻礙經濟增長的最大制約因素。

      ??7月28日,中央政治局召開會議,強調要穩定房地產市場,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。這一表述既體現了中央對房地產行業的高度重視,同時也表明在因城施策的政策工具上還有更大的發揮空間。

      ??政策頻出

      ??效果不及預期

      ??今年以來,面對房地產市場需求收縮、預期轉弱和房企流動性風險加劇的嚴峻形勢,中央頻頻釋放積極政策信號,相關部委和地方各級政府密集出臺了一系列政策措施,內容涉及房企融資需求和債務風險化解,房地產發展模式轉型,滿足居民合理住房需求,保交樓、穩民生等方方面面。

      ??部委層面,監管部門要求銀行業金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,支持房地產企業合理融資需求,利用信用保護工具等創新服務支持民營房企債務性融資;推動 LPR下行,加大對居民剛性、改善性住房需求的金融支持力度;推進房企債務風險的防范化解,鼓勵商業銀行、AMC 機構、優質房企等各類主體參與出險房企救助;推動房地產行業轉變發展方式;加大對保障性租賃住房發展的支持力度,穩妥推進保障性租賃住房公募 REITs 的發行。

      ??地方政府層面,在房地產市場下滑、土地財政嚴重受損的形勢下,各地因城施策,從供需兩端加速出臺“救市”政策。在需求端,支持居民剛性、改善性住房需求,出臺包括降息、降首付、放松貸款條件、提高信貸額度、放寬公積金使用要求等信貸政策,減稅降費、住房補貼等財稅政策,支持多孩家庭購房、降低落戶門檻等人口政策,取消或放松限購限售政策,重啟棚改貨幣化安置、實施安置房房票等刺激政策。在供給端,加大對房地產項目的融資支持力度;放松或取消區域限售、限價政策;設立房地產紓困基金,牽頭推動出險房企項目的化解處置;優化房地產項目預售資金監管;改善營商環境,規范市場秩序;在土地供應方面,出臺穩定供地節奏、放寬土地出讓要求、允許土地出讓價款和稅費延期繳納等政策。

      ??與以往歷次房地產下行周期有所不同,本輪調控并未在中央層面出臺專門針對房地產的系統性政策,更多地強調“因城施策”,給地方政府更大的自主權。地方政府也是從遮遮掩掩、試探性政策,逐步轉向更大膽、更直接的“救市”措施,節奏由緩到急,力度由小到大。但是從目前的政策落地效果看,并未達到預期。以政策力度最大的鄭州為例:今年3月,鄭州發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,其中涉及取消“認房又認貸”、給予房企貸款支持等18項措施;4月,又先后推出了“青年人才新政”、棚戶區改造房票安置等政策;8月,針對爛尾樓問題出臺了《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》,推出“百億紓困基金”。一系列操作猛如虎,但截至目前尚未看到明顯效果。根據易居研究院的數據,今年上半年鄭州新房成交量同比下滑近一半。不僅是鄭州,全國大多數二三四線城市均存在政策效果不及預期的情況。

      ??市場筑底

      ??穩預期是關鍵

      ??從近期國家統計局公布的房地產各項指標看,房地產市場仍處于尋底、筑底階段,下行態勢尚未得到明顯遏制。投資方面,1~7月房地產開發投資累計同比下降6.4%,較1~6月降1個百分點;7月單月投資增速同比下滑12.3%,較6月降2.9個百分點。從去年7月開始,房地產開發投資累計值增速已經連續12個月下滑,且連續4個月負增長,已經成為固定資產投資的嚴重拖累。

      ??受疫情和資金面等因素影響,房地產開竣工呈現失速狀態。1~7月新開工累計增速下滑36.1%,較1~6月降1.7個百分點;7月單月新開工增速下滑45.4%,較6月單月降0.3個百分點。1~7月房屋竣工面積下滑23.3%,其中住宅竣工面積下滑22.7%。

      ??商品房銷售在6月份稍顯回暖后,受爛尾樓停貸風波影響,購房者觀望情緒加重,商品房銷售再次轉差。1~7月商品房銷售面積同比下降23.1%,其中住宅銷售面積下降27.1%;商品房銷售額下降28.8%,其中住宅銷售額下降31.4%。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市比上月分別增加2個和3個,70 城商品住宅銷售價格已持續10個月環比下跌。

      ??盡管年初以來房企融資環境有所好轉,但金融機構出于風險防范考慮,針對房企特別是民營房企的信貸支持依然有限,加之銷售回款受阻,房企資金面持續惡化。1~7月房地產開發企業到位資金同比下降25.4%。其中國內貸款下降28.4%,自籌資金下降11.4%,定金及預收款下降37.1%,個人按揭貸款下降25.2%。

      ??土地市場方面,受房企資金面影響以及對未來市場擔憂,土地市場熱度仍處于低位。1~7月土地購置面積同比下降48.1%,土地成交價款下降43%。7月百城土地流拍率達到23.8%,而溢價率下行至2.9%。國企央企和地方城投公司依然是拿地主角,民營房企拿地愈發謹慎。

