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    2. 房企中報扎堆發布:超60家上市房企發業績預告 近30家虧損

      付珊珊2022-08-25 08:43:29來源:中房報

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      ??當前,房地產行業正面臨前所未有的挑戰。旭輝控股董事局主席林中曾表示,2022年是其從事房地產行業30年以來最艱難的一年。房企2022年中期業績更是印證了這一點。

      ??8月中下旬一直是上市房地產企業密集發布中期業績報告的時間,但今年,房企密集發布的業績預告取代了原本應該發布的中期報告。從發布房企的業績預告來看,利潤下降或虧損的房企在不斷增加。

      ??8月24日,寶龍地產發布業績預告稱,預計公司上半年利潤同比下跌68%~76%,公司擁有人應占核心盈利也同比下跌29%~37%;8月23日晚間,融信中國也發布業績預告表示,公司上半年預期凈虧損43億元~48億元,公司擁有人應占凈虧損為43億元~48億元。

      ??隨著房企密集發布中期業績預告,過往的高增長不再,取而代之的是業績的集體下滑、虧損。

      ??據中國房地產報記者不完全統計,截至8月23日,A股至少有35家房企今年上半年業績下滑,其中27家房企期內歸屬上市公司股東凈利潤為負數,其中藍光發展、華夏幸福、首開股份等房企赫然在列;港股至少有27家房企今年上半年業績下滑,其中10家房企公告期內股東應占溢利或凈利潤出現虧損,包括建業地產、正榮地產、遠洋集團等過往標桿房企。

      ??在一位出險房企人士看來,以前房企的靚麗業績都存在“泡沫”,如今房企半年業績集體“洗澡”也是企業和行業在逐步出清風險。此輪出清過后,相信房地產行業一定會迎來重生,行業發展將更理性,企業經營也將更穩健。

      ??多數房企觀望 中報發布扎堆8月底

      ??8月是上市房企密集發布中期業績報告的時間,但今年情況有所不同。一方面,仍有部分房企2021年年報未發出而處于停牌狀態,中報發布遙遙無期;另一方面,能夠發出中期業績的房企也都在觀望,扎堆月底發布。

      ??“從房企發業績報告的時間一定程度上能判斷企業業績好壞。一般來說,業績好的更愿意早點發布,業績不好的可能會晚一些發布?!痹谝晃婚L期觀察房地產行業發展的人士看來,房企業績發布時間也存在一定“學問”。

      ??雖然房企業績發布時間并不是業績的衡量標準,但總體而言,今年上市房企發布中報的時間普遍延后。

      ??例如去年8月19日,寶龍地產已經披露了2021年中期業績,而今年8月24日,寶龍地產披露中期業績預告,正式的中期報告發布時間推遲到了8月30日。過去幾年,時代中國控股一直都是港股上市房企中率先發布業績報告的企業之一,2019年至2021年,時代中國控股披露中報業績的時間分別為8月6日、8月18日、8月17日,而今年8月19日晚間,時代中國控股僅發布中期盈利預警,預期上半年公司擁有人應占凈利潤同比下降約98%至99%。

      ??一位房企投資者關系部門的人士表示,由于今年疫情以及市場變化,房地產企業的業績審計工作較為復雜,有的房企推遲中報發布時間,不排除審計工作未完成的原因。

      ??相比上述原因,不少房企內部人士則表示,中報延后發布更多是為了觀望。

      ??“現在大家基本上都扎堆在8月最后兩天發布?!币晃环科笃放迫耸啃ρ?,房企都想躲在“大哥”背后,剛好碧桂園是8月30日發布,萬科則是8月31日發布,希望自家企業不被過分關注,平穩度過中期業績發布期。

      ??據民生證券研究院、wind數據匯總,8月30日至少有20家典型房企發布中期報告,包括碧桂園、旭輝控股、中國金茂、時代中國控股、新城控股、招商蛇口、寶龍地產等典型企業,而8月31日也有萬科、建業地產、禹洲集團等50強房企發布中期業績。

      ??超60家上市房企發業績預告

      ??其中近30家虧損

      ??上市房企相比以前普遍推遲中報發布時間,這背后一定程度上是房企業績增長乏力、利潤大幅下滑甚至虧損的體現。

      ??據中國房地產報記者粗略統計,自8月以來,截至8月23日,A股和港股已有超60家上市房企發布業績預告,其中約30家房企公告利潤虧損。

      ??民營房企中,多數出險房企業績虧損無疑。

      ??例如,藍光發展在公告中預計,今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損46億元,歸屬上市公司股東扣除非經常性損益后的凈利潤虧損43億元左右,預計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產為負值。陽光城也在其業績預告中表示,預計公司上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損35億元~45億元,上年同期陽光城還盈利19.9億元。正榮地產也公告預計上半年母公司擁有人應占溢利為虧損25億元~30億元。

