名盤停擺背后：華銀地產困局待解

??56歲的陳秋華怎么也想不到，自己會因一次買房陷入一場危機。她在接受采訪時向中國房地產報記者展示的購房合同，揭開了這段“危機”始末。

??2015年是陳秋華人生的轉折點，離婚后的她搬離了原在北京居住的房子，經銷售推薦，購買了當時風頭正盛的環京項目淶水華銀天鵝湖國際生態城（以下簡稱“天鵝湖”）推出的養生寶系列房源。按照合同約定，房屋原本在2017年12月31日正式交付；到了2018年11月底，項目幾乎沒有動工，房子更是一直未作網簽。

??多次溝通后，開發商給出了半年后退房退款承諾。到了2019年，這一承諾被推翻，變成了“可以將養生寶的房子換成開發商旗下另一項目淶水華銀城人才家園（以下簡稱“華銀城”）”的建議?！罢f是‘建議’，卻沒有什么商量余地?！标惽锶A介紹，當時的負責人直言“要么換房，要么沒錢，就等著吧?！?/p>

??換房也不簡單，需要再支付40萬元差價，為了不讓花出的錢“打水漂”，陳秋華除掏出剩余不多積蓄外，還向親戚朋友借了十幾萬元才將差價湊齊，支付完這一部分差價沒幾天，開發商老板被抓的消息傳來，原本還建設得如火如荼的華銀城也陷入停滯。

??如今，本該在退休后“享清?！钡年惽锶A，只得一邊租房一邊為了還債干起了保潔的工作；這一工作也因時不時的病痛中斷，收入無法保障。

??陳秋華的遭遇不是個例。記者查閱資料了解到，華銀城2、3、4地塊總計約7600套房；天鵝湖項目中金海岸總計177棟樓，4384套房；金峪谷總計108棟，3377套房；西山廊橋一期A區13棟，712套房，B區5棟，341套房。目前，均未正式交付。

??上述兩個項目的開發商是河北華銀房地產開發公司（以下簡稱“華銀地產”），隸屬河北華銀基業房地產開發集團有限公司（以下簡稱“華銀基業”）。自2019年華銀地產法人龐文劍被立案偵查起，“非法集資”成為圍繞著華銀集團的關鍵詞。

??今年以來，華銀地產再陷資金監管疑云。

??8月5日，華銀城業主提供給記者的一份錄音顯示，從淶水縣住房和房產管理局（以下簡稱“淶水房管局”）獲悉，華銀城2號地塊8號樓的監管賬戶資金就剩5萬余元，3號地塊監管資金早沒了，4號地塊還剩一些，但不夠封頂。

??購房合同顯示，華銀城預售資金監管機構為河北淶水農村商業銀行（以下簡稱“淶水農商銀行”），華銀地產正是淶水農商銀行股東之一。

??8月14日，中國房地產報記者就上述情況撥打了華銀地產預留電話，電話為占線狀態。隨后記者致電華銀基業，電話則無人接聽。

??“陷入困境的晚年生活”

??在不太明亮的出租屋內，陳秋華把一張張病例遞給記者查看，上面記錄著從抑郁、心律失常、腦動脈硬化到需要手術的良性腫瘤等各種病癥。

??最近的一次手術后，因身體無法承擔大量體力勞動，陳秋華的保潔工作也失去了，生活陷入困境。

??陳秋華將生病的原因歸咎于置業失敗后的心中郁結。她告訴記者，自己背上債務后不敢告訴兒女，只能將所有情緒藏在心里；在維權過程中，還擔心開發商的打擊報復。

??與陳秋華同病相憐的還有60歲的韓美娟。她告訴記者，“當初買華銀城的房子，就是為了把母親接過去一起養老，如今母親已經去世，還沒有收到房?！?/p>

??為心中期待的養老生活購買的房子，給她們晚年生活帶來的是一次劫難。

??采訪中，多位業主向記者表示，在前期維權過程中，華銀地產曾多次威脅、恐嚇業主，甚至采取過暴力手段。

??諸多證據證實了業主們所言非虛。

??2019年6月26日，河北省高碑店市公安局發布公告稱，已經成功打掉了盤踞在淶水縣以華銀地產為依托的犯罪集團，要求受害人配合調查取證，限令犯罪嫌疑人主動投案。

??公告未說的是，因相關問題，華銀地產法人龐文劍也被采取強制措施立案偵查。

??2020年末，龐文劍因故意傷害罪、尋釁滋事罪、強迫交易罪、故意毀壞財物罪、聚眾擾亂社會秩序罪、非法采礦罪、非法吸收公眾存款罪等多項罪名被判刑20年，并處罰金約1億元。華銀地產數位相關人員也涉案入獄。

