世茂再調華中華北組織架構 另增設華中資產管理部

??世茂集團的組織架構調整仍在繼續。

??7月21日，據媒體報道，世茂集團內部發文宣布了對華中地區、華北地區的組織架構調整，主要變動為撤銷片區成立組團，調整后組團將由地區公司直管。

??根據調整內容，華中地區撤銷了武漢片區、鄭州片區、安徽片區，同時成立武漢組團（聚焦武漢項目）、荊襄組團（聚焦襄陽和荊州項目）、湖南組團（聚焦長沙和張家界）、皖南組團、皖北組團、鄭州組團；華北地區下轄的東北片區調整為遼寧組團和黑吉組團，由地區公司直接管理，華北地區副總裁陳磊任遼寧組團負責人，王昌春任黑吉組團負責人。

??記者從世茂集團了解到，此次組織構架的調整是將原來的片區為管理單位細化到以組團為管理單位，是新環境下地區公司管理扁平化、精細化的落地。

??撤銷片區成立組團的同時，世茂集團還宣布在華中地區增設資產管理部；2021年年底，世茂集團層面曾設立資產管理中心，由執行董事呂翼負責。

??一位商業地產運營從業人士告訴記者，一些全國性的開發商，在各個地區的平臺公司，在開發過程當中會留存很多未銷售的資產，例如車庫、商鋪、購物中心、辦公、公寓等。一般而言，地方公司只有開發能力，沒有運營能力。如果公司母體沒有設立運營公司幫助前者做兜底托管的話，他們很難對外釋放。

??向管理要效益 世茂再調華中、華北組織架構

??對于這次調整，世茂集團相關負責人回應稱，組團劃分是以物理距離為前提，平均5-8個項目為一個組團，以此減少管理半徑，提升管理效率，加強同一組團內資源協同。

??以華中安徽為例，安徽一共有15個項目，以管理半徑為標準，分為皖南皖北兩個組團，便于提升管理精度，而原來的武漢片區，細分為武漢組團、荊襄組團、湖南組團，也是同理。再比如華北的東北片區，原先覆蓋遼、吉、黑三省，管理半徑太大，現細分為遼寧和黑吉組團，各自分管5個項目和4個項目。

??世茂集團方面表示，未來行業的發展需要問管理要效益，收斂聚焦，區域深耕，扁平化管理是提升管理效率的必要手段。

??此外，世茂集團還在華中地區增設資產管理部，主要負責地區內資產盤點及價值動態跟蹤；意向金融機構及資方資源獲取及對接，意向項目交易價格、交易路徑梳理及合作協議洽談；跟進協議履約及交易對價回款進度。原武漢片區負責人吳樹祥擔任新設的華中地區資產管理部負責人，全面負責資產管理及武漢組團經營工作。

??上述人士對記者表示：“這幾年，不少公司都在區域公司設立資產管理部，其操作的方式是以集團牽頭，把各地區的資產梳理成清單。然后集中考慮如何處置，處置的手段，絕大多數現在還是考慮在用低價的方式處置資產，這是最粗暴的。此外，也有公司通過基金的方式，將上市公司的表內負債剝離至表外?！?/p>

??世茂集團在華中地區成立資產管理部，“一方面，因為那邊條件比較成熟，可以作為試點，另外，華中地區的存量資產規模、面積比較大，那邊作為集中對外洽談處置資產的一個窗口，這樣比總部去談的效率更高?！痹撊耸坷m稱。

??世茂集團集團也對記者提到，因為集團公司所有的資產實際上都落實在地區公司，集團層面的資產管理中心需要有垂直的職能部門也落實在地區公司，這樣工作對接統籌效率就會更高。這就類似于集團有營銷中心，地區也有營銷部一樣，地區的資產管理部更清楚屬地的資產情況，多一個垂直匯報關系便于集團資產管理中心更高效的統籌。

??出售資產緩解流動性危機

??世茂集團當前的一系列動作，離不開其因流動性危機導致的經營性困境的大背景。

??截至目前，世茂集團仍未發布2021年年報。根據該公司此前發布的盈利預警，世茂預期截至2021年12月31日止年度的股東應占利潤及股東應占核心利潤將較去年同期分別下降約62%及約57%。

??2022年前5個月，世茂集團合約銷售額約為342.6億元，同比大幅下滑72%，大幅超過上半年百強房企約50%的降幅。平均銷售價格為每平方米16200元，同比下滑7.5%，量價齊跌。

??7月8日，世茂集團發布2022年6月未經審核營運數據。2022年6月，世茂集團實現合約銷售額約為人民幣95億元，合約銷售面積為59.37萬平方米，平均銷售價格為每平方米人民幣16009元。銷售均價進一步下跌。

??由于2021年年報仍處于難產中，世茂賬面的貨幣資金停留在2021年中的745億元，但從公司展期、違約的情況看，這些貨幣資金基本都在項目公司賬上用于保交付，世茂能調用償債的資金并不多。

??當下，資產處置成為世茂集團回收現金最直接有效的方式。

??就在組織構架調整的同一日，7月21日，消息稱，上海世茂集團主席許榮茂以3.7億英鎊（約30億人民幣）的價格，將位于倫敦金融城的Sancroft大樓（原名為Christ Church Court）出售給了老租戶美國投資銀行高盛和英國地產公司Greycoat。這一成交價比之前媒體預測的3.4億英鎊更高，但該消息并未得到證實。

??在國內，2021年年底至2022年年初，世茂集團先后處置了不少資產，但自2022年4月以來，即使銷售持續不振，但世茂也沒有公告相關出售資產的公告。與此同時，債務展期的消息接踵而至。

??第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想在受訪時告訴記者，“與很多暴雷房企類似，世茂集團處置資產旨在緩解自身的財務危機。但從當前的大宗投資市場來看，包括北京、上海等一線城市在內的整體表現，無論是活躍度抑或是成交量均遜于往年，一方面，市面上可售的商辦資產供過于求，現在有很多開發商或機構都在拋售自持資產以期套現，但潛在的買家會非常謹慎地進行甄別，來研判投資標的是否真的值得去投；另一方面，買賣雙方在接洽過程中的價格博弈也是一個漫長的過程，想要達成一致最終成交并非易事?！?/p>

??全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平分析稱，“過去幾年間，大宗資產每年的交易量都比較小，因為能夠購買大宗的基本上就是保險，還有專業的海外資本，長期持有、運營的成本比較高?！?/p>

??“疫情下，想出售大宗資產的企業意愿很強烈，但賣者眾，接盤者少；已經成交的買家中不少都有國資背景，這些交易的達成其實是政府出面協調后的一個結果，從資本角度來講，很多國企本身也不愿意買這些資產?！蓖跤榔秸J為。