【品牌研究】CCRC模式下的優等生——蘇州和城有伴社區

??昱言

??近年來，我國老齡化程度持續加劇，全社會的養老任務也進入了前所未有的繁重艱巨時刻。人們逐漸意識到，僅靠政府有限的力量解決全社會的養老問題確實是遠遠不夠的，傳統居家養老及醫養分離的機構養老模式，已無法滿足人口快速老齡化的需求。自2013年以來，從中央到地方，各級政府通過全面的政策引導，社會力量紛紛向養老及大健康領域聚攏，以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系框架目前雖已基本建立，各種利益組織對于先進養老模式的探索實踐也從未停止。

??但據昱言養老長期以來對于行業及典型企業的觀察情況來看：目前大量居家養老服務公司僅靠政府補貼維持運轉；多數社會化養老企業及項目的盈利模式并不清晰，地產+養老、租房+養老服務、理財+養老等等，模式各異，效果不一，整個行業尚未形成較為完善的發展模式或規律，對于符合中國國情的社會化養老服務模式探索依然任重道遠。

??“人間天堂”老齡化趨勢嚴峻

??蘇州地處江南腹地，自古便有“人間天堂”的美譽，是江南最富庶的地區之一。這里“小橋、流水、人家”的獨特風貌，使得蘇州成為了江南地區最有名的水鄉城市，蘇州雖然僅是一個普通地級市，但它卻是江蘇省經濟最發達、現代化程度最高的城市，其經濟總量遠超省會南京，在全國普通地級市中經濟也是最強的，然而近年來蘇州老齡化趨勢日益加劇，據蘇州市民政局相關統計數據顯示：截止2019年末，蘇州市60周歲以上老年人已逾178萬，超過戶籍人口的四分之一；蘇州常熟市、太倉市、姑蘇區的老齡化程度都已超過30%，已經進入重度老齡化階段；除蘇州工業園區外，其他市區的老齡化程度均超過20%，也已進入中度老齡化社會。嚴峻的老齡化形勢，勢必會對蘇州經濟社會發展的各個方面帶來不小的影響，著實令人擔憂。

??蘇州和城有伴社區順勢崛起

??在此背景下，以泰康、復星、朗詩、光大、紅日、凱健等為代表的一大批康養企業紛紛將目標鎖定于此，蘇州目前也已成為標桿養老企業布局長三角的重點區域。和城養老·有伴社區作為蘇州為數不多的產權式+醫養結合型健康養老社區，將機構養老與社區養老有機結合，致力于打造出一個符合大多數蘇州老人生活習慣的，集適老化公寓、服務中心、護理中心三大核心板塊于一體的CCRC型健康養老社區。由于該項目產權交易+醫康養服務符合江南地區傳統養老思想，又能最大程度滿足老人多元化健康養老需求，使有伴社區成為近年來備受業界矚目的焦點項目，并逐漸發展成為很多蘇州老人夢想中的幸福家園。

??有伴社區：出享都市繁華 入享時光靜逸

??2016年，應國內康養產業趨勢推動，蘇州知名企業耀盛集團正式涉足康養產業，于同年投資建設有伴社區，并成立了專注于康養社區開發運營服務的子公司——蘇州和城養老產業發展有限公司，和城有伴養老社區系該公司成立后投入運營的首個集產權、居家養老、社區養老和機構養老于一體的CCRC型康養社區項目，據和城養老產業發展有限公司副總經理林勝群介紹，有伴社區在投資建設初期，經過廣泛市場調研，根據大多數蘇州老人不愿改變原有生活習慣，又希望改善退休生活品質的特點，最終決定打造出既符合中國傳統老年家庭居家養老觀念的，也具備為老人提供高品質、一站式養老服務，同時又具有高性價比的和城有伴社區。

??有伴社區位于蘇州市吳中區石湖越溪，屬于蘇州城南中心，該項目居住和生活氛圍濃厚，周邊商業、醫療、教育配套齊全，首開幸福廣場、蘇州SM城市廣場、華城商業街、蘇州康立醫院、瑞華醫院、石湖濱湖風景區、上方山動物世界、蘇州大學文正學院均環繞于社區周邊，可使老人出享都市豐饒繁華，入享時光靜逸祥和。

??項目火爆：戶型多樣，已銷售過半

??據林總介紹：有伴社區土地系商業性質，項目于2017年底動工，2019年6月投入服務中心運營，有伴社區占地面積1.7萬㎡，項目總建筑面積6.4萬㎡，規劃戶數621戶，戶型多樣，陽臺、飄窗、類住宅，適老化設計合理，50~54㎡的開間，65~74㎡的一居，83~105㎡的兩居，可滿足不同老年家庭多層次、一站式養老服務需求；社區同時配備有150張床位(全單人間)，面積近6000㎡的社區護理院，計劃于2020年9月正式運營。適老化公寓通過產權交易的模式對外銷售，售價在參考當地房屋均價的基礎上，定價為17000元/㎡左右。由于價格適中，區位優勢明顯，加之優質的養老及物業服務，有伴社區規劃建設的621套公寓，目前已銷售過半。

