房企融資何時回暖？

??今年下半年以來，房企融資端積極信號不斷釋放。

??8月中旬，監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，隨后8月末，龍湖完成發行的一筆15億元中期票據，這是首單中債信為民營房企“全額擔?！钡闹衅?，這也為示范房企后續發債提供了可參考樣本。

??與此同時，公募REITs也迎來快速發展。

??從房企融資情況來看，政策的信號意義仍大于實際拉動作用。CRIC數據顯示，100家典型房企融資總量僅為323.64億元，創年內單月新低，且融資量已連續5個月環比負增長。

??房企融資難的問題仍然突出。到目前為止，房企狀況并沒有得到明顯改善，尤其是在銷售尚未回穩的情況下，房企融資卻越來越少，這也是造成房企頻繁出現債務違約的重要原因。

??01

??融資總量

??連續5個月減少

??監管部門為提振市場信心扶持部分頭部民營房企發債融資，但扭轉市場的根本性力量尚未出現。

??根據CRIC統計數據顯示，2022年8月，100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。環比降幅進一步擴大，而同比降幅略有收窄。

??值得注意的是，8月房企融資量已連續5個月環比減少。今年6月，融資總量環比5月有所回調，環比降幅收窄28.5個百分點至-11.8%，但7月房企再度下行，但整體與6月基本持平，8月份融資總量再次明顯下滑，環比降幅達到了41.5%。

??可以看出，房企仍然面臨比較難的融資問題。

??從融資結構來看，境內債權融資、境外債權融資以及資產證券化融資均處于低位，同比降幅都在50%以上，其中境外債權融資同比降幅最大，達到了78.7%。

??從房企發債角度來看，8月100家典型房企共有139.7億元債券發行，同環比降幅均在63%左右。值得注意的是，典型房企沒有境外債發行，在境外債頻繁到期的情況下，房企境外發債仍然持續低迷。

??8月，共有13家房企成功發債，發債企業個數環比減少4家。其中，發債總量最大的企業是保利發展，3筆債券共融資29億元。目前來看，發債主體仍然以央國企為主，除此之外，萬科、龍湖等部分經營良好的民營企業也完成了債券發行。其中龍湖完成發行的一筆15億元中期票據，為首單中債信為民營房企“全額擔?！钡闹衅?，獲得2.86倍超額認購，最終利率鎖定在3.3%，遠低于同期民營房企發債利率。

??實際上，在監管輔導下，中債信用增進公司為民營房企發債提供全額融資擔保，更大的意義在于提振市場情緒。據悉美的置業、旭輝、新城等頭部民營房企的增信融資項目也在推進中。

??02

??四季度到期債券

??接近2000億

??8月房企債務違約情況較7月償債潮有所緩解，其中龍光集團旗下的五只境外優先票據出現了利息違約，此外富力在2021年報中首次披露了其實質違約的債務規模。

??房企債務違約事件頻頻發生，很大一方面的原因在于，當前企業新發型債券已經無法覆蓋到期舊債。

??從過去一個月房企到期債券情況來看，8月100家典型房企共有34筆債券到期，到期債券總量環比減少33.5%。

??房企償債壓力雖得到一定的緩解，但償債潮仍在持續。

??根據CRIC監測，9月房企到期債券共有37筆，剔除掉已經提前贖回的部分，到期債券合計約為459億元，環比減少6.8%。其中，單筆金額最高是綠城于2015年發行的公司債、華發于2017年發行的中期票據、首創于2019年發行的公司債以及華僑城于2022年初發行的超短融，規模都是20億元。

??聚焦今年四季度，在融資尚未真正回暖的情況下，房企依然面臨較大的償債壓力。

??據克而瑞資管（CAIC）統計，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1826億元，其中海外債約為630億元。其中10月，房企又將迎來新一輪償債小高潮，單月債券到期規模接近900億元。

??值得注意的是，今年四季度疊加明年一季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模接近4000億元，其中債券到期規模超百億的房企共有6家，合計債券到期規模超1000億元。

??從目前來看，當前融資政策以支持企業合理融資需求為基調，但房地產市場大環境并未發生根本性轉折，房企融資仍在艱難爬坡。結合近期出臺政策來看，未來房企融資環境將會進一步改善，尤其是對個別優質房企而言，政策利好更為明顯。

??對于大部分房企而言，政策信號意義仍大于實際拉動作用，考慮到未來示范房企名單或進一步擴容，更多房企或將得到增信支持。而有能力的房企還可關注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關領域，也可以進一步拓寬融資渠道，以快速恢復“供血”能力。

??在當前行業風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸，而接下來融資端難以明顯回暖的情況下，房企到期債務壓頂，違約事件還將持續增加。

??當前房企緊迫的期待，無疑是融資方面迎來一些改善。