??法人的入獄并非結局，更多的問題正暴露出來。

??華銀地產稱，自2019年4月下旬以來，受天鵝湖項目整改和公司相關負責人被公安機關立案調查事件影響，華銀地產在企業經營、項目建設、上下游合作關系上出現了較大波動，加之歷史遺留問題，股權被查封和負面因素影響導致資金出現重大困難。

??資金問題則直接引發了眾多項目停擺。

??直到今年1月，華銀城公眾號發布了一篇文章，宣布2號地7、8、9號樓的業主收房了。

??8月12日，一位2號地塊8號樓業主在接受記者采訪時則否認了這一消息，“我可以保證自己沒有收房，實際領了鑰匙的業主也就十幾戶。因為這些房子連綜合驗收都沒有做，是違規交房?！?/p>

??資金監管疑云

??項目是否能復工和交付？核心問題仍是資金。

??今年5月23日，華銀地產發布《關于天鵝湖CD座公館施工計劃及資金解決方案的說明》稱，達到毛坯交房條件需投入建設資金約4000多萬元。

??在7月12日天鵝湖項目業主會議上，淶水縣房管中心工作人員則坦言，“目前監管賬戶剩余資金約50余萬元?！?/p>

??8月5日，華銀城業主提供給記者一份錄音顯示，從淶水縣住房和房產管理局（以下簡稱“淶水房管局”）獲悉，華銀城2地塊8號樓監管資金僅剩5萬余元，3地塊的監管資金早沒了，4地塊還剩一些，但也不夠封頂。

??“巨額預售資金都去了哪里？”業主們提出了疑問。目前，沒有任何人就監管資金流向給出答案。

??在華銀城業主的購房合同中顯示，華銀城預售資金監管機構為淶水農商銀行。

??記者通過企查查了解到，華銀地產在2015年9月對外投資了淶水農商銀行，持股比例1.6082%，認繳出資額1000萬元。同時，業主出示的一份“2021年高碑店市人民法院公布的執行裁定書”（記者在公開渠道未能查詢到）還顯示，華銀地產曾以多位個人名義間接持股淶水農商銀行3801.6萬股股權。

??就上述情況，中國房地產報記者采訪了上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東，唐震東表示，商業銀行股東應當使用自有資金入股商業銀行，且確保資金來源合法，不得以委托資金、債務資金等非自有資金入股。商業銀行股東不得委托他人或者接受他人委托持有商業銀行股權。上述事件中，開發商以他人名義持股資金監管銀行行為，屬于嚴重的違法違規行為。法律依據見《商業銀行股權管理暫行辦法》第10條、第12條。

??根據上述執行裁定書顯示，2021年6月，法院已凍結了華銀地產以他人名義持有的淶水農商行3801.6萬股股份。

??開發商在其持股的銀行開設監管賬戶，目前法律則并未禁止。

??“開發商挪用監管資金是違規的?！碧普饢|告訴記者，商業銀行對于不符合資金使用要求和審批手續的資金使用申請，不予辦理支付、轉賬手續。商業銀行違反法律規定或合同約定支付、轉賬的，依法承擔相應責任。法律依據見《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行發布關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》。

??顯然，當前許多地區商品房預售資金監管并未發揮應有的作用。

??淶水農商銀行還曾為華銀地產融資行了“方便”。5年前，華銀地產兩次將淶水農商銀行股權出質予高陽縣農村信用聯社，兩次股權出質數額合計2000萬股。

??8月14日，中國房地產報記者就上述情況撥打了華銀地產預留電話，電話為占線狀態。隨后記者致電華銀基業，電話則無人接聽。

??失速的華銀

??從2020年到2021年，華銀地產在項目資金鏈斷裂、項目長期停擺的情況下，又拍了9塊地。

??企查查APP顯示，華銀地產涉及司法案件1502起，共558個風險關系對象，共30條被執行人信息，共842條裁判文書，共641條開庭公告。對于一家中小型房企來說，這個數量實屬驚人。

??華銀地產、華銀基業走到如今地步，與其深入布局淶水無不相關。

??官網資料顯示，華銀基業成立于2003年，以城市運營、資本運營、地產開發、養老產業、旅游商業、股權投資、現代農業等七大產業為主營業務，并積極探索和創新產業新城運營。

??目前，華銀基業對外投資7家子公司，除華銀地產外，還有海南華銀基業房地產、河北華銀基業建筑工程、河北保通物流等。

??公開報道顯示，2007年華銀基業經河北省保定市政府一位主要官員的引薦，進入淶水縣。華銀地產也于這一年成立，它由華銀基業、龐文劍各持股55%、40%，龐文博、龐青山各持股2.5%組成。