      ??即使是尚未出現公開違約的企業,業績也承受較大壓力。一直被稱為民企“優等生”的旭輝控股也于8月19日晚間發布業績預告稱,預計公司2022年上半年凈利潤介乎約人民幣15億元至人民幣22億元,股東權益應占核心凈利潤介乎約人民幣15億元至人民幣20億元,同比跌幅33%~55%。

      ??頭部房企碧桂園發布公告稱,預計公司上半年核心凈利潤45億元~50億元,股東應占盈利2億元~10億元,而2021年同期碧桂園股東應占溢利達150億元,今年盈利情況出現大幅下跌。

      ??相比民營房企,具有國企或央企背景的房地產上市企業雖然沒有大面積利潤虧損,但業績大幅下滑也是不爭的事實。

      ??8月19日晚間,具有國資背景的房企遠洋集團披露中期盈利警告顯示,預期上半年公司擁有人應占虧損介乎約10億元~12億元,而去年同期公司擁有人應占溢利約人民幣10.1億元。

      ??即使是招商蛇口這樣第一陣營的房企,上半年業績也出現下滑。7月14日,招商蛇口發布公告稱,預計2022年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤為15億~21億元,同比降幅達到50.60%~64.71%。

      ??4大原因致虧

      ??在超60份上市房企發布的業績預告中,導致房企業績集體下滑或虧損的原因主要指向四個方面:疫情疊加市場下行導致銷售遇阻結算收入減少、結轉項目毛利低導致毛利率大幅下降、計提的資產減值規模增加以及外匯波動造成凈匯兌損失。

      ??其中,金科股份、榮盛發展、碧桂園、旭輝控股等26家房企均在業績預告中提及到疫情和市場下行因素導致工程進度出現延遲,進而導致上半年收入確認金額下降。

      ??招商蛇口、華僑城A、華遠地產、中華企業等10家房企在業績預告中表示利潤下降原因是地產業務毛利減少導致毛利率同比下降。

      ??相比上述兩項常規原因,今年上半年導致房企虧損原因中,不少企業提到了匯兌損失。例如,碧桂園、旭輝控股、時代中國、正榮地產、雅居樂等超15家房企在其業績預告中提到匯兌損失這一利潤下降或虧損原因。

      ??“匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關?!敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓表示,截至2022年6月底,人民幣兌美元中間價月度平均匯率,從去年12月6.37貶至6.73附近,幅度在5.2%。因此,年內到期償還美元債務的房企在這塊是有影響的。

      ??馬泓進一步分析稱,今年下半年房企還有130多億美元到期的離岸美元債,相較于發行階段的匯率水平而言,承擔了更多的匯兌風險。盡管匯兌損失占整體凈利潤的比例比較小,但考慮到當前房企流動性比較緊張,因此增加了房企的財務壓力。

      ??此外,業績下滑或虧損的原因中,提到計提資產減值規模增加的房企也不在少數,同樣也包括了碧桂園、旭輝控股、弘陽地產、建業地產等相關企業。

      ??對此,馬泓認為,主要是部分出險企業,通過降價促銷的方式推動銷售回款提速,因此很多房企計提資產減值。今年上半年延續了去年下半年以來的情況,整體購房者信心偏弱,房價預期也大都看低,因此這是在綜合評估銷售回款和資產規模之后做出的評估。

      ??相關研究機構數據顯示,今年上半年,銷售額排名前20名的企業中,有12家房企銷售均價出現不同程度下跌。銷售均價下跌的房企包括碧桂園、保利發展、中海地產、綠城中國、融創中國、龍湖集團、綠地控股、新城控股、旭輝集團、越秀地產、金科股份、世茂集團。其中,碧桂園、綠城中國、綠地控股以及金科股份銷售均價跌幅均超過10%。

      ??從數據上看,房企的銷售困境上半年仍未好轉,不過,近日住建部、財政部、央行以及地方政府等相關部門均出臺多項政策措施,通過政策性銀行專項借款方式,鼓勵和支持困難項目建設交付;房企層面,8月23日,龍湖一筆15億元中期票據公告發行,中債信用增進公司提供全額擔保增信支持,意味著民營房企融資取得新的進展;此外,8月24日,龍光集團發布2021年年度報告,且企業股票正式復牌,預計企業境外債整體債務方案也即將推出……種種跡象正在表明,房企紓困正在逐步取得進展,市場信心也將逐步修復,房地產市場將會迎來穩定發展。

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