2022
房地產開發企業綜合實力TOP500
測評研究報告
2022.03.29
發布機構
中國房地產業協會
上海易居房地產研究院
測評背景
中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主持的“房地產開發企業綜合實力TOP500”測評工作已連續開展十四年，測評成果和研究報告在業內得到認可，已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。本次測評采用了《中國房地產開發企業綜合實力測評標準》中科學、公正、客觀、權威的測評體系，從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、產品品質、社會責任八大方面，采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料、運營能力、人力資源運營能力、管理創新、經營創新、綠色環保、產品技術創新、建筑質量、經濟責任、公益活動、榮譽與信用狀況、負面事件等25個二級指標，包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金短債比等73個三級指標全面衡量企業的綜合實力。
本次測評報告同時發布2022房地產開發企業綜合實力TOP500，以及房地產開發企業商業地產綜合實力TOP30、經營績效TOP10、綜合發展TOP10、運營效率TOP10、穩健經營TOP10、發展潛力TOP10、商業地產運營TOP10、責任地產TOP10、創新能力TOP10、外資企業TOP10、文旅地產TOP10、城市更新TOP10、代建地產TOP5、新社區文化運營TOP5、典型項目、優秀產品系等相關測評成果。
通過開展房地產開發企業綜合實力TOP500測評，全面客觀地評估房地產開發企業的綜合實力，對房地產開發企業乃至整個行業的良性競爭和健康發展有著重要的意義：（1）通過對房地產開發企業的測評研究，將企業經營成果進行行業內縱向對比，可以讓企業經營者更清晰地了解自身在本行業所處的地位，加深對企業決策執行效果及行業內其它企業經營動向的了解，有利于企業進行市場定位并促進企業全面創新；（2）通過公開發布測評結果，可以客觀反映開發企業的有效發展程度，強化對企業的外部監督，提高市場對企業的認可度，有利于增強企業的市場競爭力并提升房地產開發企業的品牌意識；（3）通過樹立履行社會責任的典型，提高企業參與社會公益活動、保障性住房投資建設的積極性，有利于提升房地產開發企業對社會責任的認識，營造重視企業社會責任的良好氛圍；（4）通過多維度全面展示骨干房地產開發企業的經營、管理、運營等方面的整體狀況，幫助各種機構和個人投資者能夠有效地判斷相關開發企業經營績效情況及在行業中的地位，有利于機構和個人投資者進行理性投資和消費，也有利于政府相關部門進行有效的宏觀調控和制定經濟政策。
測評榜單
2022房地產開發企業綜合實力TOP500
2022房地產開發企業專項測評成果
榜單解讀
綜合實力萬科第一
行業排名變化較大
上海易居房地產研究院經過客觀、公正、專業和科學的測評研究，形成了2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果。前三位由萬科、中海、保利占據。其中，萬科蟬聯第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列四至十位。
資產規模增速放緩
龍頭房企穩中有進
2021年，TOP500房地產開發企業總資產均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點；凈資產均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點?？傮w來看，TOP500房企總資產規模維持增長，增速則是自2017年見頂后，連續四年下降。凈資產同樣保持增長，增速近三年保持穩定。企業層面，依然有部分龍頭房企保持資產穩步增長，如碧桂園緊跟社會發展，在鞏固房地產開發業務的同時，大力發展機器人、現代農業，整體業務穩中有進；龍湖通過嚴格遵守財務紀律，在面對“三道紅線”等政策時，能夠保持從容發展，同時也具備了業務布局的主動性。
杠桿規模下降明顯
償債壓力依然較大
2021年，去杠桿政策層層加碼，前三季度融資持續收緊，同時房地產貸款集中度管理政策使按揭放款周期拉長，銷售回款難度加大使流動性壓力進一步上升，疊加市場下行、疫情反復等多種因素，房企償債壓力增大，部分高杠桿房企出現信用違約事件，海外評級機構下調國內部分企業評級，致使企業在高流動性壓力下融資更加艱難。在此背景下，為保證房地產市場的平穩發展，四季度政策釋放向好信息，在保證“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”政策不動搖的背景下，預計行業的銷售、融資將逐步回歸常態化。
能力
利潤空間持續收窄
盈利能力繼續下滑
2021年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點；凈資產收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點；成本費用利潤率均值為9.84%，較上年下降了1.41個百分點。
房企銷售增速下降
企業成長阻力較大
2021年TOP500房地產企業銷售面積同比增長0.5%，增速較2020年下降5個百分點；銷售金額同比下降14.9%，增速較2020年下降25.4個百分點；營業利潤同比下降6.8%，營業利潤增長率連續兩年為負。凈資產同比增長18.52%，增速較2020年上升0.63個百分點。2021年行業銷售增速明顯放緩，利潤快速下滑，房企業績增長阻力較大。
運營指標整體提升
周轉提升促進回款
2021年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.13，較2020年增加0.02；流動資產周轉率均值為0.15，較2020年增加0.01；總資產周轉率均值為0.11，較2020年增加0.01。從三大運營指標均值看，總體數據緩慢提升。
回歸產品提升品質
強調人居注重健康
隨著行業進入高質量發展階段，房地產真正回歸產品時代，產品力提升成為房地產行業發展的新要求。一方面，產品品質從拿地開始即獲得高度重視。另一方面，房企對產品品質越來越重視，在產品維度上更多關注健康、舒適、環保等因素，從而在高品質中獲得溢價。要改變在快周轉模式下產品同質化嚴重、千城一面的現象，房企需要從產品的各個細節不斷雕琢。產品的設計品質、建造品質、交付品質以及后續的物業服務、入住體驗都是品質質量的體現。
稅收貢獻有所下降
積極履行社會責任
作為國民經濟的支柱行業，各大房企經過多年快速發展后，逐漸承擔起企業公民的責任，關注自身發展的同時不忘反哺社會。2021年，納稅方面，TOP500房企所得稅均值為3.51億元，同比下降25.17%；稅金及附加均值為5.45億元，同比下降15.16%。
在社會層面上，各大房企積極開展各項公益工作，范圍涉及精準扶貧、鄉村振興、醫療健康、抗疫救災、文化體育、企業幫扶、文物保護、維護治安等數十個方面。
測評結論
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