??布局淶水后，華銀地產首個項目就是依托北京的十渡景區和淶水本地野三坡景區打造的旅游度假項目，即華銀天鵝湖，主要針對北京旅游、養老和休閑需求。

??2012年，華銀地產與淶水縣合作面進一步擴大，開始共同打造淶水新城。華銀基業官網介紹顯示，淶水新城總規劃用地175平方千米，由占地65平方千米的華銀天鵝湖、85平方千米的新興產業示范區項目和占地25平方千米的中國航天科技城三大板塊組成，將打造成為承接非首都功能的橋頭堡。淶水新城也是華銀基業引以為傲的項目，甚至放在官網里，稱之為是城市運營的代表項目。

??2014年，淶水新城因違法占地被原國土資源部掛牌督辦，此后經歷了兩年整改。

??淶水新城惹了麻煩，但是華銀地產并沒有停止擴張的腳步。2015年下半年開始，環京樓市火爆，華銀地產在天鵝湖項目和華銀城銷售過程中通過以提前獲取首付款及承諾售后返租等方式解決資金難題。

??2017年7月，華銀基業發布的一則消息顯示，其在淶水新城已完成200多億元投資。在2016年底到2017年初不到半年時間，華銀基業又以迅雷之勢在環北京的張北、承德、石家莊等區域以及雄安新區完成布局，并且劍指南方。在海南黃金旅游圈上的東方市完成布局后，華銀基業因未按合同約定履行出資義務，致使簽約公司無法推進，并最終解約。

??淶水新城的土地問題和開發投入，消耗了華銀地產大量精力和金錢，加之快速的對外擴張，且布局項目不順利，華銀地產資金問題開始顯現，大量項目停擺。在業主維權過程中，華銀地產又多次使用威脅、恐嚇，甚至暴力等手段將矛盾激化。

??直到2019年，龐文劍及其治下的華銀地產被定性為“盤踞在淶水縣以華銀集團為依托的犯罪集團”，多個項目進入停擺狀態。但失速的華銀地產也未停止其購地計劃。

??通過天眼查，記者在華銀地產購地信息里看到，從2020年到2021年，華銀地產拍了9塊地，涉及金額9000多萬元。

??困局難解

??有曾在華銀方面任高管的人士告訴媒體，華銀的跌倒和其強擴張的戰略有關，淶水新城是巨無霸體量的項目，打造如此規模的項目需要極雄厚的資金和超高的資源調配能力，而這超出了華銀的運籌能力。

??戰略失誤和運籌能力不足顯然不能成為其留下爛攤子的借口。眼下，償債與復工交房是華銀方面的重要任務。

??公開資料顯示，華銀基業欠稅總余額為22.5萬元。

??去年9月中旬，法院裁判文書顯示，要求華銀地產償還平安銀行廣州分行借款本金約1.11億元，以及相關利息。同時，在華銀地產未履行清償義務時，平安銀行廣州分行對其旗下部分不動產有優先受償權等。

??今年8月5日，華銀地產新增股權凍結，執行通知書文號為（2022）冀06執142號，被執行人為華銀地產，凍結股權標的企業為河北逐夢谷創業孵化器有限公司，凍結權益數額為9732萬元人民幣，凍結期限從2022-08-02到2025-08-01。

??當前，華銀地產已有38條股權凍結信息、被執行人記錄36條，被執行總金額61182.29萬元。

??還不起債務時，便有了司法拍賣來抵債，華銀地產自然也不例外。企查查APP顯示，目前與華銀地產相關的司法拍賣信息多達102條。

??7月12日，華銀地產新增3則司法拍賣，拍賣標的分別為“淶水縣宋各莊鄉天鵝湖·金海岸生態休閑居住區DTD73-3A-101的房產”、“淶水縣宋各莊鄉天鵝湖·金海岸生態休閑居住區B區D9的房產”、“淶水縣宋各莊鄉天鵝湖·金海岸生態休閑居住區GY6-2-102的房產”，建筑面積分別為196.48平方米、435.82平方米、143.59平方米，起拍價分別為1682895元、3470033元、1227668元，拍賣時間均為2022年7月15日10時。

??復工方面，“華銀天鵝湖”公眾號的最近一期寫道：“時下，我們正經歷著集團成立以來最困難的時期，地產調控力度未減、新冠疫情蔓延未止、涉案風波余震未消三大因素，如同三座大山壓在我們身上，突出重圍，努力活下來，是我們正在進行的戰斗?！?/p>

??對于華銀地產的“戰斗”，業主們并不買賬。業主雪穗告訴記者，華銀地產總是在承諾施工交房時開始表演性復工，表演不了幾天再度停工，年復一年?！爸钡?月5日，我們去華銀城項目工地上，仍沒有看到施工工人，工地上的鋼筋都變成了銹疙瘩?！?/p>

??（應受訪業主要求，文中陳秋華、韓美娟、雪穗等均為化名）