      ??從上述幾組數據可以看出,房地產已經進入深度調整期,中國經濟最大的引擎面臨全面失速風險,穩地產成了穩經濟的頭等大事。目前房地產產業鏈悲觀情緒蔓延,金融機構不敢輕易給開發商放貸,開發商收縮戰線不敢輕易拿地,購房者擔心房價下跌或買到的項目爛尾。盡管貨幣供應一再寬松,開發商依然資金鏈緊繃;盡管樓市刺激政策不斷,購房者依然謹慎觀望。資金在金融體系內空轉,對房企難以形成實質性支持。房企銷售不暢,開發商資金難以回籠,資金鏈緊張,新開工項目資金遇阻,信用風險加劇,如此形成惡性循環。如何打破這種僵局?目前最為關鍵的問題有兩個:一是加快落實“保交樓、穩民生”工作,這是穩定市場預期的關鍵;二是積極為企業紓困,保障企業合理的融資需求,同時做好風險隔離,防止流動性風險向沒有問題的房企蔓延。圍繞這兩個重點,在政策上要用好用足政策工具箱,調整政策發力點。

      ??對癥下藥

      ??政策還有發力空間

      ??客觀地說,今年以來因城施策的房地產調控政策出了不少,但是效果并不明顯。一是由于本輪房地產出現的問題屬于系統性問題,情況極為復雜。系統的問題需要系統的解決方案,單一政策難以切中要害,且力度有限。二是政策落地需要一個較長的傳導過程,效果顯現相對滯后,有些政策脫離市場,難以落地。

      ??全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民在6月30日中國房地產報“2022中國城市高質量發展智庫論壇”上曾呼吁,要多部門配合協調制定出臺綜合性權威性房地產政策文件,明確房地產未來的新體制、新模式到底是什么樣的,明確房地產稅收、信貸、土地、限售等政策大方向,給房企和居民一個可靠預期?!叭绻F在能出臺這樣一個文件,也有利于解決當前各地出現的一些不規范的房地產刺激政策?!?/p>

      ??針對當前政策制定和執行中存在的問題,一方面要對實施中的政策進行梳理,對政策效果加以評估,對不合時宜的政策及時做出調整;另一方面進一步加大政策力度,用足用好政策工具箱。

      ??首先,在金融信貸政策上,房貸利率仍有進一步下調空間。8月15日,央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作,中標利率較前期下降10個基點。業內人士普遍認為,降低政策利率將引導LPR調降,有助于給按揭貸款釋放紅利。就5年期以上LPR而言,在當前涉房類貸款疲弱環境下,與前幾年實際執行的7~9折后房貸利率相比,按揭貸款利率仍存在較大下降空間。銀行在房貸利率上適當讓利,不僅可以刺激住房消費,也是對銀行體系內空轉的資金的有效盤活。銀行作為房地產發展的最大受益者,也有責任有義務與房地產行業共渡難關。

      ??第二,房企紓困政策應做出適當調整。目前“救項目不救房企”的紓困策略,在銷售回款大幅下降、弱信用資質房企融資難的情況下,難以阻止房企違約事件的蔓延。無論是房企債務危機還是項目爛尾,其根源都是房企流動性出了問題。問題的性質不同、嚴重程度不同,解決辦法也要有所區別。對于已經無法救助或救助成本過高的企業,該放棄就放棄;大多數企業原本沒有問題,只是由于預售資金監管過嚴,加之銷售節奏放緩,出現了暫時性的流動性緊張,這種情況下首先要為企業注入流動性,而不是一味盯在受困項目上。

      ??8月16日,有消息稱監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的人民幣債券,為房企提供流動性支持;監管部門近期指示中債信用增進投資公司(中債信用)對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?!?,涉旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、新城控股等示范民營房企。這一政策措施如能落地,對于民營房企來說無疑是雪中送炭。

      ??第三,適當優化預售資金監管政策。預售資金監管問題是引發這一輪爛尾樓停貸風波的重要根源。不可否認此前預售資金監管存在較多漏洞,但是出了問題就一刀切地把預售資金封起來,極有可能導致房企資金鏈斷裂,引發更大范圍的項目爛尾。這就需要在加強監管的同時,創造騰挪空間,制定一城一策、一企一策、一項目一策的細化方案。例如進一步細化預售資金提取節點,細化項目開盤節點,在有擔保的情況下允許公司在同一城市不同項目和區域間適當調配資源。

      ??第四,對不合時宜的調控政策加以修正。一是適當調整集中供地政策。集中供地政策初衷是通過調節土地出讓方式來控制地價過快上漲,防止開發商搶地,但目前土地市場持續轉冷,房企拿地積極性轉弱。有些城市已經通過開啟供地“預申請”模式、增加供地批次、優化供地結構和競拍規則、延長土地款繳納期限、降低保證金比例等方式,對供地政策做出調整。二是適當放松“三線四檔”融資管理規則,滿足房企合理的融資需求。三是進一步放松不必要的行政性限制措施,例如調整優化限購、限售、限價政策,放松二手房交易限制,對豪宅項目取消限價,適當放開限購。

      ??第五,盤活商住房、滯銷房、爛尾樓等存量資產。對于部分爛尾樓項目、商住房項目,可以采取政府收購方式改造為保障性租賃住房,引入專業的運營機構,或者允許房企自持運營,并通過REITs將資產盤活。特別是商住房項目,由于政府政策調整,導致大量項目無法變現,成為房企的沉重負擔。如能盤活這部分資產,既節省了保障性租賃住房的建設費用和時間成本,也助力開發商實現了輕資產轉型。近日浙江湖州市就出臺政策,提出對困難房地產企業的滯銷房,鼓勵國有企業收購,作為保障安置用房。

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