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    2. 2022上半年品牌房企土地儲備排名出爐:萬科中海華潤新增位列前三

      劉偉2022-09-08 08:40:51來源:中房報

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      ??9月7日,記者根據上半年房企披露的財報數據統計出《2022年上半年典型房企土地儲備排名》,上半年典型房企的土儲門檻為571萬平方米。

      ??2022上半年,總土地儲備位列前兩名的是碧桂園和保利發展,其中,前者的規模超過2億平方米(碧桂園未披露總土地儲備數據,以2021年末計算),后者超過1.5億平方米,分別是2.53億平方米、1.7億平方米;萬科、新城控股的總土地儲備超過1億平方米;中國金茂、中海地產、龍湖集團、華潤置地、富力集團和金地集團的總土地儲備超過6000萬平方米;排在榜單最后的是路勁集團,總土地儲備為571萬平方米。

      ??據記者統計,2022年上半年,由于投資力度縮小,多數房企的土地儲備相較于2021年出現不同程度的縮減。其中,美的置業、寶龍地產、中梁控股等10家房企土地儲備下滑幅度在10%~15%。祥生控股集團、中國金茂2家房企土地儲備下滑幅度在15%~20%。

      ??從新增貨值來看,規模性的央企國企、財務穩健的優質民企拿地相對積極。上半年,萬科以1006億元的新增貨值排名第一;中海地產、華潤置地以及濱江集團的新增貨值超過900億元。

      ??多家房企土地儲備下滑

      ??縮小拿地力度成為上半年房企應對下行市場的關鍵決策。

      ??盡管現有土地儲備位列典型房企第一位,但2022年上半年,碧桂園僅在佛山等地獲取低溢價率的土地9個,權益地價僅約61億元,基本處于觀望狀態。

      ??碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君此前表示,對于底部還有多久并不好預測,留足夠的現金流才是對公司、對股東最合理的選擇。

      ??不過值得注意的是,碧桂園在投資端也有一些顯著變化。

      ??碧桂園更加注重提高權益比重以規避合作方的風險,上半年新增土儲權益比高達91%,而在已有土地儲備中的權益比也超80%。其次,碧桂園更加注重高能級城市的布局,上半年在一二線城市新增土地儲備占比達到71%。再者,碧桂園也更加聚焦核心區位,包括長三角、珠三角、環渤海等都市圈。

      ??上半年新城控股的投資策略也全面收縮,僅新增一塊地,該地塊位于商丘,地塊建筑面積1.6萬平方米,總價2826萬元。而去年同期,企業新增土地總價達到626億元,同比收縮明顯。

      ??不過,縮小的投資力度使得,2022年上半年,新城控股的經營性現金流凈額正流入115.03億元,優于去年同期為流出75.72億元的水平。

      ??除上述土地儲備下滑超過10%外,另有不少房企的土地儲備呈現“縮水”趨勢。其中,建發房產、等超過10家房企土地儲備下滑幅度在5%以內;雅居樂、德信中國等房企的土地儲備下滑幅度在5%~10%。

      ??逆勢加倉亦增加債務風險

      ??8月28日,新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體采訪時表示,中國的房地產市場已經見底,新世界集團計劃明年在土地上投資百億元。

      ??看多房地產市場的并不止鄭志剛一位。長期深耕杭州的濱江集團就在上半年加大投資,逆勢加倉。

      ??2022年上半年,濱江集團新增土地儲備項目30個,其中寧波1個,金華1個,杭州28個。新增項目土地面積合計149.4萬平方米,新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米,新增土地儲備貨值權益比例57.5%。

      ??有業內人士表示,上半年銷售回款僅有322億元的濱江集團,拿地金額卻高達445億元。明顯攀升的負債對濱江集團未來發展造成一定的壓力。

      ??受到逆勢加倉的影響,該公司上半年有息負債增加100.45億元,負債規模也在攀升。財報顯示,截至6月末,濱江集團有息負債規模558.07億元,較2021年末增加100.45億元。其中一年內到期的非流動負債為109.46億元,同比漲幅10.4%,漲幅明顯。

      ??相比之下,一些老牌房企的投資力度已經大幅縮小。2022年1月~7月,金地新增項目土地總價72.1億元,新增計容建面46.5萬平方米,拿地較為謹慎。

      ??拿地方面,金地披露,2022年以來,公司迅速適應市場變化,嚴格把控投資標準,加大對一二線城市的深耕力度,同時量入為出,壓縮投資規模。

      ??但上半年縮減投資并未影響金地推出貨值。進入下半年,金地可售資源充足。投資者會上,金地管理層披露,公司未售貨值7150億元,計劃2021年8月~12月份推出貨值1200億元左右。2023年根據市場變化調整,市場變化較快。

      ??中信證券在其最新研究報告中認為,2022年8月~12月金地將新增供貨值超過千億元,新增供貨中有約40%均集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場相對較好的核心城市,為今年后續銷售工作提供堅實的保障。

      ??金地壓縮投資規模也有益于其控制負債。標普認為,“考慮到公司擁有的充足土地儲備,我們相信金地集團能在2022年~2023年有效控制其債務增長。今年上半年公司土地投資大幅下降,土地投資策略審慎,金地充裕的土地儲備足夠維持未來至少四年的開發工作,因而我們不認為金地集團有補充土儲的急迫需求?!?/p>

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