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    2. 積極拿地的這些房企投資金額也下降了

      2022-09-05 08:34:38來源:丁祖昱評樓市

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      ??三季度已過半,房企拿地積極性尚未被調動,截止8月末部分房企今年以來都沒有拿地,銷售21-30強房企拿地收縮得最為顯著。

      ??不拿地甚至少拿地將直接影響企業未來的業績增量,新增土儲過少,有可能會導致沒有項目可賣,最終影響其市場份額。

      ??今年8月,集中供地迎來短暫的“間歇期”,這也間接影響了房企投資力度。

      ??CRIC數據顯示,8月,銷售50強房企中,有接近八成房企未拿地,有土儲入賬的房企比例僅占二成,且房企拿地金額不足700億,較去年峰值下降88%,不到10%的房企拿地金額超過50億。

      ??行業整體拿地依舊低迷,百強房企投資金額中仍有83%集中于22城,投資逐漸顯現出“固化”趨勢。

      ??集中供地迎來“間歇期”,8月土地成交量價齊跌。CRIC數據顯示,截至8月28日,全國300城經營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米,環比下降17.6%,同比降幅收窄至35.1%。

      ??聚焦銷售50強房企,單月拿地金額不足700億元,同環比分別下降48%和49%,與去年投資高峰相比下降了88%。

      ??銷售50強中僅二成房企有土儲入賬,其中拿地金額超過50億的房企不足10%。

      ??細數拿地房企,投資較多的仍然以規?;瘒肫鬄橹?,比如中海、華潤、保利和招商等,其中華潤連續兩個月拿地金額超百億,1-8月,華潤置地以1790億元土儲貨值位列1-8月中國房地產企業新增土地貨值首位。

      ??土儲資源進一步向頭部房企聚集。

      ??從不同梯隊房企表現來看,銷售前20強房企的新增貨值占百強總貨值的74%,較上月末提升了6個百分點,其中前10強房企新增貨值占百強總貨值的50%。

      ??2022年1-8月,年內新增貨值超千億的房企達到6家,較去年同期減少了12家,華潤、保利和濱江位列前三,但相較去年同期已有5家房企新增貨值超過2000億元仍差距不小。

      ??銷售21-30強房企今年以來拿地積極性明顯減弱,截止8月末僅占新增貨值的1%,該梯隊內多數房企今年以來都沒有拿地。

      ??與此同時,房企拿地積極性減弱還表現在拿地銷售比下降。

      ??CRIC數據顯示,截止8月末百強整體拿地銷售比0.18,較上月末小幅回落0.01,其中21-30強房企拿地收縮最為顯著,拿地銷售比僅為0.02。

      ??今年前8月,房地產市場整體投資拿地呈現出規?;瘒肫髲妱?、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

      ??其中,在集中供地中規?;瘒肫蟊憩F相對積極。從拿地金額TOP20可以看出,有接近八成房企為國央企,全國化、規?;瘒肫竽玫亟痤~超過5000億,占金額20強的76%,占據金額TOP100的49%。

      ??典型央國企投資力度也遠超行業平均水平,其中越秀、建發、國貿等拿地銷售比均超0.5,華潤、招商、中交也處于行業均值之上。

      ??即便央國企表現出較高的投資積極性,但受制于市場走弱,1-8月,央國企拿地金額、土儲貨值均呈現出大幅下滑的趨勢。

      ??從前8月拿地金額超100億的典型國央企投資表現來看,14家國央企拿地金額平均值為416.5億元,新增貨值平均值為841.1億,拿地金額和新增貨值同比分別下降43%和47%。

      ??具體房企來看,萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%,貨值也較同期下降56%和73%;中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。

      ??相較之下越秀、華潤等金額、貨值同比降幅較小,降幅均在30%以內。原因在于,其拿地集中于核心城市,拿地金額和土儲貨值相較于其他城市相對較高。以華潤為例,1-8月華潤在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%;此外,越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準一線城市進行。

      ??去年2月份,重點22城集中供地政策橫空出世,這一模式下,導致土地拍賣與以往模式發生了根本性改變,由此也影響到房企的投資格局。

      ??截止8月末,百強房企投資金額中仍有83%集中于22城,較7月末下降約1個百分點。

      ??隨著9月更多城市開啟第三輪集中供地,“供地潮”之下,百強房企在22城投資金額占比還將繼續回升。

      ??重點22城以外,百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經濟基本面較好的城市。

      ??百強的投資也同樣呈現“固化”趨勢。

      ??首先一線城市仍然是房企投資重鎮。

      ??具體來看,由于深圳集中供地成交金額高達339億元,一線城市在百強投資金額中占比上升至38%,而二線城市由于本月集中供地較少,金額占比下降至49%,三四線城市占比則維持在13%左右。

      ??此外,長三角依舊是百強投資的絕對主要區域。

      ??CRIC數據顯示,截止8月末,百強房企在長三角區域投資占比達到49%;其次是珠三角地區,投資占比達到23%。而長三角區域的投資占比約等于珠三角、環渤海和中西部三者之和。

      ??從百強房企投資TOP10城市來看,長三角占據一半,分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥,另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜,環渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

      ??2022年三季度已接近收官,但房企投資情況并未有明顯好轉,在此之前,我們了解到城投公司拿地意愿也在減弱,目前來看就連央國企拿地金額和土儲貨值均出現大幅下滑,而民企拿地的身影更是消失不見,拿地金額TOP20房企中也只看到了濱江、龍湖和偉星的身影。

      ??銷售回款減少、現金流不足仍是制約房企投資積極性減弱的核心原因。

      ??近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號,允許地方“一城一策”運用信貸等政策,合理支持剛性和改善型住房需求。月內北京、上海等一線城市在特定區域限購定向松綁,諸多三四線城市限購取消,未來政策面預期整體保持寬松;而土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢。

      ??市場預期的修復有利于增加企業投資信心。隨著市場信心的恢復帶動銷售提升,疊加核心城市土拍寬松,民企或將在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。

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