??暢銷背后的三類客群：本地老年家庭、養老儲備家庭、投資客

??據昱言養老觀察，購買有伴社區公寓的客戶大致可分為三類：第一類是具有領先養老意識、追求高品質退休生活的本地老年客戶，這個群體在購買完公寓后，短期內入住意愿強烈；第二類是為父母或自己提前儲備養老居所、提前搶占優質養老資源的中年客群，較為看重醫療配套和健康管理；第三類為投資型客戶，認為該項目地理位置優越，產品稀缺，良好的口碑和服務能帶動物業升值，這類客戶傾向購買完成后，委托和城養老公司出租給有養老需求的長者，短期內也可以獲得較為穩定的租金回報，但這類客戶占比較低。
總體來看，有伴社區的主要客群以本地老年家庭為主，今年受疫情影響， 2、3月份有伴社區銷售雖短暫遇阻，但就目前來看，公寓銷售進度符合其公司總體預期，因此也并未在更大的范圍內做產品營銷推廣。

       有伴社區主要通過產權銷售及運營收入獲利，目前尚未正式開業，計劃代租產品收益全部給到業主，目前所有購房客戶均支付9萬元入會費(獲得會員資格)。

??業主會員權益包括：

       1.產權購買時享受優惠價格，繳交會員服務費使用服務期間，免繳物業費

??2.入會費可享三年服務權益

??3.鎖定正式運營后五年內服務費不漲價

??4.五年內不啟用會員服務，所贈送的三年服務全額退

??5.如果五年內使用服務時間不滿三年，依比例退還入會費

??銷售模式如圖所示：

??功能規劃：居住板塊+公共服務板塊+醫養板塊

??根據功能規劃，有伴社區共分為居住板塊+公共服務板塊+醫養板塊三大板塊，居住板塊主要指適老化公寓部分；公共服務板塊分布有服務大堂、高品質餐廳、超市、休閑閱覽室、書畫教室、多功能廳、會客室、水療泳池、健身運動室等娛樂休閑設施空間，面積約3000㎡，如果加上每棟公寓首層公共空間部分，社區的公共活動空間可達4000-5000㎡；醫養板塊擁有面積約5800㎡的社區護理院。據林總介紹，有伴社區護理院于2018年取得蘇州衛計委批準設置。

      據了解，有伴社區護理院共6層，一樓涵蓋了有伴社區所有的醫療配套，包括門診、檢驗中心、DR、B超室、藥房、階梯教室、醫療中心、康復中心等；2-6樓屬于照護區，采用單元照護的模式，依據入住的對象（重癥臥床、中風康復、衰老養護、認知癥等）進行分類照護。每一層的服務對象不同，各自形成獨立照護單元（設有居住區、活動區、用餐區）。

??民以食為天，值得一提的是，有伴社區的餐飲服務廣受外界認可，面積逾1000㎡的超大餐飲區中，可同時提供500人的用餐服務，該區域包含著兩個頗具特色的用餐空間，一個為自由隨意的自助餐區域，另一個為適合家庭聚會的包桌區域。由于該餐廳豐富的菜品種類，質優價廉的價格（套餐費10元左右/人）。

??服務體系：八大專業團隊+五大服務板塊+101服務品牌

??都說服務無止境，有伴社區更是如此。有伴社區服務團隊主要由蘇州本地具有6年以上養老服務經驗的本地工作人員、與實操經驗豐富的臺灣養老服務團隊骨干組合而成，在兼顧蘇州老人生活習慣的同時，又有臺灣一些領先的服務理念滲透其中，像是四全照護理念，以全人、全隊、全家及全程的服務模式，以長者為中心，由醫生、護士、社工師、營養師、康復師等八大專業團隊，提供一站式跨專業整合照護；在搭建有伴社區服務體系時，和城養老根據入住老人實際情況和生活特點，最終形成了以“尊享圈層、快樂活動、生活照料、健康保健、時間銀行及保障服務”為核心的五大服務板塊，12種服務類型，共101項基礎服務；細致入微的服務內容，使入住老人無論在身體上還是心理上，都時刻處于極度舒適狀態。
林總表示，有伴社區作為和城養老自主運營的首個項目，在不斷提高入住老人生活品質的基礎上，也希望通過持續性的服務優化升級，最終形成具有廣泛影響力的和城養老服務品牌。

??企業戰略：蓄力品牌形象 打造綜合型現代化養老服務企業

??對于企業未來發展規劃，林總表示：目前，和城養老在上海、江蘇等地均有介入項目，并在有序推進中。與目前市場上很常見的險資企業及其他養老公司投資策略不同的是，未來，和城養老將以“城市養老”為導向，以“地產+養老服務”作為其企業投資康養產業的重點模式。和城養老以“有伴社區”作為基地，通過有伴社區持續發展優化企業經營模式，積累養老投資經驗，計劃通過5年左右的時間，形成具有一定品牌價值影響 “和城養老服務”品牌，最終將和城養老打造成為一家以服務為核心，涵蓋養老產業投資、養老地產開發、健康醫療、康養社區運營、長照學院、產業研發、咨詢于一體的全產業鏈體系性、綜合型、現代化的養老產業發展公司。